특수관계에 있는자에게 기준시가보다 낮은 금액으로 부동산을 양도한 경우 부당행위계산부인 대상에 해당하는지 여부(기각)

특수관계자간 거래로 기준시가보다 낮은 가액으로 양도되었고 양도 당시 기준시가가 취득당시에 비해 65% 상승한 점으로 보아 동 양도가액은 시가로 인정하지 않은 것은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.10.10. OOOO OOO OOOO(O)지구 택지개발사업지구내 준주거용지 대지 778㎡(당초 791㎡이고, 청구인의 지분은 50%로서 이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 토지분양권을 공동투자(OO OOO OOO, OOO OOO OOO)하여 9억50만원(계약금 및 중도금 4억4,549만원, 잔금 4억4,550만원, 프리미엄 951만원)에 취득하고, 2005.4.22. 쟁점부동산을 이OO(OOO OO OOOO OOO)에게 양도한 후, 실지 매매계약서상의 양도가액 4억3,850만원, 취득가액 4억5,025만원으로 하여 2005.6.16. 양도소득세를 자진 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 특수관계자와의 거래에 있어서 쟁점부동산을 기준시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 양도가액을 시가인 기준시가로 하여 2008.12.15. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 28,476,680원을 경정 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.1.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산을 매입하여 건물을 신축한 후 임대하고자 하였으나, 아파트단지 공사가 지연되어 입주자의 불안정 유입과 주위 개발로 당초 계획대로 시행되지 아니하였으며, 은행에 지불하고 있는 이자를 부담하기 어려워 공인중개사사무실 및 지인에게 매도를 시도하였으나 공동지분으로 되어 있고 쟁점부동산 분양당시 과열로 토지공사로부터 비싸게 분양받음에 따라 청구인의 지분을 매각할 수 없었다. 쟁점부동산 매각 당시 같은 위치에 있는 5개 블럭 중 3개 블럭이 지금도 개발되지 아니하고 방치되고 있으며, 분양가액보다도 낮은 가액으로 매물이 나오고 있어, 현장 확인을 요청하였음에도 이를 확인하지 아니하고 매수자가 특수관계자에 해당하고 양도가액이 공시지가보다 낮다는 이유로 공시지가를 시가로 보아 과세하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

소득세법 제101조 및 같은법 시행령 제167조 에서 특수관계에 있는자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다 라고 규정하고 있고, 이 경우 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 같은법 시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점부동산에 대하여 양도일 전후 각 3월이내 기간 중 매매사례가액이나 감정가액 등을 제시하지 못하고 있으므로 소득세법 시행령 제167조 및 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조 규정에 따라 쟁점부동산의 기준시가를 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 특수관계에 있는자에게 기준시가보다 낮게 양도한 것이 부당행위계산부인 대상에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제101조 (양도소득의 부당행위계산) ①납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. ②양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여(제97조제4항의 규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외한다)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 3년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 이 경우 당초 증여받은 자산에 대하여는 상속세및증여세법의 규정에 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다. ③제97조제6항의 규정은 제2항의 규정에 의한 연수의 계산에 관하여 이를 준용한다. ④제1항의 규정에 의한 특수관계있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제98조 (부당행위계산의 부인) ①법 제41조 및 법 제101조에서 "특수관계 있는 자"라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 당해 거주자의 친족

2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족

3. 당해 거주자의 종업원외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인

5. 당해 거주자와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 이사의 과반수이거나 출연금(설립을 위한 출연금에 한한다)의 100분의 50이상을 출연하고 그중 1인이 설립자로 되어 있는 비영리법인

6. 제4호 또는 제5호에 해당하는 법인이 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50이상을 출자하고 있는 법인 ②법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 제167조 (양도소득의 부당행위 계산) ③법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 제98조제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다. ④제98조제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다. ⑤제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 본문중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.10.10. 쟁점부동산의 토지분양권을 취득하고, 2005.4.22. 이OO에게 양도한 후, 실지 매매계약서상의 양도가액 4억3,850만원, 취득가액 4억5,025만원으로 하여 2005.6.16. 양도소득세를 자진 신고하였으나, 처분청은 청구인이 특수관계자와의 거래에 있어서 쟁점부동산을 기준시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 양도가액을 시가인 기준시가로 하여 2008.12.15. 청구인에게 양도소득세 28,476,680원을 고지한 사실이 경정결의서 등에 의하여 확인된다. 청구인의 제적등본에 의하면, 문OOO OOOO, OOOO OOO의 배우자로서 특수관계자에 해당하는 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 아파트단지 공사가 지연되어 입주자의 불안정 유입과 주위 개발로 당초 계획대로 시행되지 아니하였으며, 쟁점부동산 분양당시 과열로 비싸게 분양되어 분양가액보다도 낮은 가액으로 매물이 나오고 있으므로 매수자가 특수관계자에 해당하고 양도가액이 공시지가보다 낮다는 이유로 공시지가를 시가로 보는 것은 부당하다고 주장한다.

(3) 「소득세법」 제101조 제1항은 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제167조 제3항 제1호는 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때를 말하는 것으로 규정하고 있고, 같은조 제5항은 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다고 규정하고 있다.

(4) 청구인은 2003.10.10. 쟁점부동산을 4억5,025만원에 취득하고, 2005.4.19. 이OO에게 양도가액 4억3,850만원에 양도한 것으로 매매계약서 및 부동산등기부등본에 나타나며, 쟁점부동산의 기준시가는 5억2,515만원으로 나타나는 바, 청구인이 기준시가보다 낮은 매매계약서상의 양도가액으로 신고한 것으로 나타난다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양수자 이OO과 특수관계에 있는 것을 확인하고, 쟁점부동산의 매매계약서에 의한 양도가액을 시가로 인정하지 아니하였으며, 쟁점부동산의 매매사례가액, 감정가액 등은 확인되지 아니한 것으로 나타난다.

(5) 쟁점부동산의 연도별 기준시가는 아래와 같이 나타나며, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시의 기준시가는 취득당시의 기준시가에 비해 65% 상승한 것으로 나타난다.

(6) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 청구인은 쟁점부동산을 취득한 이후 아파트단지 공사가 지연되어 입주자의 불안정 유입, 주위 개발로 당초 계획대로 시행되지 아니한 점, 쟁점부동산 분양당시 과열로 비싸게 분양된 점 등을 이유로 분양가액보다도 낮은 가액으로 매물이 나오고 있다고 주장하나, 「소득세법」 제101조 제1항 및 같은법 시행령 제167조 제3항 제1호에서 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때를 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있는 바, 청구인이 쟁점부동산의 양수자인 이OO과 특수관계에 있는 것으로 나타나는 점, 청구인이 쟁점부동산을 기준시가보다 낮은 가액으로 양도한 점, 쟁점부동산의 매매사례가액, 감정가액이 확인되지 아니한 점, 쟁점부동산의 양도당시 기준시가가 취득당시에 비해 65% 상승한 점 등을 고려할 때, 청구인이 양도당시 기준시가보다 낮게 매매 계약한 쟁점부동산의 양도가액을 시가로 인정하기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청은 청구인이 특수관계자인 이OO과 작성한 매매계약서상의 양도가액을 시가로 인정하지 아니하고 기준시가를 시가로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구 주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.