1)명의신탁 당시의 취득가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정해 달라는 청구주장의 당부 (기각) 2)추가신축비용을 쟁점주택의 취득가액으로 인정해 달라는 청구주장의 당부 (기각)

청구인 스스로 쟁점토지를 기준시가로 평가하여 증여세를 신고하였고, 청구인 배우자 계좌에서 매매대금이 인출된 사정만으로는 청구인이 쟁점토지를 母에게 명의신탁한 것으로 보기 어려움 청구인은 건물철거비용 및 기초토목공사비 등을 추가로 인정해 달라고 하나, 객관적인 증빙(거래상대방의 세금계산서 또는 금융거래증빙 등)을 제시하지 못하고 있으므로 이를 취득가액으로 보기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.12.22. OOO OOO OOO OOO OOO OO OOOO(OO OOOOOOOO OO)O O(O) OOO로부터 증여받고, 동 지번상에 주택 193.92㎡(이하 “쟁점주택”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 보유하다가 2010.2.11. 양도하였으나, 양도소득세 예정신고를 하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액인 550백만원으로 하고, 쟁점토지의 취득가액은 증여당시 기준시가인 55,720,500원을, 쟁점 주택의 취득가액은 주택신축비용 279,202,320원을 각 적용하여, 2011.1.13. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 49,095,590원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.11. 이의신청을 거쳐 2011.6.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인의 모 김OO이 2003.7.30. 쟁점토지를 취득할 당시에는 토지거래허가지역으로 청구인 명의로 취득이 불가능하여 모친을 쟁점토지소재지로 주소지를 이전한 다음 모친 명의로 명의신탁하게 된 것이며, 청구인의 배우자 김OO의 계좌에서 매매대금을 지급한 금융거래내용이 확인되므로, 「국세기본법」제14조 의 실질과세원칙에 따라 쟁점토지의 취득가액을 증여당시 기준시가 55,720천원이 아닌 김OO 명의로 쟁점토지를 취득한 실지거래가액인 150백만원을 적용하여 양도소득세를 계산하여야 한다.

(2) 쟁점토지의 전소유자 김OOO OOOO OOO OOO 사이에 작성된 매매계약서와 당시 사진을 보면, 쟁점토지상에 무허가건물이 존재하고 있었음을 알 수 있고, 금융거래에 의해 건물철거비용 20백만원을 지급한 사실을 확인할 수 있는데도 계약서가 없다 하여 취득가액으로 인정하지 않는 것은 부당하며, 기초토목공사 및 정원 수목식재공사는 주택신축시 반드시 필요한 부분으로 쟁점주택의 전체 공사계약서에 포함되어 있지 않고 별도 공사 계약서에 의해 공사한 사실이 확인(조경되어 있는 정원 사진 제출 )되는데도, 처분청에서 인부대금 등을 현금으로 지급한 35백만원의 금융증빙이 없다 하여 취득가액에서 제외하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지를 청구인의 모친이 취득할 당시 거래대금 150백만원중 100백만원은 청구인의 배우자 계좌에서 인출되어 거래상대방 계좌에 입금되었고, 잔금 50백만원의 영수증상 지급인 역시 배우자로 기재 되어 있으나, 지방자치단체에는 김OO을 취득자로 한 매매계약서를 제출하였고 이를 근거로 취득세·등록세 등을 납부하고 부동산등기를 완료하였으며, 2003.12.22. 청구인이 증여받은 후 기준시가에 의해 증여세를 신고·납부한 사실로 볼 때 지방자치단체·등기소 및 증여당시 처분청에 제출된 서류를 진실된 것으로 보아야 하고, 청구인의 배우자가 청구인의 모친의 매수대금을 대신 지급한 사실은 쟁점토지를 명의신탁한 것이 아니라 취득자금을 증여한 것으로 보는 것이 타당하며, 명의신탁에 대한 과징금의 제척기간이 종료된 시점(명의신탁 종료일로부터 5년)에 쟁점토지를 명의신탁하였다고 하는 청구인의 주장은 사회통념이나 거래관행에 비추어 받아들이기 어렵다 할 것이므로, 쟁점토지의 취득가액을 증여일 현재 기준시가인 55,720,500원으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

(2) 처분청은 계약서 및 금융증빙 등에 의해 지출사실이 확인되는 주택신축비용 231,209,000원, 설계비용 18,000,000원, 중개수수료 등 기타 경비 12,358,350원, 기초공사비 17,635,000원, 합계 279,202,320원을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여 양도소득세를 경정하였는데, 청구인은 계약서에 기재되어 있는 52,635,000원이 기초공사비라고 하나, 토목공사 등은 공사기간 중 공사금액 변경이 빈번하고 정산과정에서 실제 지급금액이 감액되는 업계관행을 감안하여 금융증빙에 의해 지출사실이 확인되는 17,645,000원만을 필요경비로 인정한 것이며, 건물 철거비용이라고 주장하는 20,000,000원은 청구인이 관련 계약서도 제시 하지 못하고 있고, 공사 관련 지급금액인지 개인적인 거래인지 확인되지 아니하므로, 쟁점주택의 취득가액을 금융증빙 등에 의해 지출사실이 확인되는 279,202,320원으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 청구인의 모(母)가 쟁점토지를 취득한 시점에 청구인이 명의신탁한 것으로 보아, 그 취득가액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

② 청구인이 주장하는 건물철거비 20백만원 및 기초공사비 35백만원을 쟁점주택의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래처의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한 다.

(2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(3) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

(4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제141조 【벌칙】다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원(제5호에 해당하는 자는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 의한 해당 토지가격의 100분의 300에 해당하는 금액) 이하의 벌금에 처한다.

5. 제118조 제1항의 규정에 의한 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나 사위 기타 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래허가를 받은 자

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 이 건 양도소득세 과세경위를 보면, 청구인은 2010.2.11. 쟁점부동산을 양도하였으나 양도소득세 예정신고를 하지 않았으며, 처분청에 서는 아래 〈표1〉과 같이 당초결정시에는 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액인 550백만원으로, 쟁점토지의 취득가액을 증여당시 기준시가인 55백만원, 쟁점주택의 취득가액은 환산가액인 189백만원을 적용하여 양도소득세 84,613,400원을 결정·고지 하였다가, 이의신청 심리과정에서 쟁점 주택의 취득가액으로 신축비용인 279백만원을 적용하여 청구인의 2010년 귀속 양도소득세를 49,095,590원 으로 감액·경정한 사실이 나타난다. OOOO OOOOO OOOO (OO : O)

(2) 처분청이 제출한 과세관련 자료에 의하면, 쟁점토지는 2003.7.30. 모친 명의로 취득하였다가 2003.12.22 청구인이 증여받았으며, 청구인은 쟁점토지를 증여받고 기준시가에 의해 증여재산가액을 계산하여 증여세를 신고·납부한 사실이 확인되며, 처분청은 청구인이 주장하는 쟁점주택의 신축비용 334,202,320원 중에 서 실제 지출사실이 확인되지 않는 55,000,000원을 차감한 279,202,320원을 쟁점주택의 실지 취득가액으로 산정하여 양도소득세를 경정하였는 바, 구체적인 신축비용 인정내역은 아래〈표2〉와 같다. OOOO OOOO OOOO OOOO (OO : OO)

(3) 이의신청결정문을 보면, 청구인은 쟁점토지위에 주택(목조/시멘트기와, 면적 : 65.24㎡)이 있었음이 말소된 일반건축물대장에 의해 확인되므로 건물철거비용 20,000,000원을 인정하여 달라고 주장하였으나, 처분청은 청구인이 계약서·세금계산서 등 기초자료를 제시하지 아니하고, 텔레뱅 킹으로 20,000,000원을 입금받은 홍OO은 사업자등록 및 부가세 신고내역이 없으며, 공사와 관련하여 송금한 금액인지 확인되지 않아 쟁점주택 취득가액으로 인정하지 아니한 사실이 나타나고, 또한 청구인은 기초토목공사 및 정원 수목식재공사를 OOO OOO OOO OOO OOO OOOO(OOO OOO, OOOOOOO OOO-OO-OOOOO)에게 공급가액 52,635,000원에 도급한 공사계약서 및 조경되어 있는 정원 사진을 제시하며 취득가액으로 인정하여 달라고 주장하였으나, 처분청은 계약서상 사업자등록번호가 상이(사업장 주소, 상호, 대표자는 동일)하고, OOOO에서 세금계산서나 계산서를 발행한 사실이 없어, 대표자에게 송금한 내역이 확인되는 2004.5.17. 12,635,000원, 2004.6.1. 5,000,000원, 합계 17,635,000원만 쟁점주택의 취득가액으로 인정한 사실이 나타난다.

(4) 청구인은 취득자가 청구인의 배우자로 되어 있는 쟁점토지의 매매계약서 및 2003.7.3. 20백만원, 2003.7.21. 80백만원, 합계 100백만원을 전소유자 김OO에게 폰뱅킹으로 이체한 계좌(계좌번호 622-12-1957**, 고객명 : 그린캠프상사 김혜숙)의 거래내역 등을 제시하며, 청구인이 쟁점토지를 모친에게 명의신탁한 것으로 150백만원을 취득가액으로 인정하여 달라고 주장하고 있다.

(5) 상기 사실관계를 종합하여 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 모친 명의로 취득할 당시 실지거래가액 150백만원을 취득가액으로 인정하여 달라고 주장하나, 「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 「상속세법 및 증여세법 시행령」제49조 제1항에서는 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우 그 매매계약일의 거래가액을 증여재산가액으로 볼 수 있다고 규정하고 있는바, 청구인이 주장하는 150백만원은 쟁점토지의 증여일보다 5개월 전의 가액으로 「 상속세 및 증여세법」상 취득당시 시가에 부합한다고 볼 수 없고, 청구인은 쟁점토지의 증여재산가액을 기준시가에 의해 평가하여 증여세를 신고하였으며, 청구인의 배우자 계좌에서 매매대금을 지급하였다는 사정만으로 청구인이 쟁점토지를 모친에게 명의신탁한 것이라고 보기 어려우므로, 처분청이 증여로 취득한 쟁점토지의 취득가액을「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법인 기준시가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(6) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점주택의 취득가액과 관련하여 건물철거비용 20,000,000원 을 추가로 공제하여 달라는 주장이나, 건물철거비용과 관련한 계약서·세금계산서 등의 입증자료 제시가 없고, 텔레뱅 킹으로 20,000,000원을 입금받은 홍OO에 대한 사업자등록 및 부가가치세 신고내역이 확인되지 아니하며, 건물철거와 관련한 금액인지 확인하기 어렵고, 또한 청구인은 기초토목공사 및 정원 수목식재공사비용 52,635,000원을 취득가액으로 인정하여 달라는 주장이나, 금융증빙에 의해 지출사실이 확인되는 17,645,000원 외에는 실제 지출여부를 확인할 수 있는 신빙성있는 입증자료의 제시가 없으므로, 처분청의 인정금액을 초과한 35,000,000원에 대하여는 쟁점주택의 취득가액으로 인정하기 어려워 보인다. 따라서, 처분청에서 쟁점토지의 취득가액은 증여당시 기준시가인 55,720,500원을, 쟁점 주택의 취득가액은 주택신축비용 279,202,320원을 적용하여 산정한 양도차익으로 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.