실지거래가액으로 양도소득세를 과세하면서 쟁점부동산의 용도변경을 위하여 지출한 필요경비를 공제하지 아니하고 과세한 처분의 당부(취소)

양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하면서 쟁점부동산의 용도를 유흥주점으로 변경하기 위하여 지출한 비용에 대하여 재조사하여 필요경비로 공제하는 것이 타당

1. 사실청구인은 전라북도 익산시 OO동 OO OOOOOO「대지」571.3㎡,「건물」463.09㎡(이하 대지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO외 1인으로부터 1995.3.4 취득하여 1995.6.16 청구외 OOO에게 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.처분청은 취득한 후 1년 이내에 단기양도한 쟁점부동산의 양도차익을 산정함에 있어 매매계약서상 양도가액 255,832,000원, 취득가액을 130,000,000원으로 하여 1999.1.4 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 86,368,320원을 결정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.4.2 이의신청 및 1999.8.10 심사청구를 거쳐 2000.1.6 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1988년부터 중고자동차 매매상사를 운영하는 개인 사업자인 바, 사회생활을 하면서 알게 된 청구외 OOO은 당초 교회로 사용되던 쟁점부동산을 유흥주점으로 변경하여 운영하기 위하여 1994.11.9 관청의 허가를 득하고 쟁점부동산의 내부구조를 변경하는 등의 작업을 하려 했으나 자금이 부족하여 공사를 못하고 있었는 바, 1994년 12월경 청구인에게서 15백만원를 빌려간 부채등을 갚기 위해서 결국 1995.2.13 쟁점부동산을 청구인에게 양도하였다.청구인과 청구외 OOO은 쟁점부동산에 대하여 1995.2.7 양수도 계약을 하고 곧바로 청구인은 (유)OO건설과 1995.2.13 유흥주점 용도변경공사에 관한 공사계약을 172백만원에 하였으며, 동 계약에 따라 쟁점부동산의 내부수리공사를 1995.4.13 완공하였으나, 인근의 불량배들이 유흥주점으로 용도가 변경된 쟁점부동산을 자기들에게 인계할 것을 요구해 와 이를 무시할 수 없어 불가피하게 양도하였다. 따라서 쟁점부동산 양도에 대하여 양도소득세를 과세하더라도 청구인이 부담한 유흥주점으로의 용도변경공사 경비를 필요경비로 공제하여 양도소득세를 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산은 청구인에게 소유권이전(1995.3.4)되기 전인 1994.11.9 유흥주점으로 용도변경되었고, 1995.2.27 사용검사를 득한 사실이 건축물대장등으로 확인되며, 1995.2.20 “용도변경 사용검사신청서”에 첨부된 사진등으로 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 전에 유흥주점으로 용도변경을 위한 공사가 완료된 것으로 보인다.청구외 (유)OO건설은 1994.11.19 개업하여 1995.3.31 직권말소된 법인이며, 청구외 OOO은 위 (유)OO건설의 이사이고, 쟁점부동산의 내부수리공사의 부가가치세 신고 및 법인세 신고도 아니하였으며,노무자들의 식대와 철물구입 영수증, 지게차사용영수증, 목재구입영수증만을 제시하고 있을 뿐, 대금지급 수단 및 영수증이 이 건 내부수리공사와 관련된 것이라는 객관적 거증자료를 제시하지 못하고 있어 청구인이 필요경비로 인정하여 달라는 쟁점부동산의 내부수리공사비는 인정할 수 없다 하겠다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점이 건 심판청구는 처분청이 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하면서 쟁점부동산의 용도변경을 위하여 지출한 필요경비를 공제하지 아니하고 과세한 처분의 당부를 가리는 데 그 다툼이 있다.

나. 관계법령소득세법 제23조【양도소득】제1항에서「양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.」라고 규정하면서 그 제1호에서「토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득」이라고 규정하고 있고,같은 조 제4항에서 「양도소득은 다음 각 호의 금액으로 한다」라고 규정하면서 그 제1호에서「제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.」라고 규정하고 있으며,소득세법 제45조【양도소득의 필요경비 계산】제1항에서「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비」라고 규정하고 있다.한편,소득세법 시행령 제170조【양도소득금액의 결정】제1항에서「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다」라고 규정하고 그 제2호에서「다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우(단서 생략)」이라고 규정하면서 그 다목에서「부동산은 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우」라고 규정하고 있고,같은법 시행령 제94조【양도자산의 필요경비】제2항에서「법 제45조 제1항 제2호에서 대통령령이 정하는 설비비와 개량비라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로 재무부령이 정하는 것」이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산의 소유권을 취득한 매매계약서를 보면 총 매매대금 130백만원에 계약금 30백만원, 잔금을 100백만원으로 하고 매도인 청구외 OOO, 매수인 청구인으로 기재되어 있으며, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 매매계약서를 보면 매수인 청구외 OOO, 매도인 청구인으로 하여 1995.6.15 계약금 55,832,000원, 1995.6.20 중도금 100백만원, 1995.6.30 잔금 100백만원, 총 매매대금 255,832,000원으로 기재되어 있다.처분청은 쟁점부동산을 청구인이 취득한 후 1년 이내에 단기양도하였으므로 위 매매계약서상 취득 및 양도가액을 쟁점부동산의 취득 및 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하고 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(2) 쟁점부동산 등기부등본의 표제부를 보면, 1994.9.3자 접수란에 1층 창고 74.25㎡ 사무실 74.25㎡, 2층 교회 130.13㎡, 부속건물은 1층 사무실 및 창고 25.55㎡, 2층 주택 11.37㎡로 표기되어 있고, 1995.3.4자 접수란에 1층 창고 74.25㎡ 사무실 74.25㎡, 2층 교회 130.13㎡이며, 부속건물도 위 1994.9.3자 건물용도와 동일하게 기재되어 있으며,1995.3.10자 접수란에 1층 주점영업 234.25㎡, 2층 주점영업 163.8㎡ 주택 11.37㎡로 기재되어 있고, 1995.4.13자 접수란에 1층 주점영업 234.25㎡, 2층 주점영업 163.8㎡ 주택 59.84㎡, 증축으로 기재되어 있어 등기부등본상 청구인이 쟁점부동산의 소유권을 취득(1995.3.4)한 이후인 1995.3.10 쟁점부동산의 용도가 교회등에서 단란주점등으로 변경된 사실이 인정된다 하겠다.

(3) 익산OO이 1995.3.11자 및 1998.10.29자로 발급한 건축물대장에는 용도변경허가일이 1994.11.9, 허가번호 95-4, 사용검사일 1995.2.27, 구 대장훼손으로 재작성(1995.2.28)으로 기재되어 있고, 건축물면적란에는 1994.11.9자 용도변경이 이루어졌고, 1995.2.27 증축사용검사가 이루어졌으며, 1층의 주점영업은 234.25㎡, 2층 주점영업은 163.8㎡, 2층 주택 11.37㎡로 기재되어 있으나 다만, 1998.10.29자 건축물대장에는 허가일이 1995.3.11, 준공일이 1995.4.13자로 하여 1995.3.10자 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 추가내용이 기재되어 있다.위 1995.3.11자 및 1998.10.29 발급된 건축물대장에 사용검사일이 1995.2.27자로 기재되어 있다하여 쟁점부동산이 사용검사일 이후 유흥주점으로 용도변경이 이루어졌다고 확정지을 수는 없다 할 것이고, 1998.10.29자 건축물대장상에 기재된 준공일이 1995.4.13로 확인된 이상 오히려 준공일 이후 유흥주점으로 용도변경이 이루어졌다고 인정된다 하겠다.

(4) 익산OO이 1998.10.23 청구인에게 발급한 청구인이 쟁점부동산을 매수한 토지등거래계약신고서를 보면 익산시에 접수일 1995.2.7, 매수인 청구인, 매도인 청구외 OOO외 1인, 토지에 있는 공작물에 관한 사항을 보면 1층 창고 74.25㎡ 사무실 74.25㎡, 2층 교회 130.13㎡이며, 부속건물 1호는 1층 사무실 및 창고 25.55㎡, 2층 주택 11.37㎡로, 부속건물 2호는 1층 사무실 15.47㎡로 기재되어 있고,익산OO이 같은 날(1998.10.23) 청구인에게 발급한 청구인이 쟁점부동산 매도한 토지등거래계약신고서를 보면 익산시에 접수일 1995.6.12, 매수인 청구외 OOO, 매도인 청구인, 토지에 있는 공작물에 관한 사항을 보면 1층 주점영업(유흥주점) 234.25㎡, 주택 59.84㎡, 2층 주점영업(유흥주점)163.8㎡, 지하대피소 5.2㎡로 기재되어 있어 청구인이 쟁점부동산을 매수한 후 유흥주점으로 용도변경하여 양도하였다고 인정된다.

(5) 쟁점부동산의 용도변경을 위하여 1995.2.13 청구인과 (유)OO건설간에 체결한 건축공사 표준계약서를 보면 공사명은 주점영업(유흥주점)수리공사이고 공사장 소재지는 쟁점부동산의 소재지이며, 계약일 은 1995.2.13, 착공 1995.2.13, 준공 1995.4.13, 도급금액 172백만원, 선금 1억원등으로 기재되어 있고,(유)OO건설이 쟁점부동산을 유흥주점으로 용도변경하면서 동 공사에 투입된 일용직 노무자에 대한 노무비대장, 자재등을 구입하면서 발급받은 영수증을 아래와 같이 제출하였다.일용노무비 지급명세서 제출(1995.3.10～1995.4.10)

성명

주민등록번호

주소

일수

노무비 단가(원)

노무비

총액(원)

비고

OOO

OOOOOOOOOOOOOO

전주시 OOO동 OO

OOOOO

31

160,000

4,960,000

반장,

목공

OOO

OOOOOOOOOOOOOO

“ OO동 OO OOOOOO

28

135,000

3,780,000

목공

OOO

OOOOOOOOOOOOOO

“ OO동 OO OOOOOO

27

140,000

3,780,000

“

OOO

OOOOOOOOOOOOOO

“ OO동 OO OOO

28

130,000

3,640,000

“

OOO

OOOOOOOOOOOOOO

“ OOO동 OOOOOO

28

130,000

3,640,000

“

OOO

OOOOOOOOOOOOOO

“ OO동 OO OOOOO

27

120,000

3,240,000

“

OOO

OOOOOOOOOOOOOO

“ OO동 OO OOOOO

25

130,000

3,250,000

“

OOO

OOOOOOOOOOOOOO

“ OOO동 OO OOOO

27

120,000

3,240,000

“

OOO

OOOOOOOOOOOOOO

“ OOO동 OO OOOOO

26

135,000

3,510,000

“

OOO

OOOOOOOOOOOOOO

“ OO동 OO OOOOO

27

120,000

3,240,000

타일공

OOO

OOOOOOOOOOOOOO

“ OOO동 OOOOOO

9

150,000

1,350,000

“

OOO

OOOOOOOOOOOOOO

“ OO동 OO OOO

OOOOOOO

7

130,000

910,000

“

OOO

OOOOOOOOOOOOOO

“ OO동 OOO

OOOOOOO

8

130,000

1,040,000

“

※ 위 일용직 노무자의 신분확인에 필요한 주민등록증과 운전면허증 등 복사하여 우리심판원에 제출OOOO중기(주)(전북 김제시 소재)의 지게차 사용 영수증 3매를 보면, 1995.2.15 세면벽돌 하차 90,000원, 1995.2.14 적벽돌 하차 60,000원, 1995.2.15 적벽돌 하차 60,000원으로 기재되어 있고,OO목재(전주시 OO동 소재)에서 목재 구입 영수증 2매를보면, 1995.2.10 거푸짚등 구입 10백만원, 1995.2.15 목재 등 구입 5백만원으로 기재되어 있으며,OO철물(익산시 OO동 소재)에서 1995.2.11 못 등 구입 6만원, 번개용달 1995.2.12 자재운반비 120,000원, OO운수 1995.2.13 자재운반비 300,000원, OO식당(익산시 OO동 OO OOOOOO 소재) 식대 영수증 5매에는 1995.2.28(2.15～2.

28) 조적인부 식대 3,500,000원, 1995.2.28 OO건설 직원 및 접대비 2,000,000원, 1995.3.5 조적공 식대 3,500,000원, 1995.3.30(3.1～3.

30) 미장공 잡부 식대비 5,500,000원, 1995.4.3 미장공 잡인부식대 5,500,000원이라고 기재되어 있다.

(6) (유)OO건설의 대표이사 OOO은 1998.11.26 쟁점부동산의 유흥주점수리공사를 1995.2.13～1995.4.13 기간동안 하였다고 사실확인하면서 선금 1억원을 받았다고 1995.2.13자 영수증 제출하였고, 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 청구외 OOO은 1999.8.3 쟁점부동산의 유흥주점으로 용도변경한 내부수리공사를 청구인이 하였다고 사실확인서를 제출하였다.

(7) 청구외 OOO외 1인이 쟁점부동산을 1994.9.8 취득하여 1995.3.4 청구인에게 양도한 사건도 1년 이내의 단기양도에 해당되어 처분청은 1996.11월 단기양도검토조사를 하였는 바, 투기혐의등이 발견되지 아니하므로 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 적용하여 과세미달 처리하였다.위 사실들을 종합하여 보면, 처분청은 건축물관리대장상 쟁점부동산을 유흥주점으로 용도변경하고 사용승인받은 일자가 등기부등본상 청구인의 소유권 취득일 이전이므로 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 청구외 OOO이 쟁점부동산을 유흥주점으로 용도변경공사를 하였다고 판단하였으나, 건축물관리대장상에 준공일은 청구인이 쟁점부동산을 취득(1995.3.4)한 이후인 1995.4.13자로 추가하여 기재되어 있는 점, 익산OO이 확인한 토지등거래계약신고서상에 청구인이 쟁점부동산 취득시에는 건물의 용도가 교회등의 용도로 기재되어 있으나 양도시에는 유흥주점으로 용도변경되어 있는 점, 청구인과 (유)OO건설간에 쟁점부동산의 용도변경공사에 관한 공사표준계약서, (유)OO건설의 노무비대장, 용도변경공사를 시공하면서 OO목재등에서 목재 구입하면서 받은 각종 영수증 등 및 (유)OO건설의 대표이사 OOO과 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 청구외 OOO의 사실확인서, 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 청구외 OOO외 1인에 대하여 처분청은 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세미달로 처리한 점으로 볼 때 쟁점부동산을 유흥주점으로 용도변경한 내부수리공사를 청구인이 시공하여 양도하였다고 인정된다.사실이 이러하다면, 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하면서 청구인이 쟁점부동산의 용도를 유흥주점으로 변경하기 위하여 지출한 비용에 대하여 재조사하여 필요경비로 공제하는 것이 타당하다고 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.