매매사례가액으로 평가시 비교대상아파트의 매매사례가액이 2이상인 경우(취소)

쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 평가기준일을 전후하여 3월 이내에 거래된 같은 단지내 같은 평형아파트들 중에서 거래가액으로 적용하는 것이 합리적이고 타당한 것으로 판단

1. 처분개요

청구인은 2005.8.29. OOOOO OOO OOOO OOO OOOOO OOOO OOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 어머니 OOO로부터 증여받고, 상속세및증여세법 제61조 제1항 제4호의 규정에 의하여 기준시가로 평가한 558,000,000원을 증여재산가액으로 하고, 같은법 제47조 제2항의 증여재산가액 1,350,620,538원을 합산하여 2005.9.27. 증여세 200,880,000원을 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 OOO OOOO OOO OOOOO OOOO OOOO(이하 “비교아파트”라 한다)의 2005.6.9.자 매매가액 1,000,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보아 2006.8.3. 청구인에게 2005년도분 증여세 190,737,550원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.10.27. 이의신청을 거쳐 2007.3.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 첨부한 아파트 단지 도면과 같이 유사매매사례로 선택한 비교아파트는 쟁점아파트보다 백화점 및 지하철과 더 근접해 있으며, 출구 또한 도로변과 접근이 용이하여 현저하게 유리한 위치에 있고, 백화점 옆 공영주차장으로 인한 시야 확보로 인하여 동향의 경우에도 쟁점아파트 보다 시가가 높게 형성되어 있으므로 이를 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없으며, 또한 비교아파트는 쟁점아파트보다 2개월 20일 전인 2005.6.9.에 거래된 것으로 이 지역은 8.31 부동산종합대책이 마련된다는 보도로 부동산 경기가 급속하게 얼어붙는 등 부동산정책에 따라 가격이 급등락하고 있어 가격의 연속성이 없으므로 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없으므로 청구인이 기준시가로 평가하여 신고한 가액으로 평가하여야 한다.

(2) 설사 주된 청구가 이유없다 하더라도 상속세및증여세법시행령 제49조 제2항의 규정에 의거 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당되는 가액에 의하도록 규정하고 있으므로, 비교아파트는 쟁점아파트의 옆 동일 뿐만 아니라 매매일이 2005.6.9.로 평가기준일(2005.8.29)로부터 2개월 20일 전의 거래이므로, 비교아파트보다 쟁점아파트의 평가기준일에 더 가깝고 위치, 조망권, 생활환경 등이 비슷하며 쟁점아파트와 같은 동인 102동 104호의 2005.6.13.자 매매가액 750,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 평가하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트 평가시 적용한 비교아파트의 매매사례가액이 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사하므로 동 매매사례가액을 시가로 평가한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례가액으로 평가시 비교대상아파트의 매매사례가액이 2이상인 경우 시가적용 여부

나. 관련 법령

(1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액( 제63조 제2항 의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바 에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안 하여 제61조 내지 제65조 에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한 다.

(2) 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

4. 주택 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서 의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ 고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

(3) 상속세및증여세법 제76조 【결정 경정】

① 세무서장 등은 제6 7조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

(4) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항 에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항 의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항 에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단 하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항 의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.8.29. 어머니 OOO로부터 증여받은 쟁점아파트를 기준시가 558,000,000원으로 평가하여 신고한데 대하여, 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형인 비교아파트(103동 101호)가 쟁점아파트 증여일로부터 3개월 이내인 2005.6.9.에 매매계약이 체결되어 거래된 1,000,000,000원을 시가로 하여 이 건 증여세를 과세하였음이 처분청의 심리자료에 나타난다.

(2) 처분청과 청구인이 제시한 자료에 의하여 쟁점아파트의 증여일 전후 3개월 이내에 거래된 같은 단지내 같은 평형의 아파트는 비교아파트 이외에도 아래와 같이 확인된다. (OOOO O OOO)

(3) 위 5개 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지내 면적ㆍ위치ㆍ용도가 동일하거나 유사한 아파트로서 그 기준시가, 거래가액 및 평가기준일로부터의 근접성을 비교해 보면, (가) 102동 904호는 쟁점아파트보다 기준시가가 높고(18백만원), 평가기준일로부터 약 1개월 전으로 거래가액이 가장 높으며, 청구인이 적용하여야 한다고 주장하는 102동 104호는 쟁점아파트보다 기준시가가 낮으나(28백만원), 평가기준일로부터 약 2개월 전으로 거래가액이 가장 낮고 1층이며, 처분청이 적용한 103동 101호는 쟁점아파트보다 기준시가가 훨씬 낮고(54백만원) 평가기준일로부터 근접성이 떨어지고 거래가액이 높고 1층이며, 102동 1101호는 쟁점아파트보다 기준시가가 높고(10백만원) 평가기준일로부터 가장 먼 날에 해당되는 것으로 나타난다. (나) 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 거래된 101동 801호는 쟁점아파트와 기준시가가 비슷하며 거래가액은 처분청이 적용한 거래가액(1,000백만원)보다 낮은 910백만원으로 나타난다.

(5) 살피건대, 상속세및증여세법시행령 제49조 제2항 및 제5항에서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액도 시가로 보도록 규정하고 있고, 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하도록 규정하고 있는 바, 쟁점아파트 증여일로부터 3개월 이내에 거래된 같은 단지내 같은 평형아파트들 중 평가기준일에 가장 가깝고, 실지거래가액도 거래당시 일반적으로 거래된 가액이 있었음에도 평가기준일로부터 먼 날에 거래되고 거래가액이 높은 것으로 보이는 비교아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 적용한 것은 합리적이고 타당한 증여재산가액의 평가방법이라고 하기 어렵다.

(6) 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 평가기준일을 전후하여 3월 이내에 거래된 같은 단지내 같은 평형아파트들 중 101동 801호의 거래가액으로 적용하는 것이 합리적이고 타당한 것으로 판단된다.(OOOOOOOOOO, 2007.8.16 같은 뜻)

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.