양도일 현재 개별공시지가가 없는 토지의 개별공시지가 산정이 적법한지 여부(기각)

동일 용도지역내에 조사대상토지와 토지이용상황이 같은 표준지가 없는 경우에 인근지역의 주된 토지 이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지 중에서 선정할 수 있음

1. 사 실 청구인은 1997.3.11 개별공시지가가 없는 「

○○○

도

○○○

시

○○○

동

○○○

소재 유지(저수지) 3,441㎡(이하 쟁점토지 라 한다)」를 양도하고, 지방세법상 과세시가표준액으로 양도차익을 산정하여 1997.5.30 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 관할

○○○

세무서장이 표준지 선정 및 토지가격비준표에 의하여 산정한 개별공시지가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하고, 청구인이 1997년에 양도한 다른 자산 2건의 양도차익과 합산하여, 2001.1.10 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 16,793,360원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.2.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지는 지목이 유지(저수지)임에도 지목이 답으로 이용상태가 양호한 토지를 비교표준지로 선정하고, 유지에 대한 비준율이 없음에도 하천에 대한 비준율을 적용한 것은 지가공시및토지등의평가에관한법률시행령 제3조 및 소득세법시행령 제164조 의 규정에 위배되는 처분이다.

(2) 소급결정한 개별공시지가를 개별공시지가 산정 이전에 이미 양도한 토지에 대해서까지 적용하는 것은 헌법에 규정하는 평등주의와 실질적 조세법률주의에 위배되는 처분이다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지와 이용상황이 같은 표준지가 없으므로 인근지역의 지가수준을 대표하는 표준지를 선정하고, 제반 특성요인 비준율이 없는 유지는 하천의 비준율 하나만 적용되고 있으므로 하천의 비준율을 적용하여 쟁점토지의 개별공시지가를 산정하였다.

(2) 양도당시 개별공시지가가 없는 자산은 구 소득세법 제99조 및 지가공시및토지평가에관한법률 제10조 의 규정에 따라 개별공시지가를 산정하여 양도차익을 계산하는 것이므로 당초 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점

(1) 양도일 현재 개별공시지가가 없는 토지의 개별공시지가 산정이 적법하게 되었는지 여부

(2) 산정한 개별공시지가를 개별공시지가 결정 이전에 이미 양도한 토지에 대하여 소급 적용하는 것이 헌법에 규정하는 평등주의와 조세법률주의에 위배되는 것인지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령 구 소득세법(1997.12.31 법률 제5493호로 개정되기 이전의 것) 제99조【기준시가의 산정】

① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산 가. 토 지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가. 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 같은 법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 가목 단서에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액 이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 【토지·건물의 기준지가 산정】

② 건설교통부장관은 제1항의 목적을 위한 지가 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정 대상토지의 지가형성 요인에 관한 표준적인 비교표(이하 토지가격비교표 라 한다)를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 관계행정기관 등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다. 같은 법 시행령 제3조 【표준지의 선정】

① 건설교통부장관은 법 제4조 제1항의 규정에 의하여 표준지를 선정할 때에는 동조 동항의 규정에 의한 일단의 토지 중에서 당해 일단의 토지를 대표할 수 있는 필지의 토지를 선정하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의한 표준지의 선정은 법 제12조 제1항 제2호의 규정에 의한 표준지의 선정 및 관리지침에 따라야 한다.

다. 사실 및 판단

(1) 쟁점(1): 쟁점토지의 개별공시지가를 산정함에 있어 표준지 선정 및 토지가격비준표 적용이 적법하게 되었는지 여부를 살펴본다. (가) 쟁점토지는 지목이 '유지'(저수지)로서 청구인이 1984.10.5 취득하여, 1997.3.11 양도하였으며, 양도당시 개별공시지가가 결정되어 있지 않은 토지임에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 청구인은 쟁점토지의 개별공시지가가 없으므로 지방세법상 과세시가표준액에 의하여 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액을 계산하고 양도차익을 산정하여 양도소득세 신고를 하였다. (나) 처분청은 양도당시 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여 구 소득세법 제99조 , 같은법 시행령 제164조 및 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 의 규정에 의한 '표준지공시지가×가격조정률(비준율)' 방식에 의하여 쟁점토지의 개별공시지가를 산정함에 있어 동일 용도지역내에 쟁점토지와 토지이용상황이 같은 토지가 없으므로 건설교통부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지인

○○○

도

○○○

시

○○○

동

○○○

답 3,580㎡(1996년 표준지)와 같은곳

○○○

답 1,521㎡(1990년 표준지)를 이 건 표준지로 선정하였고 토지가격비준표를 적용함에 있어, 쟁점토지는 '유지'로서 비준율을 별도로 정한 바가 없고 이러한 경우에는 하천의 비준율(0.33)에 의하도록 되어 있으므로 하천의 비준율을 적용하여, 쟁점토지의 개별공시지가를 산정하였다. (다) 건설교통부가 관계행정기관에 시달한 1996년도 개별공시지가 산정요령 에 의하면, 비교표준지의 선정기준은

① 조사대상토지와 동일 용도지역안에 있는 유사가격권의 표준지중에서 조사대상토지와 토지이용상황이 같은 표준지를 선정하고

② 토지이용상황이 같은 표준지가 2개 이상일 경우에는 주용도내의 세항에 같은 표준지 1개를 선정하며

③ 동일 용도지역내에 토지이용상황이 같은 표준지가 없는 경우에는 주용도가 다르더라도 조사대상필지 인근의 토지이용상황을 감안하여 유사가격권의 표준지를 선정하되, ③-1 조사대상토지가 '특수토지'(광천지, 염전지, 골프장, 경마장 등)인 경우에는 용도지역이나 거리에 관계없이 실제 토지이용상황 또는 지목이 같은 표준지중에서 선정하고 ③-2 조사대상필지가 '공공용지등'인 경우에는 인근지역의 주된 토지이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지 중에서 선정하도록 되어 있으며, '1996년도 토지가격비준표'에 의하면, 유지의 경우에는 제반특성요인의 비준율이 없고, 현황이 제방, 구거, 유지(댐, 저수지, 소류지, 호수등)인 경우에는 공공용지인 하천의 비준율(0.33)을 적용하도록 되어 있다. (라) 한편, 처분청이 선정한 표준지보다 쟁점토지와 토지이용상황이 더 유사한 다른 비교표준지가 있는지 여부를 살펴보면, 청구인은 처분청이 선정한 표준지보다 쟁점토지와 토지이용상황이 더 유사한 비교표준지를 제시한 사실은 없다. '1996년도 개별공시지가 현황자료'에 의하면, 쟁점토지가 소재하는

○○○

도

○○○

시 소재 개별공시지가 중 유지에 대한 개별공시지가는 나타나 있지 않으며, 처분청이 제시한 표준지보다 쟁점토지와 토지이용상황이 더 유사하여 표준지로 삼을만한 개별공시지가 또한 확인하기 어렵다. 또한, '유지'에 대한 개별공시지가는 전국 지역별로 토지이용상황(특수토지, 유원지등)에 따라 상당한 차이(1999년 기준, 420원~155,000원/㎡, 쟁점토지는 23,100원/㎡, 자료: 2000년 표준지 공시지가 조사·평가업무요령)가 있어, 쟁점토지와 더 유사한 비교표준지를 확인하기 어렵다. (마) 위의 사실관계 및 관련규정을 종합하여 보면, 표준지의 선정은 조사대상토지와 동일 용도지역안 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상토지와 토지이용상황이 같은 토지를 선정함이 원칙이나, 동일 용도지역내에 조사대상토지와 토지이용상황이 같은 표준지가 없는 경우에는 인근지역의 주된 토지 이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지중에서 선정할 수 있고, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 의 규정에 의하면, 건설교통부장관은 표준지와 토지가격비교표를 관계행정기관에 제공하고, 관계행정기관은 이를 사용하여 지가를 산정하도록 하고 있다. (바) 이 건 처분청은 쟁점토지와 동일 용도지역안에 토지이용상황이 유사한 표준지가 없으므로, 건설교통부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지 중에서 이 건 표준지를 선정하였고, 처분청이 선정한 표준지보다 쟁점토지와 토지이용상황이 더 유사하다고 보여지는 다른 비교표준지는 확인되지 않고 있으며, 처분청이 산정한 개별공시지가가 인근토지의 개별공시지가에 비하여 현저히 불합리하다고 볼만한 자료 또한 없다.

(사) 따라서, 처분청이 위 관련법령의 규정에 의하여 한 쟁점토지에 대한 비교표준지 선정 및 토지가격비준표의 적용은 관련법령의 규정에 위배되거나, 적용방법에 있어 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점(2): 쟁점(1)의 방법에 의하여 결정한 개별공시지가를 개별공시지가 결정 이전에 이미 양도한 쟁점토지에 소급적용하여 양도차익을 산정한 처분이 헌법에 규정하는 평등주의와 조세법률주의에 위배되는 것인지 여부를 살펴본다. (가) 토지의 양도에 따른 양도차익의 산정은 취득 및 양도 당시의 개별공시지가에 의함이 원칙이나, 양도당시 개별공시지가가 없는 토지에 대하여는 구 소득세법 제99조 , 같은법 시행령 제164조 및 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 의 규정에 의하여 관할세무서장이 인근토지의 개별공시지가를 참작하여 사후에 개별공시지가를 산정하여 적용하도록 하고 있다. (나) 위와 같이 법률에 규정에 따라, 개별공시지가가 없는 토지에 대하여 토지의 양도 이후에 개별공시지가를 산정하여 개별공시지가 산정되기 이전에 이미 양도한 토지에 적용하는 것이 모든 국민은 법앞에 평등하다. 누구든지 성별·종교·사회적 신분에 의하여 차별받지 아니한다 는 헌법의 평등주의 원칙에 위배되거나, 모든 국민은 법률이 정하는 바에 의하여 납세의무를 진다, 조세의 종목과 세율은 법률로 정한다 는 헌법의 조세법률주의의 원칙에 위배되는 처분은 아니라고 판단된다. (다) 따라서, 이 부분에 대한 청구인의 주장 또한 이유가 없는 것으로 판단된다.

(3) 그러므로 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.