임대주택의 합산배제·양도세 감면 요건은?

임대사업자가 임대주택을 등록하여 임대하는 상황이다. 합산배제뿐 아니라 1세대 3주택 이상 중과세율 적용 제외와 장기·신축임대주택 감면도 함께 문제되었다.

합산배제 임대주택이라 함은 임대사업자로서 과세기준일 현재사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택을 말함.

1. 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 합산배제 임대주택이라 함은 「임대주택법」 제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재「소득세법」제168조 규정에 따른 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택을 말하며,「소득세법 시행령」제3조 제1항 제3호에서 규정하는 합산배제 임대주택은 임대사업자가 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호 각목의 요건을 모두 갖춘 2호 이상의 주택을 말하는 것입니다.

2. 「소득세법」 제168조에 의한 사업자등록(2003.10.29. 현재 「임대주택법」제6조에 의한 임대사업자등록을 하였으나 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004.6.30. 까지 사업자등록을 한 때에는 임대사업자등록일에 사업자등록을 한 것으로 본다)과 임대사업자등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 제2호 각목의 어느 하나에 해당하는 주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％)적용 대상에서 제외되는 것입니다.

3. 「조세특례제한법」제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용받기 위하여는 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하고,

「조세특례제한법」제97조의 2의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용받기 위하여는 1호 이상의 신축임대주택〔「임대주택법」에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택〕을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하는 것입니다.

질의

임대주택의 종합부동산세 합산배제, 1세대 3주택 이상 중과세율 적용 제외 및 양도소득세 감면 요건은 무엇인지 여부.

회답

1. 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 각호의 합산배제 임대주택은 임대사업자로서 과세기준일 현재 사업자등록을 하고 과세기준일 현재 임대하는 주택을 말합니다. 기존임대주택은 2005년 1월 5일 이전부터 임대한 주택으로서 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호 각목의 요건을 모두 갖춘 2호 이상의 주택을 말합니다.

2. 사업자등록과 임대사업자등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 제2호 각목의 주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율 적용 대상에서 제외됩니다.

3. 「조세특례제한법」제97조의 장기임대주택 감면은 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도해야 합니다. 같은 법 제97조의 2의 신축임대주택 감면은 규정된 신축임대주택을 포함한 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도해야 합니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담5팀-450 (2006.10.19 회신), "임대주택의 합산배제·양도세 감면 요건은?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000030575/