쟁점건물을 양도일 현재 주택으로 볼 수 있는지 여부

쟁점건물을 취득하고 상가 및 사무실로의 용도변경을 위하여 그 구조 및 시설 등을 대부분 철거한 뒤, 공사가 중단되어 양도시까지 주거기능이 상실된 상태가 장기간 계속적으로 유지된 사실이 제출된 기안문, 감정평가서, 수도 사용량 및 현장사진 등에 의하여 나타나는 점 등에 비추어, 쟁점건물은 양도일 현재 사실상 주택에 해당한다고 보기 어려움

1. 처분개요

가. 청구법인은 2001.8.1. 부동산개발업을 주업으로 하여 설립된 법인으로서 2001.9.7. OOO 대지 690.9㎡ 및 그 위주택 390.36㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고 토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO만원에 취득한 후, 2008.8.18. ㈜OOO에게 OOO원에 양도하였으나, 법인세 신고를 하지 아니하였다.

나. 처분청은 2012.7.5.부터 2012.10.23.까지 청구법인에 대한 법인세통 합조사를 실시하여, 청구법인이 쟁점부동산을 양도한 후 동 양도소득에 대한 법인세를 무신고한 사실을 확인하고, 쟁점건물이 공부상 주택이나 양도당시 주택의 기능을 상실하여 사실상 ‘주거에 공하는 건물이 아닌 것’으로 판단하여 「법인세법」제55조의2 (토지등 양도소득에 대한 과세특례) 제1항 제2호에 의한 추가과세(양도소득의 30%) 적용 대상이 아니라고 보아 2008사업연도 법인세 OOO원을 결정하였으나, OOO지방국세청장은 2013.8월 처분청에 대한 정기감사를 실시하 여, 쟁점건물이 공부상 ‘주택’으로 등재되어 있고, OOO구청에서 2 009.9.25. 멸실되기 전까지 주택분 재산세 부과 및 개별주택가격을 공시하여 온 사실 등에 근거하여 쟁점건물을 양도 당시 ‘주택’으로 판단하여 양도소득에 대한 법인세 추가과세가 누락되었다는 감사지적사항을 통보하였으며, 이에 따라 처분청은 2013.12.16. 청구법인에게 2008년 사업연도 법인세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2014.2.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

「법인세법」상 양도소득에 대한 과세특례가 적용되는 주택에 해당하는지 여부는 해당 건물의 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하는 것이다 (법인세과-316, 2009.3.20. 외 다수). 청구법인은 부동산개발을 주업으로 하는 법인으로서, 2001.9.7. 쟁점부동산을 취득한 후 상가로 리모델링을 하기 위하여 쟁점건물 의 내부시설을 철거하던 중 자금이 부족하여 공사를 중단하였고 , 이후 양도시까지 공사를 진행하지 못한 채 장기간 방치하였다. 쟁점부동산을 매수한 ㈜OOO의 대출신청에 따라 OOO의 의뢰로 ㈜OOO감정평가법인이 2008.8.4. 작성한 감정평가서를 보면, 쟁점토지는 OOO백만원으로 평가한 반면, 쟁점건물은 ‘리모델링 공사가 중단된 상태로 방치되어 있으며, 건물의 시공상태, 부대설비 정도, 현상 및 관리상태 등으로 고려할 때 담보가 치가 희박하다고 판단됨’을 사유로 하여 “평가제외”한 사실이 나타난다 . 2007.3.13. 쟁점건물을 촬영한 사진을 보면, 외견상 주택으로 보이나 , 내부 상태는 일부 벽면이 허물어져 있고, 바닥과 천장이 뜯어져 보일러 및 전기시설이 철거된 것으로 확인되는 등 주택의 기능을 완전히 상실한 상태이었다. 청구법인은 쟁점건물을 취득한 후 리모델링 공사를 하다가 공사가 중단되어 주거용으로 사용할 수 없는 상태이었으므로, 일시적으로 사람이 거주하였거나 임대를 준 사실이 없는바, 만일 쟁점건물을 주거용으로 사용할 수 있었다면, OOO에 위치하여 수억원의 보증금을 받고 임대할 수 있는 상황이었는데 이를 포기하고 그냥 비워둘 리가 없었을 것이다.

위와 같이 쟁점건물은 양도당시 지붕과 기둥, 벽은 남아 있어 건축법상 건축물에는 해당되나, 바닥, 천장, 창문 등이 뜯어져 있는 등 주거시설로 기능을 상실한 상태이었으므로 양도소득 과세특례가 적용되는 ‘주택’으로 볼 수 없는 것이다.

나. 처분청 의견

쟁점건물은 공부상 ‘주택’으로 등재되어 있었으며, OOO구청에서 멸실 이전까지 주택분 재산세를 부과하고 개별주택가격을 공시해 왔으며, 처분청에서도 주택분 종합부동산세를 부과하여 온 사실 등으로 보아 양도소득에 대한 법인세 과세특례가 적용되는 ‘주택’에 해당하는 것이다. 청구법인은 쟁점부동산을 상가로 리모델링하기 위하여 내부시설을 철거하던 중 자금이 부족하여 공사를 중단하여 쟁점건물이 주택으로 서의 기능을 할 수 없었다고 주장하나, ㈜OOO감정평가법인이 2 008.8.4. 작성한 감정평가서에서도 주택이 존재한 사실을 인정하고 있으며, 청구법인이 쟁점부동산을 매수한 이후부터 멸실되기 전까지 등기부등본이나 건축물관리대장에 주택으로 등재되어 있었고, OOO구청에서 멸실 이전까지 주택분재산세를 부과하고 개별주택가격을 공시해 왔으며, 처분청에서도 주택분 종합부동산세를 부과한 사실 등으로 보아 ‘주택’으로 보아야 하고, 건축물의 용도구분은 사실상 사용하는 용도에 의하는 것이나 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 의하여야 한다 . 청구법인은 쟁점부동산을 구입한 후 주택으로 임대한 사실이 없다는 사유 등으로 ‘주택’에 해당하지 않는다고 주장하나, 임대 여부가 주택을 판단하는 기준이 될 수는 없으며, 「법인세법」제55조의2 (토지 등 양도소득에 대한 과세특례)의 입법취지는 개인의 양도소득세와 법인의 부동산 양도차익에 대한 과세형평을 유지하고 법인 명의로 주택을 구입하여 시세차익을 거두는 등 부동산투기를 방지하기 위함인바, 청구법인처럼 법인명의로 주택을 구입한 후 이를 방치하여 주택으로서의 기능이 떨어져 임대를 하지 않은 주택에 대하여 주거에 공하지 않아 주택에 해당되지 않는다고 판단하는 것은 입법취지에 부합하지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물을 양도당시 주택으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 법인세법 제55조의2 【토지등 양도소득에 대한 과세특례】

① 내국법인이 다음 각 호의 1에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 당해 각 호에 의하여 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조의 규정에 의한 과세표준에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 2 이상 에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

2. 대통령령이 정하는 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 100분의 30(미등기토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액

(2) 법인세법 시행령 제92조의2 【토지등 양도소득에 대한 과세특례 】

② 법 제55조의2 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은 국내에 소재하는 주택으로서 다음 각 호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 「임대주택법」에 의하여 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 법인이 10년 이상 임대한 국민주택

2. 주주등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주등인 임원을 포함한다) 및 사용인에게 제공하는 사택 및 그 밖에 무상으로 제공하는 법인 소유 의 주택으로서 사택제공기간 또는 무상제공기간이 10년 이상인 주택

3. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택

4. 그 밖에 부득이한 사유로 보유하고 있는 주택으로서 재정경제부령으로 정하는 주택

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료에는 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 쟁점부동산의 등기부등본 및 매매계약서를 보면, 청구법인이 20 01.9.7. 김OOO로부터 OOO만원에 쟁점부동산을 취득한 후, 2 008.8.18. ㈜OOO에게 OOO원에 양도한 사실이 나타난다. (나) 쟁점건물의 건축물관리대장을 보면, 지상2층, 지하1층, 연면적 390.36㎡의 주택으로서 1984.7.11. 준공되었고, 2009.9.25. 멸실된 사실이 나타나며, 이후 쟁점부동산을 취득한 ㈜OOO이 2010.10.27. 지상 3층, 지하2층, 연면적 1,465㎡의 상가(소매점, 음식점)를 신축한 사실이 확인된다. (다) 쟁점건물은 2008년도 및 2009년도에 각각 단독주택으로 보아 종합부동산세가 과세되었음이 종합부동산세 결정결의서상에 나타난다 . (라) 2009년 5월 당시의 쟁점건물의 외관을 촬영한 다음 인터넷 로드뷰 사진상으로는 주택인 것으로 나타난다.

(2) 청구법인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) OOO지점장의 의뢰에 따라 ㈜OOO감정평가법인이 2008.8.6. 쟁점부동산에 대하여 작성한 감정평가서를 보면, 쟁점토지는 OOO으로 평가한 반면, 쟁점건물은 리모델링 공사가 중단된 상태로 방치되어 있는바, 건물의 상태·부대설비 정도·현상 및 관리상태 등을 고려할 때 담보가치가 희박하다고 판단하여 평가에서 제외한 것으로 나타난다.

○○○

(나) OOO수도사업소장이 2014.4.30. 발급한 쟁점건물에 대한 2 000.1.1.부터 2009.12.31.까지의 수도사용량 내역서를 보면, 2001.5.17.부터 2009.3.26.까지 수도사용량이 “0”인 것으로 나타난다. (다) 청구법인의 관리부에서 2001.4.12. 작성(취득 계약일로부터 1주일전)한 내부기안서류의 주요 내용은 다음과 같다.

○○○

(라) 2007.3.13. 촬영한 쟁점건물의 실외 및 1층, 2층 실내 사진을 보면, 현관·거실·방·주방 등의 건물내부가 바닥이 파헤쳐 있는 등 공사 중인 것으로 나타난다.

(3) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 청구법인이 쟁점건물을 취득한 목적이 쟁점건물을 상가 및 사무실로 변경한 후 임대수익을 확보하기 위한 것이었음이 청구법인의 내부기안서류에 나타나는 점, ㈜ OOO감정평가법인이 2008.8.6. 쟁점부동산에 대하여 작성한 감정평가서에 쟁점건물은 리모델링 공사가 중단된 상태로 방치되어 있다고 기재되어 있는 점, OOO수도사업소장이 발급한 쟁점건물에 대한 수도사용량 내역서에 의하면 2001.5.17.부터 2009.3.26.까지 수도사용량이 “0”인 것으로 나타나는 점, 쟁점건물의 현장사진 등에 의하면 그 구조와 시설 등이 대부분 철거되어 사람이 거주할 수 없는 상태인 것으로 보이는 점 등을 종합하여 감안할 때, 쟁점건물은 주거기능이 상실된 상태가 장기간 계속적으로 유지되어 양도일 현재 사실상 주거에 공하는 건물로 보기 어려우므로, 이를 주택으로 볼 수 없다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점건물을 양도 당시 주택이라고 보아 양도소득에 대한 법인세 과세특례를 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.