건물을 겸용주택으로 볼 수 있는 것인지 여부(취소)

점포에 딸린 방으로 주택으로서의 독립된 기능을 하지 못하고 있는 경우에는 설사, 임차인이 이를 일시 주거용으로 사용하였다 하더라도 이를 이유로 주택으로 보기는 어려울 뿐만 아니라 겸용주택으로 보기는 어려운 것으로 판단됨

1. 원처분개요 청구인은 1986.12.10 취득한 서울특별시 강남구 OOO동 OOO OOOOO OOO OOOO 대지 73.91㎡ 및 건물 157.86㎡(이하 “양도주택”이라 한다)를 1996.12.23 양도한 사실이 있고 1978.1.14 취득한 서울특별시 OOO구 OOO동 OO OOOO 대지 215㎡ 및 건물 188.11㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 심판청구일 현재까지 소유하고 있다. 처분청은 청구인이 위 양도주택의 양도일 현재 쟁점건물을 겸용주택으로 보유하고 있다는 이유로 청구인의 양도주택에 대하여 1세대1주택 비과세규정을 적용하지 아니하고 1997.10.9 96년도 귀속분 양도소득세 92,796,410원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.12.13 심사청구를 거쳐 1998.3.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 처분청은 상가로 쓰이는 쟁점건물내에 일부 방이 있었다는 이유로 쟁점건물을 주택으로 보고 청구인의 양도주택에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 배제하였으나 쟁점건물은 OOOOO시장안에 위치한 상가건물로서 청구인은 1978.1.14 이를 취득후 즉시 쟁점건물에 대한 부동산 임대업 사업자등록증을 교부받아 부가가치세를 신고·납부하여 왔으며 쟁점건물의 임차인들도 사업자등록증을 교부받아 영업을 해오고 있는바, 건축물대장상 사실과 다르게 일부 면적이 주택으로 되어 있었으나 청구인의 양도주택 양도 직전에 이를 바로 잡아 모두 근린생활시설(상가)로 변경한 바 있으므로 사실상의 용도도 점포이고 공부상의 용도도 점포인 쟁점건물을 정당한 이유도 없이 주택으로 본 처분은 부당하다. 처분청은 임차 사업자들 중의 일원인 OOO의 주민등록지가 쟁점건물로 되어 있다는 이유를 들어 쟁점건물을 주택으로 보았으나 임차인 OOO은 영업활동을 위하여 쟁점건물에 주민등록을 등재하였을 뿐 사실상으로는 쟁점건물상에서 거주한 것은 아니며 쟁점건물상의 주거용방 2칸은 구조등으로 보아 독립된 주택으로 사용할 수 없는 것인데도 국세청장이 이를 독립된 주택으로 사용할 수 있다고 본 것은 도저히 납득할 수 없고 쟁점건물의 현황은 현지 확인을 하면 명백하게 밝혀질 수 있으므로 쟁점건물을 주택으로 보고 청구인의 양도주택에 대하여 1세대1주택에 의한 비과세의 적용을 배제한 당초 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점건물이 양도주택의 양도 당시 영업용 점포로 이용되었다고 주장하나, 주민등록상 청구인 및 그 세대원이 1981.7.16부터 1984.6.21까지 그리고 쟁점건물에 임차해 있는 청구외 OOO 및 그 세대원이 1994.5.22부터 양도주택 양도 당시까지 쟁점건물을 주민등록지로 한 사실이 심리자료에 의해 확인되고, 우리청 현지 확인시에도 청구외 OOO이 사용하고 있는 사업장에는 주거용 방 2칸이 있어 독립된 주택으로 사용하기에 충분하다고 보이므로 쟁점건물은 주택으로 봄이 타당하다 할 것이고 따라서 처분청이 양도주택의 양도에 대하여 1세대1주택에 의한 비과세 규정을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물을 겸용주택으로 볼 수 있는 것인지 여부

나. 관련법령

소득세법 제89조 본문 및 같은조 제3호를 모아보면 “대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 소득세를 부과하지 아니한다”고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제154조 제3항에서는 “법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다”고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단 청구인 및 청구인이 구성하는 세대가 이건 양도소득세가 과세된 양도주택의 양도 당시 처분청이 겸용주택으로 본 쟁점건물외에 다른 주택을 소유하지 아니하였던 것으로 밝혀지고 있고(심판청구 심리자료 제출, 성남세무서장, 1998.8.24), 청구인이 양도주택을 10년정도 보유하여 1세대1주택 비과세요건을 구비하고 있는 사실에는 다툼이 없으므로 쟁점건물을 처분청과 같이 주택으로 볼 수 있는 것인지 여부를 살펴본다.

(1) 쟁점건물의 등기부등본 및 건축물대장등에 의하면 쟁점건물은 동일 지번상에 2개동의 건물이 소재한 것으로 확인되고 있는데 이중 1개동의 2층건물은 일반음식점(중국음식점)으로 임대되고 있어 상가임에 다툼이 없으며 다툼이 있는 건물은 단층 건물로서 건물면적이 83.14㎡로 나타나고 있고 당초 용도가 주택 및 점포(각각의 면적은 표시되지 아니함)로 되어 있다가 양도 직전인 1996.12.17 전체건물이 근린생활시설(소매점)로 용도가 변경된 것으로 나타나고 있다.

(2) OOO세무서장의 사업자등록증 3매(1997.1.10, 197.10.24, 1993.6.14) 및 부가가치세 과세표준 증명원(1997.11.24) 등에 의하면 쟁점건물 소재지에서 청구인은 1977.7.1부터 현재까지 비주거용 건물임대업(부동산업)을 영위하고 있는 것으로 확인되고 있으며 청구외 OOO은 1개동의 일부에서 1994.5.20부터 떡방아간(제조업)을, 청구외 OOO은 다른 1개동 전체에서 1993.6.2부터 중화요리음식점을 영위하고 있는 것으로 각각 확인되고 있다.

(3) 주민등록등본에 의하면 쟁점건물 소재지에 청구인 세대가 1981.7.16～1984.6.21의 기간 동안, 임차인 청구외 OOO세대(4인가족)가 1994.5.22～1997.10.22까지 거주한 것으로 나타나고 있기는 하나 임차인 OOO세대는 쟁점건물에 주민등록이 등재되기 직전과 직후(1992.7.1～1994.5.22 및 1997.10.23～현재까지)의 기간중 서울특별시 노원구 OO동 OOOOOOOO에 주민등록이 등재된 것으로 나타나고 있고 위 주민등록지에 임차인 OOO 소유의 무허가 주택이 존재하고 있는 사실이 무허가건물확인원서(1998.2.2 서울특별시 노원구 OOO동장)에 의하여 밝혀지고 있다.

(4) 청구인의 현지 확인 조사요청에 따라 당심판소에서 쟁점건물 소재지에 임하여 조사확인한 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점건물은 “OOOOO시장”안에 위치하고 있으며 사실상의 이용현황이 점포라는데 다툼이 없는 OOO(중국음식점)사업장의 1개동 건물(약30평)과 겸용주택으로 판정받은 임차인 OOO이 경영하는 떡방아간 사업장의 1개동 건물(약 20평) 합계 건물 2동으로 구성되어 있다. (나) 떡방아간 출입문 하나를 제외하고는 별도의 외부로 난 출입문이나 통풍구 또는 창문이 없으며 기타 거주에 필요한 난방 및 취사시설 또는 부엌 및 화장실도 없이 방 2칸 약 5～6평(3평내외방과 2평내외의 방)이 존재하고 있다. (다) 좁은 통로 등을 제외한 건물내 공간에는 방아간 기계장치 일체가 설비되어 있고 방 2칸의 공간에는 쌀가마, 밀가루 등 임가공원료로 채워져 있으며 스레이트로 오래전에 달아내어 지은(증축)부분에 위치하는 관계로 떡방아간 주요 기계 장치가 있는 앞부분(기와지붕)과는 달리 비가 샐 정도의 상태에 있어 독립된 주택으로서의 기능을 수행하기는 어려운 것으로 조사되었다.

(라) 쟁점건물 및 인근에서 사업을 하는 주민 3명(청구외 OOO : 냉난방기 도소매업경영 사업자등록번호 OOOOOOOOOOOO, 청구외 OOO : 음식점경영 사업자등록번호 OOOOOOOOOOOO, 청구외 OOO : 중개인업 허가번호 OOOOOOOOOOOO, 이상 3인의 사업자등록증과 허가증 확인)에게 탐문조사한 바에 의하면 청구인은 처와 함께 1980년초 쟁점건물내 사업장의 일부에서 기거하면서 중국음식점(OOO)을 경영하다가 1980년대 중반에 떡방아간 건물과 함께 모두 세를 놓고 OOO동으로 이사 갔었는바 지금의 떡방아간 임차인 OOO은 1994년 이래로 딴곳에 가족이 거주한 관계로 쟁점건물을 주거지로 사용하지 않고 영업장으로만 사용하고 있다고 확인하였다.

(5) 이건 국세청 심사결정서에 의하면 국세청직원이 현지 확인시 임차인 OOO이 사용하고 있는 쟁점건물의 사업장(떡방아간)에 주거용방 2칸이 있어 독립된 주택으로 사용하기에 충분한 것으로 보인다는 내용이 기재되어 있어 위와같이 주거용방 2칸을 독립된 주택으로 판단한 이유와 근거자료를 국세청장에게 요청(46830-949, 심판청구 심리자료 제출요청, 1998.7.31)한 결과 국세청장은 회신공문(심삼 46840-7265, 심판청구 심리자료 제출, 1998.8.10)을 통하여 「쟁점건물에 출장하여 확인한 바 임차인 OOO이 화목식품이라는 상호로 떡방아간을 운영하였으나 주거용 방 2칸이 있었고 OOO 및 세대원이 1994.5.22부터 1997.10.22까지 쟁점건물소재지에 주민등록상 주소를 두고 있어 쟁점건물을 주택으로 판단하였다」는 내용만을 회신하고 있고 주거용방 2칸을 독립된 주택으로 판단한 이유나 근거자료등은 제시하지 못하고 있다. 위 사실들을 종합하여 보면 쟁점건물상에는 상가(중국음식점)임에 다툼이 없는 건물 1동과 떡방아간 및 함석가공업소 등으로 쓰이는 건물 1동이 있고 쟁점이 되는 떡방아간 건물(약 20평)내부에는 방 2칸(약 5～6평)이 있는 것으로 확인되는데 주거시설(방 2칸)과 관련된 별도의 출입문이나 취사시설 및 창문이나 통풍구, 화장실이 없는 것으로 보아 이를 독립된 주택으로 인정하기는 어렵다 할 것이고 따라서 점포에 딸린 방으로 인정되는 쟁점건물상에 임차인 OOO세대가 주민등록이 된 기간중 일시 거주하였을 가능성은 이를 배제할 수 는 없다 하더라도 쟁점건물을 주거의 본거지로 하여 상시 주거하면서 생활관계를 형성한 것으로 인정되지는 아니한다.

한편, 소득세법 시행령 제154조 제3항에서 규정하는 “주택외의 건물”을 판정함에 있어 임대점포 등 영업용 건물에 속한 주거용 방으로서 1세대 구성원이 상시 거주용으로 사용하지 아니한 부분은 주택외의 건물로 보는 것이므로(국세청 재일 46014-992, 1997.4.23), 이건과 같이 점포에 딸린 방으로 주택으로서의 독립된 기능을 하지 못하고 있는 경우에는 설사, 임차인이 이를 일시 주거용으로 사용하였다 하더라도 이를 이유로 주택으로 보기는 어려울 뿐만 아니라 이건 양도주택의 양도일(1996.12.23)전에 청구인이 OOO구청에 쟁점건물의 용도변경을 신청(1996.12.13)하여 관할구청에서 사실조사를 거쳐 건물의 용도를 종전의 주택 및 점포에서 근린생활시설로 1996.12.17자로 변경한 사실이 OOO구청장의 기재사항 변경통지공문(건축 58550-6756, 1996.12.17 OOO구청장) 및 건축물관리대장과 등기부등본 등에 의하여 확인되고 있는 점에 비추어 보면 공부기재에 의하더라도 양도당시 쟁점건물은 겸용주택으로 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 쟁점건물이 주택에 해당함을 이유로 1세대1주택에 의한 비과세요건을 갖춘 양도주택에 대하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 취소함이 타당하다 할 것이다.

라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장에 이유가 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.