쟁점보상금을 양도소득으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

쟁점보상금의 산출 근거를 알 수 있는 객관적인 증빙이 제출되지 아니하였고, ㈜○○건설 이사의 진술에 따르면 공동주택 신축사업을 하기 위하여 이 건 부동산을 취득하였어야 하므로 청구인의 요구를 거절하기 어려웠을 것으로 보이는 점, 청구인이 신고한 이 건 부동산의 ㎡당 양도가액은 당시 공시지가를 약간 상회하는 수준이고, 동 양도가액은 동일 매수인과 매매계약 체결된 인근토지의 매매가액에 비하여 지나치게 낮은 점 등에 비추어 쟁점보상금을 이 건 부동산의 양도가액에 포함되는 금액으로서 양도소득으로 보는 것이 타당해 보이나, 이 건 부동산의 양도에 따라 청구인은 그 위에 적치된 각종 설비 등을 새로운 사업장으로 이전한 것으로 보이고, 처분청도 이 건 부동산에 적치된 각종 설비의 이전비용 등으로 추산한 비용을 이 건 부동산의 양도가액에서 제외하여야 한다는 의견을 제시한 점 등에 비추어 청구인이 이 건 부동산을 양도하면서 그 위에 적치된 각종 설비의 이전에 소요된 비용은 이 건 부동산의 양도가액에서 제외하는 필요경비로 봄이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO에서 ‘OOO’라는 상호로 중고기계 및 재생재료 도매업을 개업하여 OOO으로 사업장을 이전한 개인사업자로서,OOO 당시 사업장 소재지 부동산인 OOO 대지 565㎡ 및 그 지상 주택 69.98㎡와 같은 동 OOO 도로 46㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 OOO으로부터 OOO원에 매입한 후 OOO(현재 법인명은 ‘주식회사 OOO’이고, 이하 “OOO”이라 한다)에 이 건 부동산을 OOO원에 매도하기로 하는 부동산 매매계약을 체결하면서 같은 날 동 계약서와는 별도로 OOO 철거 및 이전 설치비 등의 명목으로 보상금 OOO원(이하 “쟁점보상금”이라 한다)을 지급받기로 하는 보상약정을 체결하고, OOO수령한 쟁점보상금에 대하여 이 건 부동산의 양도가액에 포함되지 않는 것으로 하여 OOO 이 건 부동산의 양도에 대하여 실지거래가액(양도가액 OOO원,취득가액 OOO원)으로 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2014.5.20.～2014.5.23. 기간 동안 청구인에 대한 개인통합조사를 실시한 결과, 쟁점보상금을 이 건 부동산과 함께 양도된 영업권으로 보고 동 금액을 포함한 OOO원을 이 건 부동산의 양도가액으로 하여 OOO 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.6.25. 이의신청을 거쳐 2014.10.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점보상금은 아래와 같이 청구인이 사업장으로 사용하던 이 건 부동산의 매매과정에서 발생한 공장 이전비용 및 부득이하게 고철로 폐기처분하게 된 각종 기계나 공장설비 및 시설물들에 대한 배상금 또는 영업손실에 대한 손실보상금이므로 양도소득이 아니라 기타소득 내지 사업소득으로 보아야 한다.

(1) 청구인은 이 건 부동산 소재지에서 사업을 영위하던 OOO으로부터 이 건 부동산을 OOO원에 매입하여 OOO에 OOO원에 매도한 후에도 OOO이 공동주택건설 사업계획승인을 받을 때까지 이 건 부동산에서 계속 사업을 영위하였다.

(2) 청구인이 이 건 부동산 취득 후 OOO은 이 건 부동산의 매도를 요청하였으나, 청구인은 이 건 부동산을 취득한지 얼마되지 않았고 이 건 부동산에 설치된 각종 기계와 공장설비 및 시설물 이전의 어려움 및 대부분 고철로 폐기해야 하는 상황 등 예상되는 피해를 이유로 거부하였는데, OOO이 사업장 이전과 관련된 손실 일부를 보상해 주고 본격적인 건설사업 개시일까지 청구인이 이 건 부동산에서 사업을 계속 영위해도 좋다는 조건을 제시하면서 쟁점보상금은 「소득세법」상 기타소득으로 분류되어 세금부담도 없고 OOO의 입장에서 손비로 처리되어 세법상 문제가 없다고 하여 서로 민ㆍ형사상 책임에 대해 이의를 제기하지 않는다는 확인서를 작성한 후 이 건 부동산의 매매계약 및 보상약정을 체결하였다.

(3) 그 후 각종 기계 및 공장 설비들을 고철로 폐기처리하기 시작하여, 종전에는 전혀 없던 고철 처리업체와의 거래가 2008년부터 발생하여 큰 폭으로 증가하였고, 많은 양의 기계 및 공장설비들을 고철로 처리하다보니 매출감소로 영업에 큰 손실을 입게 되었으며(아래 <표1> 참조), OOO의 공동주택 건설이 본격 시작됨에 따라 컨테이너 사무실과 시설물ㆍ기계 일부를 OOO로 이전하여 사업을 영위하였다가, OOO의 그린벨트 단속으로 인하여 OOO경 사업장을 같은 동 OOO으로 이전하였으나, 현재는 계속되는 사업부진으로 폐업을 고려 중인 상태이다.

<표1>

이 건 부동산 양도로 인한 청구인의 매출액 변동(청구주장)

(4) 처분청은 이 건 부동산 양도 후 청구인이 사업을 계속 영위하였다는 사실만으로 사업에 큰 타격을 입었다는 청구주장이 사실과 다르고 이 건 부동산 주변의 아파트 단지조성이 OOO에 시작되었기 때문에 청구인이 양도차익을 노리고 이 건 부동산을 취득하였다는 의견이나, 이 건 부동산의 양도시점인 2008년부터 2012년까지 고철매출을 제외한 주업종(중고기계 및 재생재료 도매업)의 매출이 현저히 감소한 것을 알 수 있고, 청구인이 이 건 부동산을 취득한 시기에는 이미 주변 지가가 급상승한 상태라 양도차익을 노리고 무모하게 부동산을 취득할 수 있는 시기가 아니었으며, 단지 청구인은 아파트 단지조성에 따라 청구인의 사업장을 잃을까 두려워 이 건 부동산을 취득할 수 밖에 없는 상황이었다.

(5) 청구인은 사업장으로 사용하던 이 건 부동산을 양도함에 따라 매출액이 급감하는 막대한 손실을 입었으며, 여러 차례 사업장 이전 후 현재 더 이상 사업유지가 어려워 폐업까지 고려하는 상황에 처하게 되었는데, 이는 청구인의 사업장인 이 건 부동산의 양도로 인해 발생하였으므로, 이 건 부동산의 매매대금과 별도로 지급받은 쟁점보상금을 기타소득으로 보거나 법원 판례(대법원 2008.1.31. 선고 2006두9535 판결) 및 조세심판원의 심판결정(조심 2011서1122, 2011.6.22.)에 따라 영업손실에 대한 손실보상금으로서 사업소득으로 보는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

쟁점보상금은 아래와 같은 이유로 양도소득에 해당한다.

(1) 청구인은 이 건 부동산 양도 당시의 사진을 제시하면서 그 지상 시설물의 가치가 상당하며 이 건 부동산의 양도로 사업에 큰 타격을 입어 손해를 보았다고 주장하나, 이 건 토지가 양도된OOO까지 이 건 토지에서 계속 사업을 영위하였음이 2010년 인터넷 지도(로드뷰)에서 확인되므로 이 건 토지의 양도로 인하여 사업에 타격을 입었다는 청구주장은 사실과 다르고, 청구인의 2007년(이 건 부동산 양도 전) 및 2011년(양도 후) 귀속 종합소득세 신고시 첨부된 대차대조표(아래 <표2> 참조)에서 자산 총계가 OOO원 및OOO원에 불과하여 쟁점보상금과 비교가 되지 않을 정도로 차이가 있을 뿐만 아니라 자산 총계에 변동이 없음을 알 수 있다.

<표2>

청구인의 종합소득세 신고 현황

(2) 청구인의 이 건 부동산 취득시기는 OOO이나 이 건 부동산 주변에 OOO이 아파트 단지조성을 위하여 사업을 시행한 시기는OOO이므로 청구인은 이 건 부동산에 아파트 단지가 들어설 것을 인지한 상태에서 양도차익을 노리고 이 건 부동산을 취득하였음을 알 수 있고, OOO과 청구인이 양도가액에 대하여 줄다리기를 하였던 사실이 청구주장과 일반적 정황에 의하여 인정되며, 쌍방의 협상과정에서 양도소득세 부담을 줄이기 위하여 양도소득에서 쟁점보상금을 구분하는 보상계약서를 작성한 것으로 보인다.

(3)「소득세법」제94조제1항 제4호 및 국세청 해석OOO에서 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 보고 있으므로, 쟁점보상금은 양도소득에 해당한다. 다만, 이 건 부동산에 설치되었던 울타리와 기계설비의 이전비는 양도소득에 대응되는 필요경비로 인정하는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점보상금을 양도소득으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

: <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 부동산의 양도와 관련한처분청의 개인통합조사 보고서의 주요내용은 아래와 같다.(가) 청구인이 양도소득세를 신고한 이 건 부동산(건물의 가치는 없는 것으로 봄)의 ㎡당 양도가액은 OOO원으로 아래 <표3>과 같이 인근 토지(토지로 기재되어 있으나 실제로는 건물이 포함됨)의 매매가액과 비교할 때 터무니 없이 낮은 가액으로, 실상은 세부담 없는 지장물 보상금으로 위장하여 계약을 맺은 것으로 보이며, 쟁점보상금에는 철거이전비(약 OOO원 가량, 화물차 및 기중기 대여료 및 인건비 등 최대한으로 산정함)에 영업권이 포함된 가액이다.

<표3>

이 건 부동산과 인근 부동산(건물 포함)의 매매가액 비교(조사보고서)<표4> 이 건 부동산과 인근 토지(건물 제외)의 매매가액 비교(이의신청결정서)(나) 보상약정서에는 OOO에 대한 천장이 있다고 기재되어 있으나, 양도된 토지의 전체 면적 611㎡ 중 도로가 46㎡이고, 주택이 69.98㎡, 그 부수토지가 바닥면적의 2배로 보아 140㎡로 이를 제외한 실제 사업장 면적은 약 355㎡이며, 당시 촬영된 사진상에 크레인은 1대 밖에 보이지 않는 것으로 보아 보상약정서상 크레인 5대와는 차이가 있다.(다) OOO 및 청구인에게 지장물 가격 산정 근거를 요청하였는데, 청구인은 지장물 설치 이전비보다 영업권의 성격이 강하고, 이전비에 소용된 가액은 정확히 산정할 수 없다고 답변하였으며, OOO은 당시 가격산정 근거는 없고 통상의 지주작업과 마찬가지로 매도인이 요구하는대로 지급한 것으로, 총매매가액을 정한 후 매도인의 요구에 따라 임의로 나눈 것이라고 진술하였다.(라) 영업권에 대한 보상으로 OOO원을 지급받은 것으로 보더라도 이는 영업권이 토지를 기반으로 발생하고 고정자산과 함께 양도된 영업권은 양도소득에 해당하므로, 쟁점보상금 중 지장물 이전설치에 소요된 부분(약 OOO원 가량)을 제외한 대부분은 양도소득에 해당한다고 판단된다.

(2) 청구인이 심리자료로 제출한 증빙의 주요 내용은 아래와 같다.(가) OOO경 청구인과 OOO 간에 작성된 부동산매매계약서(OOO원), 보상약정서(쟁점보상금) 및 확인서에 의하면,1) 청구인은 OOO에 이 건 부동산을 OOO원에 매각하는 부동산매매계약을 체결하였는데, 동 계약서의 특약사항으로 “소유권 이전 후에도 청구인은 2009년 2월까지 영업을 할 수 있고, OOO의 사업지연으로 본격적인 사업개시일 전까지 영업을 보장한다”고 되어 있다.

2) 위 부동산매매계약과는 별도로 청구인과 OOO은 그 지상의 지장물 철거 및 이전설치 등의 명목으로 쟁점보상금을 수수하는 보상약정을 같은 날 체결하였는데, 그 보상대상 목록은

① OOO 철거 및 이전 설치비,

② 약 250평 하치장 울타리 철거 및 이전 설치비,

③ 약 100평에 대한 천장OOO 철거 및 설치비,

④ 공장 이전비, 운반비 및 인건비,

⑤ 하치장 내 구조물 철거 및 이전 설치비(바닥 포함),

⑥ 전기 설비 철거 및 이전 설치,

⑦ 공장기계 설비 철거 및 이전 설치비이고, 동 보상약정에 대하여 상호 민·형사상의 책임에 대하여 이의를 제기하지 않음을 확인하는 확인서를 작성한 것으로 나타난다.(나) 청구인은 사업장 사진을 증빙서류로 제출하면서, 대문이 닫혀 안 보이는 크레인 1대를 제외한 크레인 4대를 모두 확인할 수 있으므로 보상약정서(크레인 5대 보상)와 달리 사업장에 크레인이 1대 밖에 보이지 않았다는 처분청의 의견은 사실이 아니며, 실제 사업장 면적이 약 100여평이라 함은 건너편에 전시해 놓은 각종 기계 및 시설물들을 제외하고 산출한 수치이고, OOO의 OOO 이사는 당시 팀매니저라는 직함으로 이 건 부동산 매입에는 전혀 개입하지 않았고 당시 이사 직함의 OOO주도로 매매계약을 체결하였다고 사전열람후 제출된 추가 의견서에서 처분청의 의견을 반박하고 있다.(다) 청구인은 아래 <표5>와 같이 처분청이 비교한 인근토지의 매매사례가액은 일관된 매입가 책정에 따른 것이 아니라 그 당시의 상황, 토지주와의 관계 및 OOO의 이해득실에 따라 산정된 것으로 보아 양도소득세를 회피하기 위하여 터무니없이 낮은 가액으로 이 건 부동산의 매매계약을 체결한 것이 아니라고 주장하면서 관련 부동산등기부등본(거래가액 기재됨)을 제출하였다.

<표5>

청구인이 제시한 매매사례가액

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점보상금에 대하여 이 건 부동산의 양도가액이 아니라 지장물 보상금 내지 영업손실에 대한 보상금 등으로서 사업소득 내지 기타소득에 해당한다고 주장하나, 보상약정서·현장사진 등 외에 쟁점보상금의 산출 근거를 알 수 있는 객관적인 증빙이 제출되지 아니한 점, 처분청이 확인한 OOO 이사의 진술에 따르면 OOO은 공동주택 신축사업을 하기 위하여 이 건 부동산을 취득하였어야 하므로 청구인의 요구(즉, 부동산매매계약과 별도의 보상약정 체결)를 거절하기 어려웠을 것으로 보이는 점, 청구인이 신고한 이 건 부동산(토지 661㎡)의 ㎡당 양도가액 OOO원은 당시 ㎡당 공시지가 OOO원을 약간 상회하는 수준으로, 동 양도가액은 청구인이 앞에서 제시한 <표5>의 매매사례가액 중 이 건 부동산의 매매계약체결일 전후 6개월 이내에 동일 매수인과 매매계약 체결된 인근토지의 ㎡당 매매가액 OOO원(극단치인 최고가액 OOO원 및 최저가액OOO원은 제외)에 비하여 지나치게 낮은 점 등에 비추어 쟁점보상금의 성격은 이 건 부동산 위의 지장물 보상금액 내지 영업손실 보상금 등에 해당한다고 하기 보다는 이 건 부동산의 양도가액에 포함되는 금액으로서 양도소득으로 보는 것이 타당해 보이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다.

다만, 경험칙상 필요경비의 발생이 명백한 경우에 있어서는 납세의무자의 입증이 불충실하다 하여 필요경비를 영으로 보는 것은 경험칙에 반하는바(대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결), 이 건 부동산의 양도에 따라 청구인은 그 위에 적치된 각종 설비 등을 새로운 사업장으로 이전한 것으로 보이고, 처분청도 조사보고서 및 답변서에서 이 건 부동산에 적치된 각종 설비의 이전비용 등으로 추산한 OOO원을 이 건 부동산의 양도가액 OOO원(신고양도가액 OOO원+쟁점보상금)에서 제외하여야 한다는 의견을 제시한 점 등에 비추어 청구인이 OOO에게 이 건 부동산을 양도하면서 이를 본래의 용도에 사용할 수 있도록 하기 위하여 그 위에 적치된 각종 설비의 이전에 소요된 비용으로 OOO원을 이 건 부동산의 양도가액에서 제외하는 필요경비로 봄이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지>

관련 법령(1)소득세법제21조【기타소득】

① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

7. 광업권·어업권·산업재산권 및 산업정보, 산업상 비밀, 상표권·영업권(대통령령이 정하는 점포임차권을 포함한다), 토사석의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발·이용권 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리를 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품

17. 사례금제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

4. 다음 각 목의 1에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득가. 사업용고정자산(제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 영업권이 포함되어 양도된 것으로 인정되는 것과 행정관청으로부터 인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)

(2) 소득세법 시행령제41조【기타소득의 범위 등】

③ 법 제21조 제1항 제7호에 따른 영업권에는 행정관청으로부터 인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함하되, 사업용 고정자산(법 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도되는 영업권은 포함되지 아니한다.