토지거래허가 없이 매도 후 경매로 제3자에게 양도된 경우 양도시기 판정

청구인이 쟁점토지를 사실상 양도한 2005년을 양도시기로 봄이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.3.5. 취득한 OOO동 249-189 소재 답 3,508㎡(토지거래허가지역이며, 이하 “쟁점토지”라 한다)가 2010.12.29. 임의경매로 매각되었으나 이에 대하여 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.

나. 처분청은 청구인이 위 매각으로 쟁점토지를 양도하였다고 보아 양도가액 OOO원(실지거래가액), 취득가액 OOO원(환산가액)으로 양도차익을 계산하여 2013.1.1. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다가, 청구인의 이의신청에 따른 재조사결과 청구인이 2005년 전OOO에게 한 쟁점토지의 양도(매매)는 토지거래허가를 받지 아니하여 무효이므로 2010.12.29.자 경매로 인한 양도만이 양도소득세 과세대상으로 볼 수밖에 없어 당초 처분을 유지한다는 취지의 세무조사결과를 2013.4.20. 청구인에게 통지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.1.30. 이의신청을 거쳐 2013.5.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2005.9.16. 쟁점토지를 전OOO에게 OOO원에 양도하였으므로 청구인은 그로 얻은 소득에 대하여만 양도소득세를 납부함이 타당하고, 그 이후 2010.12.29. 전OOO의 채권자의 신청에 의한 경매로 쟁점토지의 소유권이 제3자에게 이전됨으로 인한 소득에 대하여는 전OOO에게 양도소득세를 과세함이 타당한데도 단지, 소유권이전등기가 청구인에게서 경락인에게로 되었다는 이유로 청구인이 경락인 김OOO에게 OOO원에 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건은 취소하고, 청구인이 2005.9.16. 전OOO에게 OOO원에 양도한 것으로 하여 양도소득세를 과세함이 타당하다.

나. 처분청 의견

전OOO도 2005.9.16.경 청구인으로부터 쟁점토지를 매수한 사실은 인정하고 있으나, 쟁점토지는 토지거래허가지역 내 토지로, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 허가받지 아니한 토지거래허가지역 내 토지거래의 효력을 부인하고 있는바, 전OOO가 쟁점토지 거래에 대하여 허가를 받지 아니하였으므로 그 거래를 유효한 것으로 보아 양도소득세를 과세할 수 없고, 경매에 의한 양도만이 유효하여 양도소득세 과세대상으로 삼을 수 있으므로 경매를 기준으로 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점양도인이 토지거래허가지역 내 토지를 허가 없이 매도하여 그에따른 이전등기를 하지 아니한 상태에서 양수인의 채권자의 신청에 의한경매로 토지 소유권이 제3자에게 이전된 경우 양도소득세 양도시기

나. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부 등에 의하면 청구인이 쟁점토지를 2003.3.3. 취득하여 임의경매로 2010.12.29. 김OOO에게 이전되었는데, 쟁점토지에 대하여 설정된 담보내역을 보면 청구인이 쟁점토지를 취득한 직후 2003.3.5. 채무자를 청구인으로 하는 근저당권OOO이 설정되었다가, 청구인이 전OOO에게 쟁점토지를 양도하였다고 주장하는 시기를 전후하여 2005.8.11. 그 저당권은 말소되고, 그 즈음 2005.8.5. 채무자를 ㈜OOO(전OOO가 2005.12.27. 계약을 인수)으로 하는 근저당권(채권자 OOO, 최고액 OOO원), 2006.5.26. 채무자를 ㈜OOO기획으로 하는 근저당권(채권자 OOO은행, 최고액 OOO원), 2008.9.16. 채무자를 전OOO로 하는 근저당권(채권자 김OOO, 최고액 OOO원)이 각 설정되었다가 2010.12.29. 위 OOO은행의 신청에 의한 임의경매와 동시에 위 근저당권이 모두 말소된 것으로 나타나고, 청구인은 전OOO가 ㈜OOO과 ㈜OOO기획의 대표자라고 주장하고 있다.

(2) 청구인은 전OOO가 조경사업을 위하여 필요한 토지를 물색하다가 쟁점토지를 청구인으로부터 OOO원에 매수하고 2005.9.16. 청구인에게 그 잔금을 지급한 후 이를 담보로 사업자금을 대출받아 사용하다가 이를 상환하지 못하여 쟁점토지가 임의경매된 것이라면서 청구주장에 부합하는 취지의 매매계약서, 전OOO의 확인서(2012.11.20.), 금융거래내역을 제시하였고, 처분청의 조사공무원이 OOO교도소로 출장하여 전OOO에 대하여 작성한 문답서(2013.3.21.)에도전OOO가 청구주장에 부합하는 취지로 진술한 것으로 기재되어 있다.

(3) 청구인이 제출한 금융거래내역에 의하면, 2005.6.17.부터 2005.9.16.까지 청구인의 계좌로 전OOO가 OOO원, OOO이 OOO원, 이OOO(OOO의 직원이라고 주장)가 OOO원, 청구인이 OOO원을 각 입금하여 총 OOO원이 입금된 것으로 나타나고 청구인은 위 입금액이 쟁점토지의 매매대금이라고 주장한다.

(4) 청구인은 쟁점토지를 전OOO에게 양도한 이후로는 전OOO로부터 쟁점토지에 대한 재산세를 송금받아 납부하였다면서 청구인 계좌의 거래내역과 2009년 9월분 재산세 납세증명서를 제시하였다.

(5)「소득세법」 제4조제1항은 거주자의 소득을 종합소득, 퇴직소득, 양도소득, 산림소득으로 구분하면서 그 중 양도소득을 ‘자산의 양도로 인하여 발생하는 소득’(제3호)이라고 규정하고 있다. 이와 같이 양도소득세는 자산의 양도로 인한 소득에 대하여 과세되는 것이므로, 외관상 자산이 매매 · 교환 · 현물출자 등(아래에서는 ‘매매 등’ 이라고 한다)에 의하여 양도된 것처럼 보이더라도, 그 매매 등의 계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등으로 효력이 없는 때에는 양도인이 받은 매매대금 등은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환되어야 할 것이어서 이를 양도인의 소득으로 보아 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없음이 원칙이나, 같은 법 제88조 제1항 본문은 “제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다”라고 규정하고 있을 뿐 자산이 유상으로 이전된 원인인 매매 등 계약이 법률상 유효할 것까지를 요구하고 있지는 않다.

한편, 매매 등 계약이 처음부터 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(아래에서는 ‘국토계획법’이라고 한다)이 정한 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 이루어진 경우와 같이, 위법 내지 탈법적인 것이어서 무효임에도 불구하고 당사자 사이에서는 그 매매 등 계약이 유효한 것으로 취급되어 매도인 등이 그 매매 등 계약의 이행으로서 매매대금 등을 수수하여 그대로 보유하고 있는 경우에는 종국적으로 경제적 이익이 매도인 등에게 귀속된다고 할 것이고 그럼에도 그 매매 등 계약이 법률상 무효라는 이유로 그 매도인 등이 그로 인하여 얻은 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세할 수 없다고 보는 것은 그 매도인 등으로 하여금 과세 없는 양도차익을 향유하게 하는 결과로 되어 조세정의와 형평에 심히 어긋난다.

(6) 이러한 점 등을 종합적으로 고려하면, 국토계획법이 정한 토지거래허가구역 내의 토지를 매도하고 그 대금을 수수하였으면서도 이전등기를 마치지도 아니한 채 매수인이 그 토지를 제3자에게 전매하여 그 대금까지 수수하고서 최초의 매도인에게서 제3자에게 직접 이전된 것처럼 이전등기까지 마친 경우, 그 이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 매도인 또는 중간의 매도인이 수수한 매매 대금도 매수인 또는 제3자에게 반환하지 아니한 채 그대로 보유하고 있는 때에는 예외적으로, 매도인 등에게 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 보아 양도소득세 과세대상이 된다 할 것이다(대법원 2011.7.21. 선고 2010두23644 판결 같은 뜻임).

(7) 이 건의 경우, 권OOO와 전OOO 사이의 매매계약서, 금융거래내역, 전OOO에 대한 문답서, 전OOO의 확인서의 기재내용이 청구인이 쟁점토지를 2005년경 전OOO에게 매도하고도 토지거래허가를 받지 못하여 소유권이전등기를 하지 못하고 있다가 전OOO의 채권자의 임의경매실행으로 쟁점토지가 매각되었다는 청구주장에 부합하는 취지이며, 비록 전OOO에게 이전등기가 되어 있지는 않으나 청구주장 양도시기를 전후로 쟁점토지에 대하여 청구인을 채무자로 하는 근저당권은 말소되고, 전OOO 등을 채무자로 하는 근저당권이 설정되었다가 동 근저당권 채권자의 신청에 따른 임의경매로 쟁점토지가 매각되어 제3자에게 소유권이전등기가 된 사정으로 보아 청구주장 양도시기(2005.9.16.)에 청구인이 전OOO로부터 쟁점토지의 매매대가를 받은 후 쟁점토지에 대한 처분권을 전OOO에게 이전하여 그 때부터 전OOO가 쟁점토지를 사실상 보유하면서 그 이익을 향유(경락대금도 전OOO의 채권자에게 배당되었다)하였으며, 이를 토대로 매수인을 채무자로 하는 임의경매로 제3자에게 이전등기까지 경료되어 청구인으로서는 더 이상 쟁점토지에 대한 토지거래가 무효임을 들어 쟁점토지에 대한 매매대금을 매수인에게 반환하고 원상회복을 할 여지도 없어 보인다.

따라서, 청구인은 쟁점토지를 2005년 전OOO에게 양도하고 얻은 양도소득에 대하여만 양도소득세를 납부할 의무가 있는 것이며, 2010년 경매로 쟁점토지의 양도소득을 얻은 것은 청구인이 아니라 전OOO임에도 이에 대하여까지 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 취소하는 것이 실질과세원칙에 부합한다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 조세심판관합동회의 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.