쟁점부동산의 취득가액을 448,184,000원(또는 445,240,000원)으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

양도소득세액 산출의 기초가 되는 당해 자산의 실지거래가액은 거래당시 자산을 취득 또는 양도하고 그 대가로 수수한 금액으로서 매매계약서 등 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 점, 분양사인 트윈스빌딩은 쟁점부동산을 공급가액 280백만원에 판매한 것으로 부가가치세를 신고하였고 청구인도 같은 가액을 과세표준으로 하여 취득세를 신고납부한 점, 부동산 거래대금을 현금으로 지급하는 경우에는 그에 해당하는 영수증을 발급하게 되는데 청구인이 제출한 현금영수증과 분양대금 지급내역을 대사해 보면 일치하지 않는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO(상가, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2004.4.2. 시행사이자 분양사인 OOO(대표 : aaa 외 4인)으로부터 취득하여 2016.6.23. 양도하였으나, 양도소득세를 신고하지 않았다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원(취등록세 과세표준 OOO원과 취등록세 OOO원을 합한 금액)으로 하여, 2022.2.14. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.5.6. 이의신청을 거쳐 2022.9.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 양도소득세를 신고하지 않은 것은 쟁점부동산을 양도가액보다 높은 가액으로 분양취득하였기 때문이다. 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 위하여 지출한 금액은 아래와 같이 영수증을 통해 확인되는 OOO원과 근저당 설정 및 출금전표로 확인되는 OOO원을 합한 OOO원이다.

(1) 청구인은 쟁점부동산에 대한 분양계약 이후 총 4장의 영수증(2003.1.21. OOO원, 2003.4.25. OOO원, 2004.2.16. OOO원, 2004.6.11. OOO원 합계 OOO원)을 받았는데, 이는 분양사(OOO aaa 외 4)와 공인중개사(bbb)가 해당 금액을 받았음을 확인하고 날인한 것이다.

(2) 또한 부동산등기부와 출금전표를 보면, 청구인이 2004.4.2. 쟁점부동산을 담보로 OOO으로부터 OOO원(채권최고액 OOO원)을 대출받아, 2004.4.8. aaa의 OOO계좌(821038-52-25****)로 이체하였음을 알 수 있다.

(3) 한편 청구인의 OOO계좌 등 거래내역에 의하면 분양대금을 지급하기 위하여 2003.1.15.～2004.6.11. 기간에 총 OOO원이 현금 출금 또는 이체되었음을 파악할 수 있으며, 이 외에 취등록세로 OOO원을 납부하였음을 알 수 있다.

(4) 따라서 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원이나 OOO원이 되어야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의 취득가액은 취등록세 과세표준인 OOO원과 취등록세 OOO원을 합한 OOO원으로 봄이 타당하다.

(1) 쟁점부동산의 취등록세 과세표준인 분양가액은 OOO원으로 확인되며, 같은 시기에 분양된 상가 OOO의 양도소득세 신고내용을 보면, 각각 분양계약서가 첨부되어 있는데 그 취득가액은 OOO원과 OOO원으로 확인된다.

(2) 또한 OOO의 2004년 제1기 부가가치세 확정신고내역에 의하면, 쟁점부동산에 대하여 건물분 세금계산서 공급가액 OOO원, 토지분 계산서 공급가액 OOO원을 발행한 것으로 확인된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점부동산의 취득가액은 OOO원(또는 OOO원)으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제97조(양도소득 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

(2) 소득세법 시행령제163조(양도소득의 필요경비)

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과「부가가치세법」 제10조제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)제89조(자산의 취득가액등)

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본 기록에 의하면, 청구인은 2003.12.9. 매매를 원인으로 2004.4.2. aaa 외 4인으로부터 소유권이전등기를 경료한 것으로 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 산정하였으며, 주요 근거는 다음과 같다.(가) 지방세 세목별 과세증명서에는 쟁점부동산의 취등록세 과세표준이 OOO원, 취등록세가 OOO원으로 되어 있다.(나) OOO(대표 aaa 외 4인)은 쟁점부동산에 대하여 OOO원의 매출세금계산서를 발행하였다.(다) 쟁점부동산(제101호)과 같은 시기에 분양된 OOO의 양도소득세 신고내역 등은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞

양도소득세 신고내역 등

○○○

(3) 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액을 OOO원이라고 주장하며, 다음과 같이 OOO의 전체호실 분양가액 내역표, 영수증과 공인중개사의 확인서, 담보물 심사표 및 대출금 출금전표 등을 증빙으로 제출하였다.(가) OOO의 전체호실 분양가액 내역표(엑셀 출력물)에 의하면, 쟁점부동산(OOO)의 분양가는 OOO원, OOO의 분양가는 OOO원, OOO의 분양가는 OOO원, OOO, 분양가는 OOO원 등으로 나타난다.(나) 공인중개사 bbb는 “당시 OOO의 분양을 전담하였는데, 청구인(배우자 ccc 포함) 등으로부터 쟁점부동산에 대한 계약금, 중도금, 잔금을 계좌이체 및 현금(수표)으로 지급받았고 현금영수증 4매(2003.1.21. 계약금 OOO원, 2003.4.25. 1차 중도금 OOO원, 2004.2.16. 2차 중도금 OOO원, 2004.6.11. 미납잔금)를 발행해 주었다는 내용의 확인서(2022.8.3.)를 제출하였다.(다) OOO의 담보물 심사표에 의하면 쟁점부동산의 담보물평가액은 OOO원, 대출가능금액은 OOO원으로 되어 있으며, 출금전표에 의하면 청구인이 2004.4.8. OOO으로부터 OOO원을 대출받아 aaa의 OOO계좌(OOO 821038-52-2*****)로 이체한 것으로 나타난다.(라) 한편, 청구인은 취득가액 OOO원과 관련하여, 아래 ＜표2＞와 같이 현금지급 또는 계좌이체 방식으로 총 OOO원을 분양사에 지급하였다며(나머지는 취등록세) 대금 결제흐름도를 제출하였으며, 이에 의하면 청구인이 분양사에 직접 계좌이체(OOO) 또는 현금지급(OOO)하고, 청구인의 동서를 통해 분양사에 현금지급(OOO)한 것으로 되어 있다.

＜표2＞

분양대금 지급내역

○○○

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원이나 OOO원으로 보아야 한다고 주장하나, 양도소득세액 산출의 기초가 되는 당해 자산의 실지거래가액은 거래당시 자산을 취득 또는 양도하고 그 대가로 수수한 금액으로서 매매계약서 등 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 점, 분양사인 OOO은 쟁점부동산을 공급가액 OOO원에 판매한 것으로 부가가치세를 신고하였고 청구인도 같은 가액을 과세표준으로 하여 취득세를 신고납부한 점, 부동산 거래대금을 현금으로 지급하는 경우에는 그에 해당하는 영수증을 발급하게 되는데 청구인이 제출한 현금영수증과 분양대금 지급내역을 대사해 보면 일치하지 않는 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.