①토지 및 ②토지의 양도소득금액을 실지거래가액으로 하여야 하는지 여부(경정)

토지의 실지양도가액은 4,950,970,000원으로 하면서 양도한 토지와의 안분계산을 함에 있어서는 토지의 가액은 위치에 따라 그 가액이 다르고 이러한 점을 감안하여 기준시가가 정해지므로 처분청이 기준시가로 안분하여 토지의 실지거래가액을 산출하여 양도소득금액을 결정하는 것은 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 88.1.29 청구외 한국토지개발공사로부터 취득한 대구광역시 수성구 OO동 OOO O 대지 312.1㎡(이하 “쟁점토지①토지”라 한다)를 89.12.28 청구외 OOO에게 양도한 바 있다. 처분청은 쟁점①토지의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액은 1,404,450,000원으로 하고 취득가액은 67,576,609원으로 하여 산출한 89년 귀속 양도소득세 920,474,030원, 동 방위세 184,094,800원을 95.5.16 청구인에게 결정고지하였다.

나. 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “OOO외 3인”이라 한다)명의로 등기된 대구광역시 수성구 OO동 OOO OO 대지 332.2㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)가 89.12.26 청구외 OOO에게 이전등기 되었다.처분청은 쟁점②토지의 실질소유자는 청구인이며 위 토지의 양도거래 또한 실지거래가액에 의하여야 한다하여 양도가액을 1,494,900,000원으로 하고 이 가액을 77.1.1의 지가지수로 환산한 288,815,748원을 취득가액으로 한후 이를 전시 쟁점①토지의 양도가액과 취득가액에 합산하여 산출한 양도소득세 및 방위세에서 기고지한 세액을 차감한 89년 귀속 양도소득세 690,394,140원, 동 방위세 139,595,400원을 95.5.24 청구인에게 결정고지하였다.

다. 청구인은 95.5.16의 양도소득세·방위세의 과세처분에 대하여 95.7.12 심사청구를 하여 95.8.22 이에 대한 결정통지를 받고, 95.5.24의 양도소득세·방위세의 과세처분에 대하여 95.7.18 심사청구를 하여 95.9.4 이에 대한 결정통지를 받은 후에 이들 처분에 대한 심판청구를 95.10.17 하였다.

2. 청구주장가. 쟁점②토지는 등기부에 나타나고 있는 바와 같이 청구인이 OOO외 3인에게 76.9.10 양도하였고, 이를 취득한 전시 OOO외 3인이 89.12.28 청구외 OOO에게 양도하였는데도 청구인이 위 토지를 양도하였다고 보아 청구인에게 양도소득세를 부과함은 부당하다.

나. 처분청은 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도소득세를 부과함에 있어서 실지거래가액을 적용하였으나, 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도계약은 89.5.27 체결되었으므로 이날을 기준으로 실지거래가액 적용여부를 가려야 한다.그런데 국세청장이 정하는 일정규모이상의 부동산에 대하여 실지거래가액으로 과세하도록 한 근거는 89.8.1 고시된 국세청고시 제89-88호에 의한 것으로 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도계약 체결시에는 전시의 국세청 고시가 있지 아니하므로 실지거래가액이 적용되지 아니한다.더욱이 쟁점①토지의 면적은 312.1㎡로서 전시 국세청장이 고시한 일정규모인 330㎡에도 미치지 아니하므로 이는 실지거래가액이 적용되는 토지가 아니다.

다. 처분청은 쟁점①토지와 쟁점②토지의 실지거래가액을 계산함에 있어서 90년에 청구인이 양도하였다고 하여 과세한 대구광역시 수성구 OO동 OOO OO 대지 657.5㎡ 및 같은동 OOO O 대지 643.6㎡의 양도가액을 합한 가액을 양도당시의 각 필지의 면적으로 안분하여 산출하였다.그런데 처분청은 90년 양도분 토지에 대한 실지양도가액을 산출할 때에는 쟁점①토지·쟁점②토지와 90년 양도분 토지의 양도가액의 합계액을 4,950,970,000원으로 하였고 거래상대방인 청구외 OOO이 이들 토지상에 신축분양한 오피스텔의 소득금액을 계산함에 있어서도 4,950,970,000원으로 하였음에도 쟁점①토지와 쟁점②토지의 실지양도가액을 산출함에 있어서는 이들 토지의 양도가액합계액을 8,754,450,000원으로 하였음은 잘못이다.

3. 국세청장 의견가. 처분청이 조사한 바에 의하면 청구인이 쟁점②토지를 71.7.28 취득하여 보유하다가 소득분산 및 조세포탈의 목적으로 76.9.1 OOO외 3인에게 지분 매매한 것으로 명의이전해 두었다가 오피스텔 사업자인 청구외 OOO에게 양도하였으며 명의자의 1인인 청구외 OOO의 진술서에 의하면 OOO 본인은 쟁점②토지를 취득한 사실이 없고 청구인에게 명의만을 빌려준 것으로 되어 있어 쟁점②토지를 청구외 OOO에게 양도한 사람은 청구인이다.

나. 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산에 해당되는지를 판단함에 있어서소득세법시행령 제170조제4항 제2호 (마)목의 규정은 부동산투기거래를 억제하고 토지거래의 정상화와 양도소득세에 대한 공평과세를 위하여 설치된 규정이므로 일정규모이상인지 여부는 1필지의 토지를 기준으로 하는 것이 아니라 1건으로 거래되는 토지의 면적합계를 기준으로 하여야 한다.그런데 청구인은 한국토지개발공사로부터 대구광역시 수성구 OO동 OOO OO 대지 657.5㎡와 함께 쟁점②토지를 취득하였으므로 쟁점②토지는 실지거래가액으로 과세하여야 하는 국세청장이 정하는 일정규모이상의 토지에 해당된다.

4. 쟁 점본 건 심판청구는가. 공부상 청구인이 아닌 청구외 OOO외 3인 명의로 되어 있는 쟁점②토지의 실질소유자가 청구인인지 여부나. 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도소득금액을 실지거래가액에 의하여 결정하여야 하는지 여부다. 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도소득금액을 실지거래가액으로 할 때 처분청이 과세한 실지거래가액이 타당한지 여부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

가. 쟁점

②토지의 양도에 따른 납세의무자가 청구인인지 여부

(1) 쟁점②토지의 등기부등본에 의하면 청구인이 71.7.28 취득한 대구광역시 수성구 OO동 OOO O 대지 975.8㎡는 74.12.31 청구인외 20인 명의로 지분이전 등기되었다가 공유물분할로 쟁점②토지인 대구광역시 수성구 OO동 OOO OO 대지 332.2㎡로 분할되어 이를 OOO외 3인이 소유하는 것으로 등기하였다.그후 쟁점②토지는 청구외 OOO에게 양도되어 위 OOO이 위 토지위에 오피스텔을 신축하여 분양하였다.

(2) 처분청이 조사한 바에 의하면 쟁점②토지는 청구인이 71.7.28 취득한 토지인데 소득분산, 조세회피등을 위하여 단지 명의만을 청구외 OOO외 3인에게 등기이전한 것으로 확인되고 이러한 사실은 쟁점②토지의 명의자인 청구외 OOO가 그의 명의를 청구인으로 하여금 사용하게 하였을 뿐 쟁점②토지를 취득한 사실이 전혀 없다고 처분청에서 진술한 점과 쟁점②토지를 취득한 청구외 OOO도 토지대금을 등기부상의 명의자인 OOO외 3인이 아닌 청구인에게 지급하였고 매매계약도 청구인이 단독으로 한 사실등에 의하여 인정되고 있어 쟁점②토지를 청구외 OOO에게 양도한 사람은 청구인이라는 처분청의 과세내용은 잘못이 있다하기 어렵다.

나. 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 양도소득금액을 실지거래가액으로 하여야 하는지 여부

(1) 쟁점①토지와 쟁점②토지 양도당시의소득세법 제23조제4항동법 제45조제1항 및동법시행령 제170조의 규정에 의하면 양도소득금액 결정을 위한 양도가액과 취득가액은 기준시가로 함을 원칙으로 하지만 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우 또는 기타 부동산의 거래로서 부동산의 보유기간·거래규모 및 거래방법등에 비추어 부동산의 투기를 목적으로 하는 것이라고 인정하여 재무부령이 정하는 기준에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 결정하도록 규정하고 있다.

(2) 이 건의 경우 앞서 “가”에서 본 바와 같이 청구인이 조세부담을 경감 또는 감소시키기 위하여 청구인이 취득한 토지를 여러사람 명의로 분산한다든지 또는 단일 필지의 토지를 분할하여 2필지의 토지로 하였다가 89년에 이르러서는 이들 쟁점①토지와 쟁점②토지를 청구인 소유의 다른 필지의 토지와 함께 청구외 OOO에게 양도하면서 거래상대방의 조세부담을 경감시키기 위하여 매매가액이 실제와 다른 내용의 매매계약서를 작성하는 등 청구인은 부동산거래에서 발생한 조세부담을 회피하는 행위를 하였다.또한 청구인이 양도한 토지중 쟁점①토지는 국세청장이 정하는 주거지역·상업지역에서의 범위인 330㎡에는 미치지 못하지만 앞서 본 바와 같이 청구인이 취득하거나 양도한 토지는 쟁점①토지 이외에 쟁점②토지 및 청구인이 90년도에 양도한 토지등을 함께 취득하거나 양도하였으므로 실지거래가액이 적용되는 토지의 범위를 개별필지가 아닌 거래단위로 하여야 하는 점에 비추어 볼 때에 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도소득 금액은 기준시가가 아닌 실지거래가액에 의하여 계산 하여야 할 것이다.

다. 쟁점①토지와 쟁점②토지의 실지거래가액에 대하여

(1) 처분청은 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도소득금액을 결정함에 있어서 이들 토지와 청구인이 90년도에 양도한 토지인 대구광역시 수성구 OO동 OOO OO 대지 657.5㎡와 같은동 OOO O 대지 643.6㎡에 대한 거래상대방인 OOO으로부터 징취한 89.5.27 및 90.4.30의 매매계약서상의 매매대금의 합계금액 8,754,450,000원을 각 필지별 면적비율로 안분하여 쟁점①토지의 가액을 1,404,450,000원, 쟁점②토지의 가액을 1,494,900,000원으로 하여 이들 토지의 양도에 따른 양도소득금액을 결정하였음이 처분청의 89년 귀속분 양도소득세 결정결의서 및 이에 첨부된 양도소득세 산출근거 서류에 의하여 인정되고 있다.

(2) 처분청은 위와 같이 89년 양도분에 대하여 90년 양도분과 함께 이들 토지의 실지양도가액이 8,754,450,000원으로 하여 쟁점①토지와 쟁점②토지의 실지거래가액을 계산하였으나, 청구인으로부터 이들 토지를 취득하여 “오피스텔”을 신축하여 분양한 청구외 OOO 및 OOO의 종업원으로서 청구인에게 토지대금을 실제 지급한 청구외 OOO등의 진술과 청구외 OOO이 “오피스텔” 분양소득 금액을 계산함에 있어서 원가로 계상한 이들 전체 토지가액이 8,754,450,000원이 아닌 4,950,970,000원임을 확인하고 90년도 토지양도분의 양도소득금액을 결정함에 있어서는 4,950,970,000원을 기준으로 하여 각 필지의 기준시가로 이를 안분하였음이 90년 귀속분 양도소득세 결정결의서 및 이에 첨부된 양도소득세 산출근거 서류에 의하여 인정되고 있다. 한편 처분청은 청구외 OOO의 “오피스텔”분양에 따른 사업소득금액을 결정함에 있어서 당초 청구외 OOO이 신고한 전체 토지원가 8,735,634,910원을 부인하고 4,950,970,000원으로 하였음이 인정되고 있어 이 건 쟁점①토지와 쟁점②토지의 실지양도가액을 계산함에 있어서만 8,785,634,910원을 기준으로 하였음은 잘못이다.

(이부분에 대하여 처분청은 89년 귀속분은 부과제척기간의 도과로 경정결정을 하지 못한다고 의견서를 제출하고 있어 8,754,450,000원을 기준으로 한 처분이 잘못임을 시인하고 있다.)그러하다면 쟁점①토지와 쟁점②토지의 실지양도가액은 4,950,970,000원으로 하면서 90년도에 양도한 토지와의 안분계산을 함에 있어서는 토지의 가액은 위치에 따라 그 가액이 다르고 이러한 점을 감안하여 기준시가가 정해지므로 처분청이 90년도 양도분에 대하여 한 것과 같게 기준시가로 안분하여 쟁점①토지와 쟁점②토지의 실지거래가액을 산출하여 양도소득금액을 결정하는 것이 타당하다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.