연접한 토지의 감정가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부(취소)

농지에서 지번분할되어 수용된 토지에 대한 감정가액이라 하더라도 농지와 지목 및 용도 등이 동일하고 특별한 가격변동사유가 없는 경우 그 감정가액을 쟁점농지의 시가로 인정할 수 있는 것임

1. 처분개요

가. 청구인은 1990.11.19. 상속을 원인으로 OOOO OOO OOO OOO OOO 과수원 1,917㎡, 485 답 225㎡, 452 답 2,621㎡, 451-1 답 932㎡, 합계 5,695㎡(이하 “쟁점농지”라 한다)의 10분의 3 지분(이하 “청구인지분”이라 한다)을 취득한 후 2009.3.30. 이를 양도하고, 쟁점농지와 연접한 토지로서 OOOO OOO OOO OOO OOO에서 지분분할된 490-1 1필지 10㎡(이하 “수용토지”라 한다)가 1991.11.22. 감정평가액인 375,000원(이하 “보상가액”이라 한다)으로 수용된 사실이 있으므로 그 수용된 토지의 1㎡당 가액 37,500원을 쟁점농지의 취득당시 시가로 보아 청구인지분의 취득가액을 53,390,625원으로 산정하고, 양도가액을 344,552,500원으로 하여2009.5.22. 양도소득 과세표준 예정신고를 하면서 양도소득세 50,333,410원을 납부하였다.

나. 처분청은 수용토지와 쟁점농지는 면적·위치·지목 등이 차이가 있어 개별공시지가가 다르고, 쟁점농지와 수용토지는 상당한 면적차이가 있으므로 수용토지의 감정가액을 쟁점농지의 취득당시의 시가로 볼 수 없다고 보아 이를 부인하고 쟁점농지의 개별공시지가를 취득가액으로 하여 2010.1.14. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 9,369,740원을 추가로 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.22. 이의신청을 거쳐 2010.5.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점농지의 취득일(1990.11.19.)과 수용토지의 수용일(1991.11.22.)이 6개월의 범위내에 속하지 아니하며 수용목적으로 평가한 가액이므로 쟁점농지의 시가로 인정할 수 없다는 의견이나,「상속세 및 증여세법 시행령」제49조에 의하여 시가로 인정받는 감정가격은

① 감정평가일이 평가기준일 전후 6개월 이내에 있거나 평가기간에 해당하지 않는다 하더라도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되고,

② 2 이상의 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이라는 두가지 요건을 갖추면 되는 것으로, 수용토지는 OOOOOOOOO이 도로개설목적으로 1991.6.12. 필지분할을 한 후 소유권이전등기를 하고 같은 해 12.3. 1㎡당 37,500원으로 산정하여 보상금을 지급하였으며, OOOOOOOOO에 문의한 결과 수용토지에 대한 감정평가서는 존재하지 아니하지만 1991.4.10. 감정평가를 의뢰하여 1991.6.10. 회신을 받은 것으로 확인되고 수용의 경우 2개 감정기관에 의뢰하여 그 평균액을 보상가액으로 산정하는 것이므로 수용토지에 대한 감정평가서가 1991.5.19. 이전에 작성되었다면 토지 취득일로부터 6개월 이내에 감정평가한 가액에 해당되며, 설령 그 이후에 작성되었다 하더라도 쟁점농지의 개별공시지가가 취득이후 변동이 없거나 하락한 점, 수용당시의「토지수용법」제46조제2항에서 보상가격은 개별공시지가를 기준으로 하되 공익사업으로 인한 지가의 변동이 없는 지역의 위치·형상·이용상황 등을 참작하여 정하도록 규정하고 있는 점, 기간차이가 20일 정도에 불과한 점, 양도당시 쟁점농지의 실지거래가액(242,000원/㎡)과 개별공시지가(35,000원/㎡)가 6.9배 차이가 있는 반면 보상가액(37,500원/㎡)과 취득 당시 개별공시지가(12,000원/㎡)의 차이는 3.1배에 불과한 점을 감안하면, 수용토지의 보상가액은 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우라고 볼 수 있기 때문에 쟁점농지의 시가로 보아야 한다.

또한, 처분청은 쟁점농지의 면적이 수용토지 면적(10㎡)의 569.52배이며, 쟁점농지와 수용토지는 위치, 지목 등이 상이하므로 수용토지의 감정가액을 쟁점농지 전체의 감정가액으로 인정할 수 없다는 의견이나,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제21조에서 감정평가액의 산정은 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 평가대상토지와의 위치, 지형, 환경 등의 요인을 비교하여 감정평가하도록 규정하고 있으므로 토지면적의 크기는 감정평가액을 산정하는데 있어서 객관적으로 감안되는 요소가 아니며, 수용토지가 필지분할등기(1991.6.12.)되기 이전에 감정의뢰가 선행되었기 때문에 수용토지의 감정가액은 실제로는 필지분할되기 전의 필지인 OOOO OOO OOO OOO OOO 1,917㎡에 대하여 감정을 실시하였다고 보아야 할 것이고, 쟁점농지와 수용토지는 공부상 지목이 과수원과 답으로 등재되어 있으나 실제로는 쟁점농지 중 과수원 경작을 위한 미등기 건축물이 설치된 OOO OOO OOO 225㎡를 제외하고는 모두 감나무 과수원으로 사용되던 토지로서 현황이 동일하며, 쟁점농지 중 485를 제외한 3필지는 취득당시 개별공시지가도 유사하므로 쟁점농지와 수용토지는 경제적 가치가 동일하다고 할 것인데, 처분청이 면적이나 위치 등이 상이하므로 수용토지의 보상가액을 쟁점농지의 시가로 인정할 수 없다고 본 것은 부당하다. 설령, 수용토지의 감정가액을 쟁점농지의 시가로 인정할 수 없다고 하더라도 이 건 심판청구는 시가에 대한 다툼이므로 가산금을 부가하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 수용토지의 감정평가서 작성일이 1991.4.10.부터 1991.6.10. 사이로서 평가기준일 이후 6개월 내외이므로 당해 감정가액을 쟁점농지의 시가로 보아야 한다고 주장하나,「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제2항 제2호의 감정가액평가서를 작성한 날이라 함은 상속재산에 대한 감정가액을 평가한 경우에 적용하는 것으로서 양도물건이 아닌 수용토지에 대하여 수용목적으로 평가한 감정가액을 쟁점농지의 시가로 인정할 수는 없다 하겠으며, 쟁점농지의 면적이 수용토지 면적의 569.5배에 해당되며, 토지이용계획확인원 등 관련대장상 위치·지목·개별공시지가가 차이가 있으므로 수용토지의 보상가액을 쟁점농지의 시가로 인정할 수 없기 때문에 보충적 평가방법에 의하여 쟁점농지의 개별공시지가를 기준으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 제시하는 감정가액을 상속으로 취득한 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부와 청구인에게 이 건 양도소득세와 관련된 가산금을 면제할 사유가 있다고 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1)소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」제33조내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법(2010.1.1. 법률 9916호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22042호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만,그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 "주주등 1인" 은 “상속인등”으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점농지는 청구인을 포함한 5인이 1990.11.19. 상속을 원인으로 공유로 취득하였고, 2008.12.11. 주식회사 OOOO(이하 OOOOOO라 한다)와 매매대금을 1,376,190천원(쟁점농지상의 미등기건축물 20평 포함)으로 하여 매매계약을 체결하였으며,2009.3.30. OOOO 명의로 소유권 이전등기가 되었고, 매매계약서상 특약사항에

① 매매부동산은 현 상태대로 감나무를 포함하여 계약하고,

② 매도인은 도로연결(점용허가)를 득하기 위하여 필요한 조치를 수행하며,

③ 연결(점용)허가 불허가 처분시 매수인은 매도인으로부터 계약금을 환불받고 계약을 해지한다는 등의 내용이 기재되어 있다.

(2) 처분청이 수용토지와 쟁점농지의 차이점으로 제시한 내용은 아래 <표1>과 같다.

<표1>

수용토지와 쟁점농지의 차이점 비교

구분

쟁점농지

수용토지

지번

계

490

485

452

451-1

490-1

면적

5,695㎡

1,917㎡

225㎡

2,621㎡

932㎡

10㎡

위치

대로윗부분

주택연접

대로윗부분

대로윗부분

도로

공부상 지목

과수원

답

답

답

과수원

개별공시지가

12,000원

14,000원

12,000원

8,000원

12,000원

적용취득가액

12,000원/㎡

14,000원/㎡

12,000원/㎡

8,000원/㎡

37,500원/㎡

(3) 수용토지는 1991.6.12. OOOO OOO OOO OOO OOO에서 지번분할된 토지로서 공공용지 협의취득을 원인으로 1991.11.22. 국가로 소유권 이전등기가 접수된 사실이 부동산 등기부등본 등에서 확인되며, OOOOOOOOO은 청구인의 1차 민원에 대하여 2009.4.30. ‘수용토지에 대하여 지목은 과수원이고, 보상금액은 375,000원(37,500원/㎡)이며, 보상일자는 1991.12.3.’이라고 회신(OOOOOOOO)하였고, 청구인의 2차 민원에 대하여 2010.3.11. ‘감정평가서는 없으며, 감정평가의뢰일은 1991.4.10.이고, 감정평가서 회보일은 1991.6.10.이며, 손실보상협의요청일은 1991.7.10.’이라는 내용의 회신(OOOOOOOO)을 하였으며, 첨부된 편입내역 및 보상액 명세서상 수용토지의 보상가액이 375,000원(37,500원/㎡)이고, 쟁점농지 중 490 토지상의 살구와 단감에 대한 보상금으로 405,000원을 각각 보상한 것으로 기재되어 있다.

(4) 수용토지와 쟁점농지의 연도별 개별공시지가 변동내역은 아래 <표2>와 같다.

<표2>

수용토지와 쟁점농지의 개별공시지가 변동내역(OO O O)

(5) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, 수용토지는 당초 청구인이 1990.11.19. 쟁점농지와 함께 상속받은 토지였으나, OOOOOOOOO이 도로로 사용할 목적으로 수용하면서 상속받은 토지 중 OOOO OOO OOO OOO OOO에서 지번분할한 토지로서, 수용목적의 감정평가 의뢰당시인 1991.4.10. 현재 분할전의 토지인 같은 곳 490와 지목 및 용도 등이 동일하고, 쟁점농지 중 나머지 토지도 같은 곳 490와 함께 일괄하여 과수원으로 사용한 것으로 수용목적의 감정평가 의뢰당시 수용토지와 사실상의 용도가 동일하다고 볼 수 있으며, OOOOOOOOO이 수용토지의 소유권 이전등기를 접수한 날은 1991.11.22.이지만, 수용목적의 감정평가를 의뢰한 날은 지번분할 이전인 1991.4.10.로, 감정평가 결과에 대한 회신을 받은 날은 1991.6.10.로 각각 확인되고 있으며, 청구인이 쟁점농지와 수용토지를 상속받은 날부터 감정평가기관이 수용토지에 대한 감정평가서를 작성한 날(구체적으로 확인되지 아니하나 적어도 1991.6.10. 이전일 것으로 추정됨)까지의 사이에 개별공시지가의 변동이 없는 등 가격변동 등의 특별한 사정은 없었다고 보이므로 수용토지의 수용보상가격인 감정가액을 쟁점농지의 상속당시 시가로 인정할 수 있다고 판단된다.

따라서, 처분청이수용토지의 보상가액을 쟁점농지의 취득가액으로 인정하지 아니하고, 쟁점농지의 취득당시 개별공시지가를 기준으로 취득가액을 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하므로 취소하여야 할 것이며,가산금에 대한 청구주장은 더 이상 살펴볼 필요가 없어졌으므로 이하 이 부분에 대한 심리는 생략하기로 한다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.