건축법상 허가를 받은 주상복합건물의 아파트 발코니 면적이 세법상 전용면적에 포함되는지 여부(기각)

커튼월공법(건물외벽의 내벽에 발코니가 존재)에 의해 시공된 발코니는 고가주택 판정시 사실상 주거용 면적에 포함되는 것임

1. 처분개요

청구인은 2002.1.10. OOOOOOOOOO OOOOO OOO OOO OO OOOO OOOOOO OO OOOOO(공부상 전용면적이 160.17㎡로 이하 “쟁 점아파트”라 한다)를 659,000천원에 공급받기로 분양계약을 체결하여 2003.7.28. 소유권 이전등기를 하였고, 2006.1.9. 1,880,000천원에 양도한 후 2006.2.13. 조세특례제한법 제99조의 3 의 규정에 근거하여 쟁점아파트 의 양도소득세 감면을 신청하였다. 처분청은 쟁점아파트의 공부상 전용면적이 160.17㎡이나 쟁점아파트의 외벽이 커튼월 공법으로 시공되어 발코니 면적 23.021 ㎡ 를 주거용으로 합 산할 시 쟁점아파트가 165㎡를 초과하는 고급주택에 해당한다 하여 양 도소득세 감면을 배제하고 2006.8.10. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 409,705,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.11.6. 이의신청을 거쳐 2007.3.21. 심판청 구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트는 건축물 대장 등 공부상 전용면적이 160.17 ㎡로 조세특례 제한법 제99조의 3 에 의한 양도소득세 감면대상으로 분양되었으며, 청 구인도 양도소득세 감면대상으로 알고 분양 및 양도하였는데도 양도소득세를 부과함은 부당하므로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트는 일반아파트와 달리 새로운 건축공법인 커튼월공법(건물 외벽의 내벽에 발코니가 존재)에 의해 시공됨으로써 발코니는 사실상 주 거용 면적에 포함되어 전용면적 165㎡를 초과하는 고급주택에 해당한 다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 건축법상 허가를 받은 주상복합건물의 쟁점아파트 발코니 면적 이 세 법상 전용면적에 포함되는지 여부 나. 관련법령

(1) 구 조세특례제한법 제99조의 3 (2005. 12. 31. 법률 제7839호로 개정 된 것) 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전 국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우 려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다 음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취 득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축 주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택 의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에 서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규 정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하 는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신 축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주 택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해 당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (2)구 조세특례제한법(2001.12.29. 법률 제6538호로 개정된 것) 제99조의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신 축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내 에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당 하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양 도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금 액을 양도소득세과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제 외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통 령 령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거 나 신축주택취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택 을 제외한다.

(3) 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6852호로 개정된 법) 부칙 제29 조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】

① 이 법 시행 전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였 거 나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승 인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득 금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정 에 불구하고 종전의 규정을 적용 한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설 한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준 을 적용한다.

(4) 구 소득세법시행령(2002.12.30 대통령령 제17825호로 개정되기 전 의 것) 제156조【고급주택의 범위】 법 제89조 제3호에서 거주용 건물의 연 면적·가액 및 시설 등 이 대통령령이 정하는 기준을 초과 하는 고급주택 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부 수되는 토지를 말한 다.

2. 공동주택(생략)으로서 주택의 전용면적(생략)이 165제곱미터 이 상이 고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것

(5) 구건축법시행령(2005.12.2. 대통령령 19163호로 개정되기 전의 영) 제119조【면적·높이 등의 산정방법】

① 법 제73 조의 규정에 의하여 건축물의 면적 높이 및 층수 등은 다음 각호의 방법 에 의하여 산정한다.

3. 바닥면적 : 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽 기둥 기타 이와 유사 한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한 다. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 각목이 규정하는 바에 의한다.

다. 건축물의 노대 기타 이와 유사한 것(이하 "노대 등"이라 한다)의 바 닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중 심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노 대 등 이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값(주요 채광방향 의 벽면에 있는 노대 등의 난간 등의 바깥부분에 간이 화단을 노대 등 의 면적의 100분의 15 이상 설치한 경우에는 기 둥 또는 내력벽의 설 치 여부와 관계없이 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 2미터를 곱한 값)을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.

(6) 건축법 시행령 제2조 【정의】 ①이 영에서 사용하는 용어의 정의 는 다음과 같다.

15. "발코니"라 함은 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로 서 전 망·휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치 되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 건설교 통부장관 이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실·침실·창고 등 다양 한 용도로 사용할 수 있다.

(7) 건축법 시행령 제119조 【면적·높이등의 산정방법】 ①법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적·높이 및 층수등은 다음 각 호의 방법에 의하여 산정한다.

3. 바닥면적 : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사 한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한 다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의한 다.

다. 주택의 발코니 등 건축물의 노대 그 밖의 이와 유사한 것(이하 " 노 대등"이라 한다)의 바닥은 난간등의 설치여부에 관계 없이 노 대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말 한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.

(8) 주택건설촉진법시행령 제32조 【사업계획의 승인대상 등】

① 법 제 33조제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수이상의 주택"이라 함 은 단독주택 의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대이상의 주택 을 말하며, "대통 령 령으로 정하는 면적이상의 대지"라 함은 1만제곱미터이상의 일단의 대지 를 말한다. 다만, 도시계획구역 중 상업지역 또는 준주거지역안에서 주택외 의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경 우로서 다음 각호의 요건을 모 두 충족하는 경우에는 사업계획 승인대상에서 제외한다.

1. 주택의 규모가 건설교통부령이 정하는 기준이하인 경우

2. 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적의 합계의 비율이 90퍼센 트미 만인 경우

(9) 주택건설촉진법시행규칙 제17조 【주택의 단위규모, 산정방법등】

① 영제30조제1항에 규정된 주택의 단위규모는 호당 또는 세대당 전용면적을 뜻한다.

② 영제30조제4항의 규정에 의한 주택규모의 산정방법은 다음에 의한 다.

2. 공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 전용면적을 산정 하 되, 다음 각목의 1에 해당하는 공용부분의 면적을 제외한다. 이 경 우 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공 용면적 에 가산한다.

가. 복도·계단·옥탑·전기 및 기계실·보일러실·지하실·관리 사무 실·경비실·세대간 경계벽 등 2세대 이상이 공동으로 사 용하는 부분 나. 파이프턱트·환기덕트 등 주거의 용도에 직접 쓰이지 아니하 는 부 분 (2002.12.5 삭제) 다. 사실관계 및 판단 쟁점아파트가 전용면적 165㎡이상인 고급주택에 해당하는지의 여 부 에 대하여 살펴본다

(1) 청구인이 조세특례제한법 제99조의 3 제1항의 규정에 의한 주택신축 취득기간(OOOOOOOOOOOOOOOOOO)OO OOOOOOOOOO OOOOOOOO OOOOOO OOO와 쟁점아파트를 취득하기 위한 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실 및 쟁점아파트의 공부상 전용면적이 160.17㎡에 해당 되어 공 부를 기준으로 할 경우 취득당시 고급주택의 기준면적(165㎡이 상)을 초 과하지 아니한다는 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점아파트가 커튼-월 공법으로 시공되어 발코니 면적 도 주거용으로 사용되고 있고, 발코니 면적을 공부상 전용면적(160.17㎡)에 포함시킬 경우 실제 전용면적이 고급주택기준인 165㎡를 초과하므로 쟁점 아파트를 고급주택으로 보아 조세특례제한법 제99조의 3 양도소득세 감 면 규 정을 배제한 반면, 청구인은 조세특례제한법 제99조의 3 신축주택 취 득기 간내에 계약을 체결하고 계약금을 납부하는 등 다른 감면요건은 모두 충족하고 있으나, 감면배제 조항인 고급주택의 해당여부를 판정함에 있어 커튼-월 공법으로 신축한 아파트의 발코니 면적을 공부상 전용면적에 포 함시킨 것은 부당하다고 주장하고 있다.

(3) 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시의 공급계약서에 의하면, 청구 인이 쟁점아파트의 분양자인 OOOOOOOOO와 2002.1.10. 계약을 체결하 고, 쟁점아파트의 전용면적이 160.171㎡이며, 분양금액이 659,000천원인 사실 을 알 수 있고, 쟁점아파트 집합건축물대장 등에 의하면, 쟁점아파트 의 전용 면적이 160.17㎡이고, 2003.7.28. OOOOOOOOO부터 청구인 명의 로 소 유권이전등기되었다가 2006.1.9. 이수원 등 2인에게 소유권이전된 사실 이 확인된다.

(4) 처분청은 쟁점아파트의 서비스면적 25.421㎡(발코니 4개 23.021㎡ 및 실외기실 2.4㎡) 중 발코니 면적을 전용면적에 합산하여 쟁점아파트를 고급주택으로 판단하였다.

(5) 조세특례제한법 제99조의 3 규정에 의하면, 신축주택 취득기간(2001.5.23～2003.6.3)중에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 주택을 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도 소득세 100%를 감면하는 것이나, 다만 고급주택에 해당하는 경우에는 감 면대상에서 제외되는 것이고, 고급주택의 범위를 규정한 소득세법시행 령 제156조에 의하면, 공동주택으로서 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양 도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것을 고급주택이라고 규정하 고 있다.

(6) 살피건대, 쟁점아파트 건축 심의 및 허가를 받을 당시 주상복합 건 축물의 발코니가 구 건축법시행령 제119조 제1항 제3호 다목의 노대 등 에 해당하는 것으로 하여 바닥면적에서 제외되었다고 하더라도 건물 외벽의 내부에 설치된 쟁점아파트의 발코니는 건물 외벽의 밖에 설치된 일반아파 트 등의 발코니와는 달리 그 건축구조상 주거전용으로 사용할 수 있는 공간 에 해당되고, 건설교통부에서도 쟁점아파트와 같은 발코니의 경우 건축면적 및 바닥면적에서 제외되는 발코니로 볼 수 없다고 해석하고 있으므로 처 분청이 쟁점아파트의 발코니 면적을 전용면적에 포함한 것은 정당하다 고 판단된다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOO OOOOO OO OO OO)O

(7) 따라서, 쟁점아파트는 발코니 4개의 면적 23.021㎡를 동 아파트의 공부상 전용면적 160.17㎡에 합산하면 전체 전용면적이 165㎡ 이상이고 실지양도가액이 6억원을 초과하여 고급주택에 해당한다 할 것이므로 처분 청이 조세특례제한법 제99조의 3 규정에 의한 양도소득세 감면대상이 아 닌 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된 다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기 본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.