실질상 건물이 아닌 토지만을 양도하였다는 청구주장의 당부

양도대가에는 쟁점토지와 쟁점건물의 대가가 포함되어 있는 것으로 봄이 타당하고, 다만 청구인이 신고한 토지·건물의 양도가액이 기준시가로 안분 계산한 것과 100분의 30이상의 차이가 발생한 이상, 처분청이 토지·건물의 양도가액 구분이 불분명한 경우로 보아 「소득세법 시행령」제166조 제6항에 따라 기준시가로 안분 계산하여 부과한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2019.12.9. ㈜AAA(이하 “매수인”이라 한다)에게 배우자 AAA과 공동소유(각 1/2 지분)한 OOO 외 2필지의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 자신 단독소유한 쟁점토지 지상 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 OOO원에 일괄 양도한 후, 이를 쟁점토지만을 양도한 것으로 보아 양도가액을 쟁점토지에 대한 청구인 지분 몫인 OOO원으로 하여 2019년 귀속 양도소득세OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 쟁점토지와 쟁점건물이 함께 양도되었음을 전제로 그 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아, 기준시가를 기준으로 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 안분.계산한 후, 전체 양도가액을 OOO원(이 중 쟁점건물의 양도가액은 OOO원이다)으로 하여, 2020.9.4. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.9.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 매매계약 체결당시부터 매수인은 쟁점토지만을 취득할 의도였고, 청구인도 이에 동의하여 사실상 쟁점토지만을 유상 양도하였다.

(2) 쟁점건물이 철거예정임을 감안하여 그 양도가액을 “0”원으로 하여 쟁점토지의 소유권만 이전하기로 계약하였고, 매도인인 청구인은 계약금 수령과 동시에 매수인에게 쟁점토지의 사용을 승낙한 점, 매수인은 잔금청산 전에 쟁점토지에 대한 건축허가를 받아 쟁점건물을 철거하고 오피스텔을 신축하였으며, 매수가액 전액을 쟁점토지의 취득가액으로 회계처리한 점 등에 비추어, 쟁점토지만을 양도한 사실이 명확하게 확인된다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점건물은 청구인이 종전 건물을 철거하고 2006년에 신축하여 이 건 양도 시까지 창고로 직접 사용하였으므로, 양도 당시 사용.효용가치가 없었다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

(2) 청구인은 쟁점토지ㆍ건물을 일괄 양도하고 매매계약서를 작성하였음에도, 잔금청산일에 부가가치세 부담을 줄이기 위한 매수인의 요청에 따라 쟁점건물의 가격을 0원으로 변경하였음이 확인되고, 청구인이 신고한 쟁점토지ㆍ건물의 가액 비율과 기준시가로 안분계산한 가액 비율 간에는 30% 이상의 차이가 나는 등 가액구분이 불분명하므로, 전체 양도금액을 기준시가로 안분계산한 금액에 따라 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

거래의 실질상 쟁점건물이 아닌 쟁점토지만을 양도한 것으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령 등

(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. (이하 생략) 제100조(양도차익의 산정)

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

(2) 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등)

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조 에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어 「상속세 및 증여세법」제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구이유서, 답변서 등 이 건 심리자료를 종합하면, 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2006.8.28. 쟁점건물을 신축하였는바, 쟁점건물의 공부상 상세 내역은 아래와 같다. (나) 청구인은 2019.5.16. 매수인과 이 건 매매계약을 체결하였는데, 매매계약서상 총 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있고, 이와 별도로 수기로 “토지가격 OOO원, 건물가격 0원”이라고 기재되어 있으며, 특약조항 등의 주요내용은 아래와 같다. (다) 매수인은 매매계약서 기재되어 있는 바와 같이 쟁점건물을 철거하고 쟁점토지 지상에 오피스텔을 신축하기 위하여 청구인(매도인)의 승인 하에 잔금청산 이전부터 그 준비를 하여 왔는바, 주요 경과는 아래와 같다. (라) 처분청 서면질의에 대한 청구인과 매수인의 회신 내용은 아래와 같다. (마) 한편, 이 건 양도 당시 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가는 아래와 같다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 사실상 쟁점토지만을 양도한 것으로 쟁점건물의 양도대가는 존재할 수 없으며, 일괄양도가액 전부를 쟁점토지만의 대가로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점건물(2006년 신축)이 양도당시까지 실제 창고로 직접 사용되어 재산적 가치가 없었다고 단정하기 어려운 이상, 양도대가에는 쟁점토지는 물론 쟁점건물의 대가까지 포함되어 있는 것으로 봄이 합리적이라 할 것이고, 그럼에도 이를 배척하려면 그 주장을 하는 자가 입증(경제적가치가 충분한 건물임에도 건물에 대하여는 양도대가를 받지 못해 손해를 보았다는 사정 등)할 필요가 있으나, 청구인은 쟁점건물의 대가 자체가 처음부터 없었다고 볼만한 객관적인 근거 내지는 증빙은 제시하지 못한 점, 양도소득세는 양수자가 아닌 양도자가 해당 과세물건을 보유한 기간 중에 발생한 자본이득에 대하여 부담하는 세목임을 감안하면 설령, 양수자 입장에서 양도대가 전액을 건물이 아닌 토지의 취득가액으로 인식하였다 하더라도, 양도자 입장에서는 이와 다르게 볼 여지가 충분하고, 이러한 점은 재개발지역의 주민이 재개발조합에 주택을 양도하는 경우 재개발조합 입장에서는 토지만을 취득한 것에 해당함에도, 양도자에게는 1세대 1주택 비과세 혜택을 부여하는 점에서도 잘 나타나고 있는 점, 위에서 언급한 바와 같이 별다른 반증의 제시가 없는 한, 양도대가에는 쟁점토지와 쟁점건물의 대가가 포함되어 있는 것으로 봄이 타당하고, 다만 청구인이 신고한 토지.건물의 양도가액이 기준시가로 안분계산한 것과 100분의 30 이상의 차이가 발생한 이상, 처분청이 토지.건물의 양도가액 구분이 불분명한 경우로 보아 「소득세법 시행령」 제166조 제6항에 따라 기준시가로 안분 계산하여 부과한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 따라 주문과 같이 결정한다.