건물신축공사를 착공하였으므로 비사업용 토지가 아니라는 청구주장의 당부 등

청구인이 착공신고서를 제출한 사실이 없고, 스스로 비사업용 토지로 신고한 점 등을 종합하면, 청구주장을 받아들이기 어렵고, 타인 소유의 연접토지 지상의 타당이 지은 무허가 건축물을 철거한 비용을 필요경비로 인정해 달라는 청구주장도 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 다른 공유자와 함께 2005.9.15. OOO잡종지 311㎡ 지분 8,700분의 2,683, 같은 곳 OOO전 99㎡ 지분 870분의 370, 같은 곳OOO400㎡ 지분 8,700분의 2,983, 같은 곳 OOO구거 60㎡ 지분 870분의 370(4필지에 대한 지분을 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)을 취득하고, 제1종근린생활시설을 건축하기 위해 건축허가를 받아 진입로 설치 및 부지정지작업 등의 기초공사를 진행하다가 2008.4.24. OOO게 양도하였으며, 비사업용토지의 양도시 적용되는 100분의 60의 세율을 적용하여 양도소득세OOO 신고·납부하였다.

나. 처분청은 조사를 거쳐 쟁점토지를 포함한 공유자 전체의 취득가액을 당초 신고한OOO)으로 확정하고, 청구인의 공유지분 비율을 34.10%로 계산하여 다음 <표1>과 같이 청구인이 취득가액을 공유지분보다 과다신고한 것으로 보아 2011.3.11. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세OOO원을 경정·고지하였다. <표1> 청구인의 취득가액 과다신고 내역 OOO 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.5.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 비록 착공신고서는 제출하지 아니하였으나, 쟁점토지는 건축물이 정착되지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위해 다음 <표2>와 같이 건설에 착공한 토지로서 「소득세법 시행규칙」제83조의5 의 부득이한 사유에 해당하므로 비사업용토지에 해당하지 아니한다. 따라서 쟁점토지 양도에 대하여 100분의 60의 세율이 아닌 일반누진세율을 적용하여 과세처분을 경정하여야 한다. <표2> 건축물 신축을 위한 사업진행 내역OOO 처분청도 위와 같은 사실에 기초하여 나대지 상태의 잡종지 등을 취득하여 건축허가를 득하고 건물을 신축중에 양도한 것을 모두 인정하였으나, 착공신고서의 제출이 없다는 이유로 쟁점토지를 비사업용토지로 보았는바, 「소득세법 시행규칙」제83조의5 에서 착공일이 불분명한 경우에만 착공신고서 제출일을 기준으로 하도록 규정하고 있을 뿐, 위와 같이 착공일이 분명하여 기간기준에 의해 비사업용토지에 해당하지 아니하므로 사업용토지로 보아야 한다(당초 양도소득세 예정신고시는 착오로 비사업용토지로 신고하였다).

(2) 건물신축에 필요한 진입로 확보를 위하여 쟁점토지와 연접한 OOO지상의 무허가 건축물 소유자인 OOO에게 건축물 철거대가로 지급한OOO은, 쟁점토지에 대한 자본적 지출 또는 이용편의를 위한 장애 철거비용에 해당하므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 2008.1.2. OOO과 다리공사·복개공사 및 부지정리 공사계약을 체결하고 다리공사 등을 하였고, 2008.1.18.경 부지정지작업·터파기공사·H빔공사 등 기초공사를 진행하다가 쟁점토지를 양도하면서 공사를 중단하였다는 OOO”이라 한다) 대표이사의 공사진행확인서를 제시하면서 착공일이 분명하므로 비사업용토지 기간기준에 의하여 쟁점토지가 사업용토지라고 주장하나, 나무 이전·토지 다지기·일부 터파기 공사를 진행한 다음 착공신고를 하지 아니하고 토지를 양도한 경우 비사업용토지 판정시 건설에 착공한 토지로 볼 수 없다는 다수의 예규(재산-1020, 2009.12.16. 참조)에 의해 건설에 착공한 경우로 볼 수 없고, OOO의 공사진행확인서가 제시되었으나, 공사의 실제 진행여부, 진행상황 등을 확인할 수 있는 공사일지 등이 없어 양도일 현재의 공사 진행상황을 확인할 수 없으며, OOO)에는 청구인 외 2명이 울산광역시OOO를 농업기반시설 본래의 목적에 지장이 없는 범위 내에서 「진출입로」목적으로 사용하는 것을 승인한다는 내용이 나타난다.

2) 울산광역시 OOO이 2007.7.24. 청구인 외 1인에게 OOO에 제1종근린생활시설(건축면적 510㎡, 연면적 942.5㎡)의 신축을 허가하였다.

3) 청구인 외 2명이 2008.1.2. 공사업자 OOO과 작성하였다는 계약서에는 계약금액이 OOO만원으로 되어 있고, OOO소재 다리공사 및 복개공사, 경지정리OOO 공사대금으로 계약한다는 내용이 나타난다.

4) 청구인이 제시한 영수증(2008.2.1.)에는 OOO 공사대금 중 중도금으로 정히 영수함”이라고 기재되어 있다.

5) 토지 공유자 중 OOO의 새마을금고 통장 사본에는 OOO백만원 대체(텔레뱅킹)한 내용이 나타난다.

6) 청구인 외 2명이 2008.1.18. OOO과 작성한 공사계약서를 보면, 건축할 건물이 OOO백만원, 공사기간이 2008.1.19.～2008.4.18.으로 되어 있고, 계약서 하단에 수기로 “계약금 OOO 계좌로 송금하고, 잔금은 공사완료시 지급한다”라고 기재되어 있다.

7) 청구인은 OOO 대표이사가 “2008.1.18.경 청구인 외 2명으로부터 근린생활시설 수주를 받아 공사진행을 하다가(부지 정지작업, 터파기공사, H빔공사 등 기초공사) 지주로부터 토지를 타인에게 매도해야 한다고 하여 공사를 진행중에 중단한 사실이 있다”라는 내용으로 작성한 공사진행확인서(작성일자 2010.10.28.)를 제출하였다.

8) OOO의 사업자등록증에는 개업일이 2007.4.5., 업종이 부동산업·건설업/부지조성 및 분양, 주택 및 공동주택으로 되어 있다.

9) 청구인 외 3인이 양수인 OOO와 작성한 양도계약서에는 매매대금이 OOO, 잔금일자가 2008.4.24.로 되어 있고, 수기로 기재한 특약사항에는 “

1. 기존 인허가 ...... 건축허가)에 관하여 매수인의 필요에 따라 승계할 수 있다.

2. 기존 대출 및 ......농협, OOO)는 잔금시에 해지하고 해지증서를 교부받아 소유권을 이전한다.

3. 매도인 인적사항은 별지로 첨부한다.

4. 매도인이 공사한 기초공사 및 H빔 골조공사는 현상태로 인수하며 매매가액에 포함한다”라고 기재되어 있다.

10) 청구인은 쟁점토지를 촬영한 사진을 제시하였다. (나) 처분청이 제시한 이 건 관련 과세전적부심사결정서에는 “청구인이 쟁점토지를 취득하여 진출입로 및 건축허가를 득하기까지 2년여의 기간이 소요된 점으로 보아 실제 건축계획이 있었다고 추정되지만, 비사업용여부를 판단함에 있어 건설공사 착공여부에 따라 판단하며, 「소득세법 시행규칙」제82조의5 에 ‘착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다’라고 규정하고 있으므로 비사업용토지에 해당한다”라는 내용이 나타난다. (다) 살피건대, 청구인은 쟁점토지에서 실제로 공사에 착수하였으므로 이를 비사업용토지로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점토지에서 건물 신축허가를 받아 부지정리 및 진입로 확보 등 일부 공사를 진행한 것으로 나타나기는 하지만, OOO의 장비보유·부가가치세 신고내역 및 제시된 사진에 비추어 부지정리 이외에 건물 신축공사가 실제로 이루어졌는지 불분명한 점, 청구인이 착공신고서를 제출하지 아니하였고, 당초 양도소득세 신고시 비사업용토지로 신고한 점 등을 종합하여 볼 때 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) OOO이 2005.11.29. 작성한 건축물 철거각서는 OOO 지상 불법건축물의 소유자로서 2005.12.30.까지 철거할 것을 약속하면, 만약 미이행시 이에 대한 민·형사상 모든 책임을 질 것을 서면으로 약속하고, 인감증명서를 첨부하여 각서를 제출함”이라고 되어 있다. (나)OOO이 작성한 확인서는 “쟁점토지 앞에 불법건축물이 있어 뒷토지 소유자OOO천만원을 지불하고 건축물 철거각서와 인감첨부된 영수증을 받았으며, 8*/천만원은 2005.12.2., 2006.1.12. 2006.2.28. 3회에 걸쳐 소개한 이재경의 계좌로 송금 및 현금을 지불하였기에 불법건축물 소유자에게 돈을 전달한 본인의 확인서를 첨부함”이라고 되어 있다. (다) 청구인은 무허가 건축물의 철거 전후의 사진을 제출하였다. (라) 처분청이 제시한 이 건 관련 과세전적부심사결정서에는 쟁점②와 관련하여 “청구인이 무허가 건축물과 쟁점토지를 함께 취득한 것이 아니고, 쟁점토지 지상에 무허가 건축물이 위치하고 있었던 것도 아니므로 필요경비로 볼 수 없다”라는 내용이 나타난다. (마) 살피건대, 청구인은 진입로 확보를 위해 타인 소유의 토지에 위치한 무허가 건축물의 철거비용을 지급하였으므로 이를 양도소득 계산시 필요경비(이용편의를 위하여 지출한 장애철거비용)로 보아야 한다고 주장하나, 자신이 소유한 토지에 위치한 타인 소유의 무허가 건축물을 멸실하면서 지출한 비용의 경우에는 이용편의의 증가 여부 등을 고려하여 이를 필요경비로 인정할 수 있다 할 것이지만, 이 건의 경우 청구인 소유의 쟁점토지 지상에 무허가 건축물이 위치하고 있었던 것이 아니므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법 」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.