주택부분의 실제 면적이 점포부분의 면적보다 큰 것인지 여부(취소)

공부상의 면적과 달리 실제면적에 있어서 주택부분이 점포부분보다 더 크다는 주장은 사실로 인정되므로 쟁점주택의 양도는 1세대1주택의 양도로 보아 비과세함이 타당

1. 원처분 개요 청구인은 경북 울진군 OO면 OO리 OOO 대지 278㎡와 동 지번상의 주택(공부상 면적:23.1㎡, 청구인주장 실제면적:64.5㎡) 및 기타건물 58.8㎡(이하 주택과 기타건물을 합하여 “쟁점주택”이라 한다)을 89.5.6 취득하여 96.3.20 양도한 바, 처분청은 쟁점주택의 양도에 대하여 97.1.16 청구인에게 96년도 귀속분 양도소득세 23,943,720원을 결정고지하였다가 97.3.10 청구 인의 이의신청에 따라 공부상의 주택부분에 대하여는 1세대1주택으로 비과세 하고 점포부분에 대해서만 양도소득세를 과세하는 것으로 하여 동 양도소득세를 18,267,480원으로 경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.6.3 심사청구를 거쳐 97.9.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 주택부분에 대한 공부상 면적과 실제면적이 현저히 상이한 바 사실상의 주택면적은 공부상의 23.1㎡가 아닌 64.4㎡로서 공부 상의 점포 면적 58.8㎡ 보다 크므로 쟁점주택 전체를 주택으로 보아 1세대1주 택의 양도로서 비과세하여야 한다 나. 국세청장 의견 청구인이 주택의 공부상 면적과 실제면적이 현저히 상이하다 하여 97.2.18 현재의 상황을 조사한 한국감정원 감정평가서를 제출하였으나, 한국감정원 감정평가서의 내용은 쟁점부동산의 양도일인 96.3.18 이후인 97.2.18 현황을 조사한 것으로서 양도당시의 증거자료로 채택하기 어렵다고 판단되며 그외 입증할 객관적인 증빙의 제시가 없을 뿐만 아니라 처분청이 현지 출장하여 조사한 출장복명서에 의하면 사실상의 주택면적은 공부상의 면적과 일치하며 매수 당시부터 지금까지 그대로 현존하고 있음이 확인되므로 점포면적이 주택면적보다 큰 공부상 내용에 의거 주택부분에 대하여는 1세대1주택으로 비과세하고 점포부분에 대하여 과세한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 주택부분의 실제 면적이 점포부분의 면적보다 큰 것인지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”에 대하여는 양도소득세를 부과하지 않도록 규정하고 있고, 같은법 시행령 제154조 제1항에서 “법 제89조 제3호에서 「1세대 1주택」이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.”고 규정하고 있으며, 같은령 같은조 제3항에서 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세자료 및 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점주택을 89.5.6 취득하여 96.3.20 양도할 때 까지 6년10개월간 보유하고 있었으며 쟁점주택 양도당시 청구인 소유의 쟁점주택 이외에는 다른 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 판단되고 이에 대하여 처분청과 청구인간에 달리 다툼이 없다.

(2) 청구인이 양도한 쟁점주택의 공부(건축물관리대장 및 등기부등본)상 현황에 의하면 주택부분의 면적은 23.1㎡로 나타나 있고 점포부분의 면적은 58.8㎡로 나타나 있으며 주택부분과 점포부분은 동일지번상의 별개의 건물로서 구분등기되어 있다.

(3) 처분청의 이 건 경정결정결의서에 의하면 쟁점주택의 등기부등본 및 건축물관리대장상의 현황에 따라 주택부분면적과 그 부수토지에 대하여는 1세대1주택의 양도로 보아 양도소득세를 비과세하였으나 점포부분면적과 그 부수토지에 대하여는 이 건 양도소득세를 과세한 것으로 확인되고 있고, 이에 대하여 청구인은 쟁점주택의 공부상 면적은 23.1㎡이나 실제면적은 64.4㎡로서 점포부분의 면적(58.8㎡)보다 크므로 쟁점주택 전체를 주택으로 보아 1세대1주택으로 비과세하여야 한다고 주장하고 있는 바 이를 살펴보면, (가) 쟁점주택의 공부상 사실관계와 청구인이 제출하고 있는 감정평가서 및 쟁점주택의 전경사진등에 의하면 쟁점주택은 동일지번상에 위치한 점포건물과 주택건물(이하 별도주택 이라 한다.)로 구분 건축되어 있고, 또한 이와 별개로 점포건물에 연접하여 주택용도의 무허가 건물(이하 무허가 건물 이라 한다.)이 건축되어 있는 것으로 확인된다.

(나) 쟁점주택의 세입자인 청구외 OOO의 확인서에 의하면 처분청에서 현지확인 조사시에 청구외 OOO은 본인이 생활하고 있는 무허가 건물(점포에 딸린 주택부분)에 대하여만 안내하고 별도주택은 다른 세입자가 거주하고 있는 관계로 안내를 하지 않았다고 진술하고 있는 점을 감안할 때 이에 대하여는 조사가 이루어지지 않았다고 보아야 할 것이며, 한편 청구 인이 쟁점주택의 공부상 면적과 실제 면적이 차이가 있음을 입증하기 위 하여 제출한 쟁점주택에 대한 한국감정원의 감정평가서에 의하면 공부상 면적이 23.1㎡인 별도주택의 실제 사정면적은 64.5㎡로 나타나고 있고 점포부분은 공부상의 면적과 동일한 58.8㎡로 나타나 있어 주택부분의 실제면적이 점포 부분의 면적보다 더 큰 것으로 확인되며, (다) 쟁점주택의 양도시 매매계약서에 의하면 특약사항으로서 쟁점주택중 별도주택의 전세보증금을 쟁점주택의 매매잔금에서 공제한다는 내용이 있고 별도주택의 면적을 약20평으로 표기하고 있으며, 쟁점주택의 양수자인 청구외 OOO과 별도주택의 임차인인 청구외 OOO간에 체결한 별도주택의 임대차계약서에 의하면 임대차 대상물건인 별도주택의 면적을 약20평으로 표시하고 있고, 청구외 OOO의 주민등록등본에 의하면 쟁점주택에서 95.5.1부터 계속하여 거주하여 오고 있는 것으로 나타나고 있어 청구인이 쟁점주택의 양도 당시에도 별도 주택의 실제면적은 감정평가서상의 주택부분 면적인 64.5㎡인 상태로 계속 존재하고 있었음을 알 수 있다. (라) 또한 청구인이 제출한 쟁점주택의 전경 및 내부구조사진에 의하면 별도주택은 그 외관이나 구조가 쟁점주택의 양도시점 이후에 신·증축 된 것으로 보여지지 않고 상당기간 동일한 상태로 존재하고 있었던 것으로 판단되며 이는 처분청의 조사서에 의해서도 확인된다.

위의 사실관계를 종합해 볼 때 쟁점주택의 경우 공부상의 면적과 달리 실제면적에 있어서 주택부분이 점포부분보다 더 크다는 청구인의 주장은 사실로 인정되므로 쟁점주택의 양도는 1세대1주택의 양도로 보아 비과세함이 타당할 것으로 판단된다.

라. 따라서 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.