쟁점주택을 1세대1주택 비과세가 적용되는 다가구주택으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

쟁점주택의 경우 주택으로 사용하는 층수가 4개 층으로 3개 층 이하 요건을 충족하지 못하였으므로 처분청이 쟁점주택 중 3층을 제외한 나머지 부분에 대하여 1세대1주택 비과세 적용대상이 아닌 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가.청구인은 2006.10.10. 소유권보존등기를 한 OOO 다가구주택 172.23㎡(지상 1층부터 지상 3층까지는 각 49.41㎡, 지상 4층은 24㎡로 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2015.8.27. OOO원에 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니하였다가 1세대1주택 비과세 대상으로 하여 양도소득세 기한후 신고를 하였다. 나.처분청은 2020.6.1.부터 2020.6.20.가지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하여 쟁점주택이 지상 1층부터 4층까지 모두 주택으로 이용 중으로 「소득세법 시행령」제155조의 1 세대1주택 특례에 따른 비과세가 적용되는 다가구주택에 해당하지 않는다고 보아 3층 1세대만 비과세 규정을 적용하고 나머지 세대에 대하여는 장기보유특별공제 배제 및 10%(또는 20%) 추가세율을 적용하여 2020.7.8. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.10.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택은 실질이 다가구주택임이 명백하고 바로 옆 지번에 소재한 동일한 주택이 다가구주택으로 인정받아 양도소득세를 비과세 받은 사실이 있는바, 쟁점주택도 이와 동일하게 다가주택으로 인정되어 양도소득세를 비과세하는 것이 타당하다.

(1) 쟁점주택은 공부상 다가구주택임이 명백하다. 청구인이 쟁점주택을 매수할 당시에는 건물이 미등기 상태였으나 건축물대장에는 다가구주택으로 기재되어 있었고(건축물대장 참조), 쟁점주택은 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」제2조 제1항 제1호 가목 및 제3조 제1항 제2호 나목에는 「건축법」제11조 또는 제14조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고를 하여야 하는 건축물을 건축허가를 받지 아니하거나 건축신고를 하지 아니하고 건축하거나 대수선한 건축물(특정건축물) 중 주거용 특정건축물로서 연면적 330㎡ 이하인 다가구주택에 해당하여 2006.12.19. 사용승인을 받았다. 위와 같이 쟁점주택은 건축물대장에 다가구주택으로 명확하게 기재되어 있고 연면적 330㎡ 이하인 다가구주택에 해당하여「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」에 따라 사용승인을 받았다는 사실은 쟁점주택이 다가구주택에 해당한다는 점을 명확하게 보여주는 것이다.

(2) 쟁점주택과 구조가 동일한 인접한 주택은 1세대1주택 비과세규정을 적용받았다. 쟁점주택은 OOO에 소재하고 있는데, 바로 옆 지번인 같은 동 OOO 소재 주택은 쟁점주택과 동일한 구조로 3개층과 옥탑으로 이루어져 있다. 동 주택은 2015.8.6. 양도되었으나 처분청은 위 주택에 대하여 1세대1주택 비과세 대상인 다가구주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 아니하였다. 쟁점주택도 인접한 주택과 동일한 구조로 이루어져 있는 다가구주택이 명백하므로 쟁점주택도 1세대1주택 비과세규정을 적용하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것이다.

(3) 다가구주택에 대한 비과세 취지를 고려해 볼 때 쟁점주택은 비과세 대상에 충분히 해당한다. 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 1주택으로 보는 구 「소득세법 시행령」제155조 제15항 단서는「소득세법 시행령」이 1995.12.30. 대통령령 제14860호로 개정되면서 신설된 것인데, 이는 다가구주택이 원칙적으로 공동주택에 해당하나, 무주택영세민의 주거안정을 위해 건축되는 점을 감안하고 일반단독주택을 부분 임대하거나 양도시 1주택으로 비과세하는 것과 형평을 유지하기 위하여 도입된 규정이다. 이후「소득세법 시행령」이 2012.2.2. 대통령령 제23588호로 개정되면서 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다는 본문 규정을 두고, 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다는 단서 규정을 두는 형식으로 개정된 것인데, 위와 같은 구 「소득세법 시행령」제155조 제15항 단서의 입법 취지와 개정 경위를 비추어 보면, 쟁점주택은 소규모OOO가구가 하나의 주택에 모여 살고 있는 다가구주택에 해당하며, 쟁점주택 1층의 3가구는 화장실도 공용으로 사용하고 있는 등 실질적으로 하나의 주택으로 볼 수 있는 다가구주택에 해당하는 것인데도 단순히 옥탑을 증축하여 4개 층이 되었다는 이유로 다가구주택으로 인정되지 못하여 과도한 양도소득세를 과세하는 것은 매우 부당하다.

나. 처분청 의견

「소득세법 시행령」제155조 제15항에서 “제154조 제1항을 적용할 때, 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에 그 전체를 하나의 주택으로 본다”고 규정하고 있을 뿐, 공부상 다가구주택이라고 규정하고 있지 않았으므로 1세대1주택의 특례 대상인 다가구주택은 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 따라 ‘주택 층수 3개층 이하’의 요건을 충족해야 한다. 쟁점주택은 주택으로 쓰는 층수가 4개 층으로「건축법 시행령」별표1에 따른 다가구주택의 요건을 충족하지 못한 것인바, 1개 호만을 1세대1주택으로 비과세하고 나머지 층의 호수에 대해서는 비과세를 배제하여 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택이 다가구주택인지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 제155조(1세대1주택의 특례)

⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

가. 단독주택

나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것

다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

라. 공관(公館)

(3) 건축법 시행령 [별표 1](개정 2018.9.4.)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2005.4.30. 쟁점주택을 취득하였고, 건물은 2006.12.19. 소유권보존 등기하였다. (나) 일반건축물대장상 쟁점주택의 용도는 1층부터 4층까지 다가구주택OOO으로 무허가 증축 건물이었다가 2006.12.19. 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」에 따라 사용승인된 것으로 나타난다. (다) 처분청이 현장을 확인한 바에 의하면, 전기계량기OOO가 확인(4층은 옥탑이라고 표기)되고, 전입세대는OOO 이상으로 확인된다. (라) 처분청은 쟁점주택이 다가구주택에 해당하지 아니한다고 보아 쟁점주택 중 가장 큰 3층 1세대만 비과세되고, 4층 1세대에 대하여는 장기보유특별공제 배제 및 10% 추가세율을, 나머지 1, 2층 5세대는 장기보유특별공제 배제 및 20% 추가세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 결정.고지하였다.

(2) 청구인은 쟁점주택이 다가구주택에 해당한다고 주장하며 쟁점주택의 일반건축물대장을 제시하고 있는바, 동 대장에는 쟁점주택이 다가구주택으로 등재되어 있는 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」제89조 제1항 제3호 가목, 같은 법 시행령 제154조.제155조 및「건축법 시행령」별표1이 규정하는 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택은 ‘3개 층 이하의 주택 층수’, ‘660㎡ 이하의 바닥면적’ 및 ‘19세대 이하 거주’라는 3개 요건을 모두 충족하여야 하는 것인바, 쟁점주택의 경우 주택으로 사용하는 층수가 4개 층으로 3개 층 이하 요건을 충족하지 못하였으므로 처분청이 쟁점주택 중 3층 1세대를 제외한 나머지 부분에 대하여 1세대1주택 비과세 적용대상이 아닌 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.