토지만을 실지거래가액으로 신고한 경우 이를 인정할 수 있는지 여부(경정)

토지를 취득한 후 농장을 만들기 위하여 산림훼손·토목설계·부지조성공사등을 하고 그 비용을 지출한 사실이 인정되므로 이 부분 조사하여 확인되는 분에 대하여는 필요경비로 인정하여 양도소득을 계산하는 것이 타당함

1. 처분개요

청구인은 경기도 포천군 소흘면 OOO리 OOOOO OO에서 양계업(상호 : OO부화장)을 영위하는 자로서 청구인이 대표이사로 있는 경기도 동두천시 OOO동 OOOOO 소재 OO인티그레이션 주식회사 (계육가공업)와 함께 자금순환의 악화로 93.10.5. 부도가 나자 소유하고 있던 [별지] 목록 토지와 경기도 동두천시 OOO동 OOOO외 14필지 임야등 47,491㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다), 경기도 화성군 양감면 OO리 O OOOO외 20필지 임야등 89,688㎡(이하 “쟁점3토지”라 한다) 및 쟁점외 부동산을 94.1.15. 청구외 OOOOO 주식회사(계약당시 상호 : OO사료주식회사)에 매도하고 [별지] 목록 토지는 실지거래가액으로, 쟁점3토지는 기준시가에 의하여 95.5.31. 94년 귀속 양도소득세과세표준 확정신고를 하였다. (쟁점2토지는 청구인이 93.6.18. OO인티그레이션(주)에 증여하여 그 법인이 자산수증익으로 계상하고 양도한 것으로 신고)처분청은 중부지방국세청의 조사결과 통보에 따라 [별지] 목록 토지의 신고가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고, 쟁점2토지는 증여등기가 되어 있지 아니하므로 청구인이 청구외 OOOOO 주식회사에 직접 양도한 것으로 보았으며, 쟁점3토지는 80.4.22. 취득하였으므로 80.4.22.자로 고시된 기준시가가 없어소득세법 시행령 제115조제6항 및 관련 부칙 제3항의 규정에 따라 76.5.1.자로 직전에 고시된 기준시가를 적용하는 등 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 95.6.20. 청구인에게 94년 귀속 양도소득세 1,092,437,250원을 경정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 95.8.5. 심사청구를 거쳐 95.10.23. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장

(1) [별지] 목록 토지를 양도한 후 실지거래가액에 의하여 신고한 것은 양도부동산중 대부분은 10～20년전에 취득하여 증빙서류를 찾지 못하였으나 [별지1] 목록 토지는 최근에 취득하여 증빙서류를 보관하였기 때문에 증빙서류가 있는 것만 실지거래가액으로 신고한 것이다. 토지에 관한 소유권이전등기가 건물보다 후에 된 것은 토지거래허가에 따른 양도 및 등기절차상의 문제 때문이며 분리하여 양도한 것이 아니다.

(2) 청구인은 쟁점2토지를 93.6.18. 증여계약에 의하여 OO인티그레이션(주)에 증여하였고, 그 법인은 특별이익으로 계상하였으며 특별이익이 반영된 대차대조표를 신문에 공고하였으며 이를 관할세무서에도 적법하게 신고하였다.처분청은 청구인이 양도소득세를 회피할 목적으로 증여형식을 빌었다고 하고 있으나 청구인이 청구외 OOOOO(주)에 430억원의 자산을 양도하면서 불과 266,169,529원의 양도소득세를 회피하기 위하여 증여형식을 빌어 회사를 고의로 부도냈다는 것은 상식적으로 있을 수 없는 일이다.또한 관할세무서인 의정부세무서에서 OO인티그레이션(주)가 쟁점2토지를 청구외 OOOOO(주)에 미등기양도한 것으로 보아 특별부가세를 부과하였는데, 법인재산을 청구인의 재산으로 보아 또 양도소득세를 부과하는 것은 한 물건에 대하여 특별부가세와 양도소득세를 중복하여 부과하는 결과도 되므로 실질과세의 원칙에도 위배된다.

(3) 취득가액을 계산할 때는 동일년도가 가장 실질적인 시세에 근접한 가액이며 80.4.22.과 80.6.1.은 불과 38일간 차이이며 공시지가가 기준일로부터 공고일까지 긴 기간이 필요한 것은 이미 기준일에 조사하여 행정처리로 인하여 늦게 공시될 수 밖에 없음을 감안할 때 80.4.22.의 취득가액은 80.6.1. 고시한 등급이 76.5.1. 고시한 등급보다 근접한 것이므로 80.6.1.고시한 등급을 취득시점의 등급으로 보아 과세함이 가장 현실적인 방법이며, 양도소득세가 76.5.1. 취득한 경우가 80.4.22. 취득한 경우보다 오히려 적다는 것은 장기보유할수록 양도차익이 증가되어야 하는 입법취지에도 어긋나는 것이다.

나. 국세청장 의견

(1) 양도부동산중 [별지] 목록 토지만을 실지거래가액으로 신고하고 나머지 부동산은 기준시가로 신고한 사실과, [별지] 목록 토지의 지상에 건물이 정착되어 있으면서도 그 계약은 토지와 건물이 각각 분리되어 매매된 것으로 이는 사회통념상 토지와 그 지상건물은 일시에 매매가 이루어지는 점으로 보아 사실이 아닌 것으로 보이므로 실지거래가액으로 과세하여야 한다는 주장은 받아들일 수 없다.

(2)민법 제186조에서 「부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다」라고 규정하고 있는 바,청구인은 쟁점2토지에 대한 증여등기를 하지 않았고, 또한 수증법인의 신고서등을 보면 누적된 적자로 결손법인임이 확인되고 있으며, 청구인은 양도소득세를 회피할 목적으로 쟁점2토지를 청구인이 대표이사로 있는 수증법인에 증여형식을 빌어 처리한 것으로 보이는 바, 사실상 쟁점2토지는 청구인 소유의 부동산으로 청구인이 94.1.15.자로 소유권이전하여 준 날을 양도일자로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

(3) 청구인이 쟁점3토지를 취득한 시점인 80.4.22.자로 고시된 기준시가가 없으므로소득세법 제60조, 같은 법 시행령 제115조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제115조 제6항, 같은 법 시행령 부칙(대통령령 제12994호 90.5.1.개정)제3항에 의하여 직전에 즉 76.5.1.자로 고시된 기준시가를 적용하여 쟁점3토지의 개별공시지가를 환산한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

이 건 심판청구는 다음과 같은 쟁점이 있다.쟁점1, [별지]목록 토지만을 실지거래가액으로 신고한 경우 이를 인정할 수 있는지 여부,쟁점2, 청구인이 특수관계에 있는 법인에 증여한 토지를 청구인이 제3자에게 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부과할 수 있는지 여부,쟁점3, 직전의 기준시가에 의하여 취득가액을 환산할 수 있는지 여부

가. 쟁점

1에 대하여(1)소득세법 제23조제4항 제1호에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다.같은 법 제45조 제1항 제1호 가목에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도차익에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요되는 실지거래가액에 의한다.

2. 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비」라고 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제86조 제1항에서 「자산의 감가상각에 있어서 그 취득가액은 다음 각호에 의한다.

1. 매입한 고정자산은 매입당시의 가액(등록세·취득세·기타 부대비용을 포함한다)으로 한다.

2. 자기가 건설·제작등에 의하여 취득한 고정자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·설치비·등록세·취득세 기타 부대비용의 합계액으로 한다」고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제89조에서 「거주자가 소유하는 사업용고정자산의 원상을 회복하거나 능률유지를 위하여 지출한 수선비는 수익적지출로 하고 당해 고정자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비는 이를 자본적지출로 본다. 이 경우에 수익적지출과 자본적지출의 구분이 분명하지 아니한 때에는 재무부령이 정하는 바에 의한다.」고 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제94조에서 「

① 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

② 법 제45조 제1항 제2호에서 “설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재무부령이 정하는 것

③ 법 제45조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 자본적지출액”이라 함은 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제89조의 규정을 준용하여 계산한 자본적지출액」이라고 규정하고 있다.

(2) 청구인이 [별지] 목록 토지를 94.2.23. 양도하고 95.5.31. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산출하여 과세표준확정신고를 이행한 사실이 과세표준확정신고 및 자진납부서에 의하여 확인되며, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 바, 양도소득세는 양도자산별로 양도차익을 계산하고 이를 합산하여 과세하는 것이므로, 토지와 건물을 분리하여 토지만을 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 예정신고 또는 확정신고를 할 수 있다 할 것이다.

(3) [별지] 목록 토지는 94.3.23. 청구인이 청구외 OOOOO주식회사에 281,582,000원에 양도하면서 작성한 매매계약서상에 기재된 양도금액과 청구인이 실지거래가액에 의한 양도차익과세표준 확정신고서에 기재된 양도금액이 동일하고 양수자인 OOOOO주식회사의 기장내용도 동일한 금액임이 청구인이 우리심판소에 제출한 부동산매매계약서, 의정부세무서장이 증명한 OOOOO주식회사의 부동산보유명세서 등에 의하여 확인되는 바, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 [별지] 목록 토지의 양도가액 281,582,000원은 사실과 부합되는 것으로 인정되며 거래내역은 다음과 같다.- 청구인 신고 및 처분청 결정내역

소???? 재???? 지

자산

종류

면적

(㎡)

청구인 신고

(매매계약서)

처분청 결정

(기준시가)

당진 OOO OO리 OOO

임야

46,656

130,636,000원

130,636,800원

당진 합덕 OO리 OOOOOO

임야

13,686

86,729,000원

73,904,400원

당진 합덕 OO리 OOO

임야

2,083

11,456,500원

당진 정미 OO리 OOOOO

임야

45,223

64,217,000원

64,216,660원

계

107,648

281,582,000원

280,213,560원

-매수자인 OOOOO 주식회사의 장부가액

소???? 재???? 지

원시취득금액

소? 유? 권

이전비용등

취득금액 계

당진 OOO OO리 OOO

130,636,000원

19,324,530원

149,960,530원

당진 합덕 OO리 OOOOOO

86,729,000원

5,112,420원

91,841,420원

당진 합덕 OO리 OOO

당진 정미 OO리 OOOOO

64,217,000원

3,990,750원

68,207,750원

계

281,582,000원

28,427,700원

310,009,700원

충청남도 당진군 OOO면 OO리 O OOOO 임야 46,656㎡는 86.6.24. 청구인이 청구외 OOO으로부터 39,704,000원에, 충청남도 당진군 합덕읍 OO리 O OOOOO 임야 13,686㎡ 및 같은 곳 OOO 임야 2,083㎡는 92.7.14. 청구인이 청구외 OOO로부터 143,100,000원에, 충청남도 당진군 정미면 OO리 O OOOO 임야 45,223㎡는 89.6.7. 청구인이 청구외 OOO으로부터 130,000,000원에 각각 취득한 사실이 청구인이 우리심판소에 제출한 부동산매매계약서에 의하여 확인되며, 부동산매매계약서상에 기재된 취득금액과 청구인이 실지거래가액으로 양도차익과세표준 확정신고서에 기재한 취득금액과 동일한 것이 확인되고, 청구인이 신고한 취득가액이 기준시가의 1.5배인 점등을 감안하면, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점1토지의 취득가액 312,804,000원은 사실과 부합되는 것으로 인정되며, OOO농장의 취득세 96,500원은 86.7.1. OOO 면사무소에 납부한 사실이 납부영수증에 의하여 확인되므로 [별지] 목록 토지의 취득에 소요된 실지거래가액은 312,900,500원임이 인정된다.

(5) 또한, 청구인이 [별지]목록 토지를 취득한 후 농장을 만들기 위하여 산림훼손·토목설계·부지조성공사등을 하고 그 비용을 지출한 사실이 인정되므로 이 부분 조사하여 확인되는 분에 대하여는 필요경비로 인정하여 양도소득을 계산하는 것이 타당하다고 판단된다.

나. 쟁점2에 대하여(1)소득세법 제55조제2항의 규정에 의하면 「양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일로부터 2년내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다.」고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제111조 제1항 제5호의 규정에 의하면 「법 제55조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

5. 당해 소득자가 단독으로 또는 제1호 내지 제3호에 게기하는 자와 공동으로 총발행주식 또는 총출자지분의 100분의 50이상을 출자하였거나 그 소득자가 대표자인 법인」이라고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점2토지를 특수관계에 있는 관련법인에 93.6.15. 관련법인 이사회의 승인을 받아 93.6.18. 증여계약서(증여가액 2,748,080,000원)를 작성하고, 93.6.30. 관련법인은 수증자산을 특별수익인 자산수증익으로 계상하여 결산에 반영(6월말 법인)하고 93.9.28. 결산공고 및 법인세 신고를 하였으나 93.10.5. 법인 및 개인이 부도가 나자, 쟁점2토지를 미등기상태로 94.1.15. 청구외 OOOOO주식회사에 1,599,286,000원에 양도하였다.

(3)소득세법 제55조제2항의 규정에 의하면 양도소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 특수관계자에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 증여일로부터 2년내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다고 규정되어 있는 바, 93.6.18. 관련법인이 쟁점2토지를 청구인으로부터 증여받아 2년이내인 94.1.15. 청구외 OOOOO주식회사에 양도한 사실이 확인되고,

(4) 특수관계에 있는 OO인티그레이션(주)는 92.7.1.～93.6.30. 사업연도중에 자산수증익으로 처리한 2,748,080,000원을 제외하면 2,680,446,259원의 결손이 나는 바, 이는 청구인소유의 쟁점2토지에 대한 양도소득세를 회피할 목적으로 결손법인에 증여형식을 빌어 기장처리한 것으로 인정된다.

(5) 따라서, 청구인이 쟁점2토지를 청구외 OOOOO(주)에 직접 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 것은 적법하다.

다. 쟁점3에 대하여(1)소득세법 제60조의 규정에 의하면 「제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다.」고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제115조 제6항의 규정에 의하면 「제1항 제1호를 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다」고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점3토지를 80.4.22. 취득하였으므로 처분청은 쟁점3토지의 취득가액을 계산함에 있어 80.4.22.자로 고시된 기준시가가 없어,소득세법 시행령 제115조제6항 및 관련 부칙 제3항의 규정에 따라 취득직전인 76.5.1.자로 고시된 기준시가를 적용하여 취득가액을 계산한 것이므로 쟁점3토지의 취득일 이후인 80.6.1.의 기준시가를 적용하여 취득가액(환산공시지가)을 산정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

라. 결론위의 내용을 종합하여 보면, 이 건 심판청구중 [별지1] 목록 토지를 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 필요경비를 공제하여야 한다는 주장은 이유있고 나머지 부분은 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.[별지]토 지 명 세

소 재 지

자산종류

면적 (㎡)

충청남도 당진군 OOO면 OO리 OOO

임야

46,656

충청남도 당진군 합덕읍 OO리 OOOOOO

임야

13,686

충청남도 당진군 합덕읍 OO리 OOO

임야

2,083

충청남도 당진군 정미면 OO리 OOOOO

임야

45,223

계

107,648