검인계약서와 청구인들이 제출한 매매계약서 중 어느 것이 실제 취득계약서인지 여부

계약서상 기재내용 등에 비추어, 청구인들이 제출한 취득계약서가 실제계약서로 보임

1. 처분개요

가. 청구인 박OOO, 윤OOO(부부지간, 이하 “청구인들”이라 한다)은 2001.11.10. OOO 429-1 토지 220.1m 2 및 건물 599.22m 2 (이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 전소유자 양OOO으로부터 공동 으로 취득(1／2지분)하여 2010.11.18. OOO2의6구역주택재건축정비사업조합에게 OOO원에 양도한 후, 2011.1.31. 쟁점부동산의 취득가액이 불분명(매매계약서 분실)하다 하여 기준시가에 의한 환산가액 O,OOO,OOO,OOO원으로 양도차익을 산정하여 양도소득 과세표준 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 OOO지방국세청장의 감사지적에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서상 기재가액 OOO원으로 하여 2011.9.27. 청구인들에게 각 2010년 귀속 양도소득세 OOO원으로 경정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2011.11.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

청구인들은 2001.11.10. 쟁점부동산을 공동으로 취득하여 부동산 임대 사업에 공하여 오다가 2010.11.18. OOO2의6구역주택재건축정비사업 조합에 매도하고 2011.1.31. 양도소득세 예정신고를 하면서 매매계약서를 찾지 못해 환산취득가액 O,OOO,OOO,OOO원 으로 신고하였으나 처분청의 검인계약서상 취득가액에 따른 과세예고통지를 받고 집안 전체를 뒤져 실제 매매계약서를 찾아 처분청에 제출하였는바, 처분청이 과세근거로 삼은 검인계약서상 기재가액은 실지 거래가액을 나타내는 것이 아니라 법무사가 취·등록세 납부를 위해 작성한 형식적인 계약서일 뿐이므로 취득가액을 추후 제출한 매매계약서상의 거래가액 OOO원으로 하여야 한다.

나. 처분청 의견

매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는데, 청구인들이 제출한 매매계약서는 통상적인 인감도장이 아닌 목도장을 사용하였고(반면 검인계약서에는 전소유자 양OOO의 인감도장이 날인되어 있음), 청구인들이 제시한 금융증빙 자료 (OOO종합금융 및 OOO은행 등)를 보면 쟁점부동산 취득을 위한 각 대금 지급일자와 금액이 금융거래에 의한 지급일자 및 금액과 일치하지 않으므로 이를 진정한 매매계약서로 볼 수 없다 할 것이므로 검인 계약서 에 의한 OOO원을 실지 취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서상 기재가액인 OOO원으 로 볼 것인지(처분청), 아니면 청구인이 제출한 매매계약서의 거래가액인 OOO원으로 볼 것인지(청구인) 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2010.12.27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것) 제96조 [양도가액]

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

1. 제89조제1항제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항에 따른 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수(數), 거래 규모 및 거래방법 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우

③ 제1항과 제2항 각 호를 적용할 때 거주자가 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다. <개정 2012.1.1>

1. 「법인세법」 제52조 에 따른 특수관계인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 "특수관계인"이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가

2. 특수관계인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 「상속세 및 증여세법」 제35조 에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액

④ 제2항제4호를 적용할 때 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 수용(收用) 및 협의 매수 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 기준시가에 따를 수 있다. 제100조 [양도차익의 산정]

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통 령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제166조 [양도차익의 산정 등]

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우(산식생략)

2. 청산금을 지급받은 경우(산식생략)

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. <신설 2007.2.28>

1. 청산금을 납부한 경우(산식생략)

2. 청산금을 지급받는 경우 제1항제2호에 따른 가액

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.(산식생략)

④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다. <개정 2007.2.28>

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2제3항제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2제3항제1호 및 제2호에서 "양도일 또는 취득일전후"는 "관리처분계획인가일 전후"로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본 및 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, 청구인들은 2001.11.10. 전소유자 양OOO으로부터 쟁점부동산을 공동 (각 2분의 1지분)으로 취득하였는데 건물내역을 보면 근린생활시설로서 지층은 156.84m 2 의 대중음식점, 1층은 109.74m 2 의 소매점 및 차고, 2·3층은 각 109.74m 2 의 사무실, 4층은 109.74m 2 의 주택으로 되어 있고, 청구인들은 2010.11.18. 쟁점부동산을 OOO2의6구역주택재건축정비 사업조 합에게 양도한 후 양도가액은 OOO원으로 하고 취득가액은 환산한 가액인 OOO원으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득 과세표준예정신고를 하였고, 처분청은 쟁점부동산의 전소유자가 제출한 검인계약서상 기재가액 OOO원을 취득가액으로 하는 것이 타당하다는 OOO지방국세청장의 감사지적에 따라 양도차익을 재계산 하여 청구인들에게 각 지분에 상당한 양도소득세 OOO원을 과세한 사실이 확인된다.

(2) 청구인들은 처분청이 과세근거로 주장하는 검인계약서는 취득세 및 등록세를 신고·납부하기 위하여 형식적으로 작성한 것으로 그 매매 가액은 실지거래가액이 아니므로 검인계약서상 기재가액을 쟁점 부동산의 취득가액으로 하는 것은 부당하다고 주장하므로 검인계약서에 관하여 본다. (가) 처분청이 과세근거로 삼은 검인계약서를 보면 매매대금은 OOO원(2001.8.18. 계약금 OOO원, 2001.9.25. 중도금 OOO,OOO,OOO원, 2001.11.4. 잔금 OOO원)으로서 근저당권에 관한 기재, 채무인수에 관한 기재, 임대차보증금 승계에 관한 기재 등 아무런 특약사항의 기재가 없고 타자기를 이용하여 작성되어 있으며 작성자도 법무사 양OOO(도장은 날인되어 있으나 사업자등록 번호 등의 기재는 없음)으로 되어 있다. (나) 또한 제출된 건물기준시가 및 개별공시지가 등에 의하면, 쟁 점부동산 취득시점의 기준시가는 OOO원으로 검인계약서상 기재가액 OOO원(기준시가 대비 0.985)보다 오히려 높고, 청구 인들이 취득시 작성하였다는 매매계약서의 거래가액OOO과 기준시가의 비율( 1.62)이나 기준시가로 환산한 가액OOO과 기준시가의 비율( 2 .33)과도 상당한 차이가 있을 뿐만 아니라 청구인들이 매 매대금 지급과 관련하여 양도한 인근 부동산의 거래가액OOO 과 기준시가의 비율(1.45)과도 상당한 차이가 있어 검 인계약서상 기재가액을 실지거래가액으로 삼기에 불합리한 면이 있 음을 알 수 있다.

(다) 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계 약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것이나, 이 경우에도 검인계약서상 매매가액을 무조건 취득가액으로 적용하는 것이 타당하지 아니하다면 이를 적용하기 위해서는 시가를 반영한 사실이 나타나는 등 합리성이 있다고 인정되어야 할 것인데 위에서 본 바와 같이 쟁점부동산의 검인계약서상 기재가액은 시가를 반영한 것이 아니어서 실지취득가액으로 보기 어려운 면이 있다(조심 2009서1664, 2009.9.30. 참조).

(3) 청구인들은 검인계약서상의 기재가액이 아니라 실지 매매계약서 (과세표준 예정신고 과정에서 분실하여 환산가액으로 신고하였지만 과세예고통지이후 찾았다고 주장) 가 존재하므로 그에 따른 실지 거 래 가액을 취득가액으로 인정하는 것이 합리적이라고 주장하면서 그 입 증자료로 매매계약서와 영수증, 임대차계약서 및 취·등록세 납부영 수증 등의 원본을 제시하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인들이 제시한 매매계약서를 보면 매매금액은 OOO원 (2001.8.18. 계약금 OOO원, 2001.9.25. 중도금 OOO원, 2001.11.4. 잔금 OOO원)으로서 특약사항에 주식회사 OOO은행을 채권자로, 양OOO을 채무자로 하는 채권최고액 OOO원의 근저당이 설정(근저당 설정접수일 : 1996.5.21.)되어 있고 임대차보증금은 매수인이 승계한다는 점이 수기로 기재되어 있고, 매매계약서상의 부동문자를 제외하면 모 두 수기로 작성 되어 있으며 작성자는 OOO공인중개사 전OOO(허가번호 가 기재되어 있고 도장 이 날인되어 있음)로 되어 있다.

(나) 청구인들이 매매대금 지급과 관련하여 제시한 양도부동산의 매매계약서( 쟁점부동산에 관한 매매계약서와 같은 형식의 매매계약서로 수기로 작성되었고 작성자가 OO공인중개사 전OOO로 동일하며 임대 차 보증금 승계 등의 특약사항이 기재되어 있음) 및 영수증(양OOO이 자필 로 기재하고 한문으로 梁OOO이라 서명) 등을 보면, 청구인 윤OOO 소유의 OOOOO OOO OOO 4 78-17 소재 부동산 을 2001.7.23. 양도(거래 가액 OOO원)하고 임대 보증금을 차감한 OOO원을 수령하여, 쟁점부동산의 계약일인 2001.8.18. OOO원 지급 및 2001.8.20. 추가로 OOO원을 지급 하고 영수증을, 2001.9.25. 중도금 OOO원을 지급하고 영수증을, 2001.11.3. 잔금 OOO원을 완불조(차액 OOO,OOO,OOO원은 임대보증금을 인수하였다는 주장임)로 지급하고 영수증 을 각 건네받은 것으로 되어 있다(쟁점부동산 양수 이후 2002.5.24.～2006.3.1. 기간 중 재계약 관련 임대보증금은 OOO원으로 양수당시 인수금액을 초과).

(4) 종합하여 살피건대, 청구인들이 제시하고 있는 쟁점부동산에 관한 매매계약서는 그 특약사항이 구체적이고 수기로 작성되어 있어 그 내용 에 신빙성이 있어 보일 뿐만 아니라 전소유자에게 계약금, 중도금 및 잔금을 지급하고 남은 차액은 임대보증금을 승계 받은 사실로 확인되는 점, 쟁 점부동산 취득 자금을 마련하기 위해 청구인 윤OOO 소유의 부동산을 양도한 점 등을 종합하여 고려하면 쟁점부동산의 취득과정에서 작성한 실지매매계약서로 보이므로 그 거래가액 (O,OOO,OOO,OOOO)을 취득가 액으로 인정하는 것이 합리적이라 할 것인데도, 처분청이 전소유 자로부터 확보한 검인계약서상 기재가액 (OOO,OOO,OOOO)을 취득가액으로 하여 과 세한 이 건 처분은 부당한 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.