쟁점토지의 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부

청구인은 매매계약서에 구분기재한 가액이 거래당사자간에 주변 여건과 입지조건을 고려한 실지거래가액이라고 주장하나, 쟁점①토지와 쟁점②토지는 계약서상 1㎡당 양도가액이 각

○○○

,

○○○

원,

○○○

,

○○○

원이나 지목이 상이하고 1㎡당 개별공시지가는 각 ○○,

○○○

원,

○○○

,

○○○

원으로 큰 차이가 있는 점 등에 비추어 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 토지(전 783㎡, 이하 “쟁점①토지”라 한다)를, OOO(대 403㎡, 이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지과 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 매매를 원인으로 각 취득한 후 OOO 매매계약서상 쟁점①토지를 OOO원, 쟁점②토지를 OOO원으로 구분기재하여 쟁점토지를 OOO에게 양도하고 OOO 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도가액을 안분계산하여 OOO 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 OOO과 쟁점①토지를 OOO원에, 쟁점②토지를 OOO원에 양도한다는 내용의 부동산매매계약을 체결하고 이에 근거하여 OOO로부터 부동산거래계약신고필증을 교부받았다. 청구인이 OOO과 체결한 부동산 매매계약서를 보면 필지별 매매가액이 구분기재 되어 있고 OOO 교부한 부동산 거래계약 신고필증에도 부동산 매매계약서의 내용과 같이 매매가액이 구분하여 기재되어 있다. 청구인이 양도한 쟁점토지 인근에 소재한 토지인 OOO(이하 “인근 토지”라 한다)의 거래내역은 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점토지와 인근 토지는 OOO을 기준으로 좌우로 남북방향에 위치하고 있고 남쪽에 위치한 쟁점토지가 입지조건에 있어서 우수할 수 있으나, OOO을 기준으로 보면 접근성에 차이고 없고 쟁점①토지의 ㎡당 매매가액은 OOO원으로 인근 토지의 ㎡당 매매가액의 평균값 정도이므로 처분청이 청구인의 매매가액을 임의기재하였다고 본 것은 부당하다. 쟁점①토지는 쟁점②토지와 같이 토지이용계획서상 제2종 지구단위계획구역에 속하는 토지로서 지목이 전일뿐 대지와 동일한 용도로 이용이 가능하고 바닷가에 인접하여 입지조건이 쟁점②토지보다 상대적으로 뛰어나다. 따라서, 청구인이 OOO과 거래한 가액은 거래당사자간에 주변 여건과 입지조건을 고려하여 합리적으로 이루어진 실지거래가액이므로 쟁점토지의 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도가액을 안분계산하여 양도소득세를 경정·고지한 당초 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지에 대한 ㎡당 개별공시지가가 있음에도 불구하고 매매계약서상 쟁점토지에 대한 필지별 양도가액을 면적을 기준으로 안분하여 양도소득세를 신고하였다. 지목이 서로 다른 토지의 양도가액을 면적기준으로 산정하면서 양도가액의 산정에 대한 감정평가액 또는 구체적인 근거가 없는 점, 임의적으로 양도가액을 산정함으로써 농지에 해당하는 양도가액과 감면대상소득이 과다산정되는 결과가 도출되는 점 등에 비추어 청구인이 신고한 양도가액을 적정하다고 보기 어렵고 「소득세법」 제100조 제2항의 가액 구분이 불분명한 때로 보는 것이 타당하므로 같은 법 시행령 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」제64조 의 규정에 따라 개별공시지가를 기준으로 양도가액을 안분하는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조 에 따라 안분계산한다.

(3) 부가가치세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26071호로 개정되기 전의 것) 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본 등에 의하면, 청구인은 OOO 쟁점①토지를, OOO 쟁점②토지를 매매로 취득한 후 OOO에게 매도한 것으로 되어 있고, 쟁점①토지와 쟁점②토지에 대한 2013년 개별공시지가(㎡당 가액)는 각 OOO원, OOO원으로 나타난다.

(2) 청구인의 주장 및 관련 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점토지에 대한 매매계약서OOO를 보면, 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 매매대금은 각 OOO원으로 구분기재되어 있고, OOO가 발급한 부동산거래계약신고필증OOO에 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 거래금액이 각 OOO원으로 되어 있다. (나) 쟁점토지 등에 대한 토지이용계획확인서에 의하면, 쟁점토지는 제2조 지구단위구계획구역으로 되어 있고, OOO는 계획관리지역으로 되어 있다. (다) 그 밖에 OOO 지도 사본, 양도소득세 신고내역 및 OOO에 대한 등기부등본 등을 제출하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 매매계약서에 구분기재한 가액이 거래당사자간에 주변 여건과 입지조건을 고려한 실지거래가액이므로 쟁점토지의 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도가액을 안분계산하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 쟁점①토지와 쟁점②토지는 계약서상 1㎡당 양도가액이 각 OOO원이나 지목이 상이하고 1㎡당 개별공시지가는 각 OOO원으로 큰 차이가 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도가액을 안분계산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.