주택면적이 주택외면적보다 크므로 쟁점건물 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

처분청이 쟁점상가A.B의 면적 모두를 주택외면적으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 1998.11.19. 취득한 OOO번지 토지 148.7㎡ 및 지상 2층 상가주택겸용 건물 연면적 169.72㎡(공부상 1층은 상가 43.85㎡, 주택 44.84㎡, 2층은 주택 81.03㎡로 되어있고, 이하 공부상 상가 43.85㎡를 “쟁점상가A”, 건물 전체를 “쟁점건물”이라 한다)를 2018.8.9. OOO원에 양도하고, 이를 1세대 1주택 및 그 부수토지의 양도로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. OOO지방국세청장은 처분청에 대한 종합감사를 실시한 후 공부상 주택으로 등재된 쟁점건물 1층 44.84㎡(이하 “쟁점상가B”라 한다)는 음식점으로 사용되어 이를 주택면적으로 볼 수 없고, 상가면적(88.69㎡)이 주택면적(81.03㎡)보다 크므로 쟁점건물 중 상가면적 및 그 부수토지에 관하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 취지로 감사처분지시를 하였고, 처분청은 이에 따라 2020.8.5. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.9.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점상가AㆍB 모두 그 내부에 전체 면적의 5분의 1 정도인 방이 있고, 각 방은 주거용에 적합한 상태에 있으며 각 상가를 운영하는 임차인은 모두 그 방에서 실제 거주하고 있으므로 이를 주택으로 보아 쟁점건물 및 부수토지의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다.

(1) 쟁점상가A의 경우 청구인이 쟁점건물을 매입할 당시부터 임OOO이 시골집이라는 상호로 음식점을 운영하고 있었으나, 그 내부에 거주가능한 방이 있고 임OOO은 그 방에 거주하면서 음식점을 운영하였으며 이는 청구인의 사실확인서로 확인된다.

(2) 쟁점상가B의 경우에도 조OOO이 OOO식당이라는 상호로 음식점을 운영하고 있으나 주변 공사장에서 일하는 손님이 많아 아침 7시 이전에 영업을 시작하여야 하므로 조OOO은 내부에 거주할 수 있는 방에서 일주일 내내 거주하면서 음식점을 운영하고 있고 이는 조OOO의 사실확인서로 확인된다.

(3) 「소득세법」상 주택에 해당하는지 여부는 건물의 구조, 기능 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있고, 주거기능이 그대로 유지, 관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물인지를 종합적으로 고려하여 판단하는 것인바, 쟁점상가AㆍB 면적 전체가 주택이 아니라고 보더라도 임OOO과 조OOO이 거주한 방의 면적 17.738㎡(쟁점상가AㆍB 면적 88.69㎡의 5분의 1)는 주택면적으로 보아야 한다.

(4) 그렇다면 쟁점건물 169.72㎡ 중 주택면적은 2층 주택 81.03㎡과 쟁점상가AㆍB 중 주택으로 보아야 하는 면적 17.738㎡를 합하여 98.768㎡이고, 상가면적은 70.952㎡가 되어 쟁점건물 및 부수토지의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이 적법하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점상가AㆍB 내부에 각 거주할 수 있는 방이 있고, 이를 주택면적으로 보아야 한다고 주장하나, 사업장을 방문한 결과 청구인이 주택이라고 주장하는 방은 일반음식점에 부속된 방으로 영업장으로 사용하고 있는 것으로 확인된다.

(2) 나아가 쟁점상가AㆍB 내부의 방은 샤워시설이나 화장실이 별도로 존재하지 않아 주거용으로 사용할 수 있는 여건이 아니므로 쟁점상가AㆍB와 구분하여 주거용으로 볼 수도 없다.

(3) 쟁점상가AㆍB의 임차인 임OOO과 조OOO의 주소지는 쟁점건물 바로 인근으로 OOO 길찾기를 통해 조회한 결과 각 도보 7분, 10분에 불과하여 임OOO과 조OOO이 별도의 주소지를 두고 쟁점상가AㆍB에서 거주하였다고 보기도 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

주택면적이 주택외면적보다 크므로 쟁점건물 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 않는다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령제154조【1세대1주택의 범위】

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점건물의 등기사항전부증명서, 일반건축물대장의 주요 내용은 아래 ＜표＞와 같다.OOO

(2) 처분청이 제출한 이 사건 과세처분 관련 자료는 아래와 같다.(가) 처분청이 제출한 2020.2.18. 기준 사업자등록정보에 의하면, 임OOO은 쟁점건물을 사업장소재지로 하여 1993.5.7.부터 2019.2.20.까지 음식점(상호 : OOO)을 운영하였고, 조OOO은 쟁점건물을 사업장소재지로 하여 2014.11.27.부터 기준시까지 음식점(상호 : OOO식당)을 운영하고 있는 것으로 나타난다.(나) 쟁점건물에 대한 개별주택가격 공시자료에 의하면, 쟁점건물은 2016년까지 연면적 169.72㎡ 중 125.87㎡를 주택면적으로 보아 개별주택가격이 공시되었으나, 2017년부터 연면적 169.72㎡ 중 81.03㎡만을 주택면적으로 보아 개별주택가격이 공시된 것으로 나타난다.(다) 처분청이 제출한 주민등록초본에 의하면, 임OOO은 OOO를, 조OOO은 OOO를 주소지로 한 것으로 나타난다.(라) OOO지도 길찾기 조회결과에 의하면, 임OOO과 조OOO의 주소지에서 쟁점건물 소재지까지 도보 소요예상시간 각각 7분(502m), 11분(757m)으로 나타난다.(마) 처분청은 쟁점건물에 대한 현장확인 당시 촬영한 사진을 제출하였다.

(4) 청구인은 쟁점상가AㆍB 면적 88.69㎡ 중 17.738㎡는 주택면적으로 보아야 한다고 주장하면서 임OOO이 쟁점상가A에 거주하였다는 취지로 작성된 청구인의 자필확인서, 조OOO이 본인의 집보다는 쟁점상가B에서 잠을 자는 경우가 더 많다는 취지로 작성된 조OOO의 자필확인서와 쟁점상가A.B의 도면 및 내부 사진을 제출하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점상가A.B 면적 88.69㎡ 중 17.738㎡는 별도의 방으로서 임차인이 각각 거주하였으므로 이를 주택면적으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점건물을 소재지로 한 사업자등록내역과 쟁점건물의 사진에 의하면, 청구인이 쟁점건물을 양도하던 당시 쟁점상가A에는 OOO이라는 상호의 음식점이, 쟁점상가B에는 OOO식당이라는 상호의 음식점이 있었던 것으로 확인되는 점, 쟁점상가A.B의 임차인들은 쟁점건물 인근 도보 10분거리 내 별도의 주소지를 두고 있어 임차인들이 쟁점상가A.B 내에서 상시 주거하였다고 보기 어려운 점, 쟁점주택에 대한 개별주택공시자료에 의하면, 2017년 이후 쟁점건물 연면적 169.72㎡ 중 주택에 해당하는 면적은 125.87㎡이 아닌 81.03㎡로 보아 개별주택가격이 결정ㆍ고시된 것으로 나타나는 점, 그 외 청구인이 제출한 사실확인서와 도면, 현장사진만으로는 쟁점상가A.B 면적 88.69㎡ 중 17.738㎡를 사실상 주거용으로 사용한 것으로 인정하기 어려운 점 등을 종합하면, 처분청이 쟁점상가A.B의 면적 모두를 주택외면적으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.