GovBrief 국세 › 자주 묻는 질문 › 양도소득세

미등기 신축주택도 양도세 감면을 받나요?

국세청 공식 회신문서번호 서면인터넷방문상담4팀-1522회신일 2004.09.24세목 양도소득세회신 후 개정
1. 질문미등기 신축주택도 양도세 감면을 받나요?2. 공식 회신국세청 · 2004.09.243. 다툰 결과0건 직접 · 14건 조문 연결4. 현행 조문5개 근거 링크
한 줄 답 · 국세청 회신 2004.09.24

부동산으로 전환된 후 등기 없이 양도한 자산은 미등기양도자산으로서 감면을 적용하지 않는다.

미등기 상태로 양도한 신축주택의 양도소득세 감면 여부와 상속재산 포함 여부를 묻는 사안이다. 부동산으로 전환된 후 등기 없이 양도한 자산은 미등기양도자산으로서 감면을 적용하지 않는다. 피상속인이 양도시기 이후 사망했다면 해당 부동산은 상속재산에 포함되지 않는다.

근거 조문 조세특례제한법 제99의3조 소득세법 제94조제2호 소득세법 제104조제3항 조세특례제한법 제129조

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법 시행령(2026.07.01 시행), 소득세법(2026.07.01 시행), 조세특례제한법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

사실관계

부동산에 관한 권리를 취득한 뒤 준공이 완료되어 그 권리가 부동산으로 전환되었으나 등기하지 않고 양도한 경우이다. 피상속인은 해당 부동산의 양도시기 이후 사망하였다.

질의요지

피상속인이 부동산을 양도하고 양도시기 이후 사망한 경우 당해 부동산은 상속재산에 포함되지 아니하는 것이나 양도하는 신축주택이 미등기 양도자산에 해당되는 경우에는 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례가 적용되지 아니함

본문(원문)

조세특례제한법 제99조의3에서 규정하는 신축주택을 양도하는 경우 거주 여부 및 다른 주택의 보유 여부에 관계없이 양도소득세가 감면되는 것이며, 이 경우 신축주택에는 주무관청으로부터 가사용승인을 받아 사용하고 있으나 건축법의 규정에 의한 사용검사를 받지 못하여 취득에 관한 등기를 하지 못한 상태로 양도하는 경우를 포함하는 것입니다.

그러나 귀 질의상의 사례와 같이 소득세법 제94조 제2호에 해당하는 부동산에 관한 권리를 취득하고 준공이 완료되어 동 권리가 부동산으로 전환된 후 등기를 하지 아니하고 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산에 해당하는 것이며, 이 경우 조세특례제한법 제129조에 의하여 양도소득세의 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니하는 것입니다.

아울러 자산의 취득 또는 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득하는 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우로서 소득세법시행령 제162조 제2항의 규정에 의하여 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상 사용일이 양도 또는 취득시기가 되는 것임을 알려드립니다.

또한 피상속인이 부동산을 양도하고 위 양도시기 이후 사망한 경우 당해 부동산은 상속재산에 포함되지 아니하는 것이나, 위 3.과 같이 미등기 양도자산인 경우에는 감면에 관한 규정을 적용하지 아니하는 것입니다.

정제 정리

질의

준공 후 등기하지 않고 양도한 신축주택에 양도소득세 감면을 적용할 수 있는지와 양도 후 피상속인이 사망한 경우 상속재산에 포함되는지 여부.

회답

「조세특례제한법」 제99조의3의 신축주택은 거주 여부와 다른 주택의 보유 여부에 관계없이 양도소득세가 감면되며, 가사용승인을 받아 사용하지만 사용검사를 받지 못해 등기하지 못한 상태로 양도하는 경우도 포함합니다.

그러나 부동산에 관한 권리를 취득하고 준공으로 그 권리가 부동산으로 전환된 후 등기하지 않고 양도하면 미등기양도자산에 해당하므로 비과세 및 감면 규정을 적용하지 않습니다.

자산의 취득 또는 양도시기는 원칙적으로 대금 청산일이며, 목적물이 완성·확정되기 전에 사실상 사용하는 경우에는 사실상 사용일이 그 시기가 됩니다.

피상속인이 부동산을 양도한 뒤 양도시기 이후 사망하면 해당 부동산은 상속재산에 포함되지 않지만, 미등기 양도자산이면 감면 규정을 적용하지 않습니다.

같은 법령·조문을 다룬 심판결정

공통 조문을 다뤘다는 구조 연결이다. 동일 질문·동일 사실관계·동일 결론을 뜻하지 않는다. 전체 14건 중 최신 12건을 표시한다.

관련 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-1522 (2004.09.24 회신), "미등기 신축주택도 양도세 감면을 받나요?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000035610/

출처·편집 정보

원문
국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000035610)
원 제목
신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례
공개 등급
공개 후보 · 검색 색인 대상
편집
질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신
2026-09-09
원문 출처: 국가법령정보센터(법제처)·국세청·조세심판원. 법령해석 요약은 원문에서 선별한 문장이고, 심판결정은 공식 주문·재결요지·이유를 그대로 싣는다. 현행성 표시는 인용 법령의 개정·폐지 여부를 법령 DB와 대조한 결과다. 편집 가공물은 법적 효력이 없다. · 전문가 연결 문의 · llms.txt · RSS · sitemap
국세GovBrief 국세 govbrief.kr 전체 법령·조문