주택 여부 판단

임대차계약서상 임대목적물에 침실, 욕실, 거실, 주방, 세탁실이 포함되어 있고 에어컨 식기세척기 오븐 냉장고 등 가전제품 등이 기본사양으로 설치되어 있으며 임차법인의 고용인 및 그의 가족이 이를 주거용으로 이용한다는 내용이 포함되어 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2022.2.22. 서울특별시 OOO 토지 454㎡ 및 건물 2,727.45㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 주식회사 OOO(건물분 부가가치세 별도)에 양도한 후 2022.4.12. 쟁점부동산 전부를 상업용으로 보아 「소득세법」(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정된 것, 이하 같다) 제55조 제1항에 따른 세율을 적용하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 중부지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2023.4.25.부터 2023.6.25.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 쟁점부동산의 지상 3~6층이 주거용으로 사용되었는바, 청구인을 쟁점부동산 외 3주택 이상을 보유한 다주택자로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 쟁점부동산 중 주거용으로 사용된 지상 3~6층 및 그 부수토지에 대하여 「소득세법」제104조 제7항에 따른 중과세율을 적용하여 2023.9.15. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.12.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산 전체 9층(지하 3층~지상 6층) 중 4개 층만 호텔식 주거시설로 만들어 회사 사택으로 빌려주었고, 임차인 회사의 임직원과 가족들이 방학 때 거주한 사실이 있다. 임대차계약은 임직원이 아닌 법인과 체결하였고, 임대료 및 관리비를 회사에서 지불하였으며, 임대용역에 대한 세금계산서를 발급하고 부가가치세를 신고하였으므로, 이 건 처분은 부당하다.

(1) 청구인은 쟁점부동산 전체를 독일대사관에 임대하였고, 독일대사관이 2015년경 퇴실한 후 사무실로 임대를 하려고 했지만 1년 동안 임대가 되지 않아 수년전부터 서울특별시내에서 유행 중인 레지던스 호텔을 표방한 사업을 하였다.

(2) 조사청이 제출한 전입세대 열람자료에 따르면, 쟁점부동산에 총 55명이 전입신고 되어 있다고 하는데, 쟁점부동산의 임차법인은 OOO 회사는 없음에도 불구하고, 위 55명에는 독일 사람이 여러 명 기재되어 있다. 이는 외국인이 한국에 입국할 때에 아무 주소나 기입하여도 문제가 없기 때문이고, 이처럼 정확하지 않은 열람내용을 바탕으로 한 조사 및 그에 따른 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산 중 실제 주거용으로 사용한 것으로 확인되는 3~6층은 주택으로 보아야 한다.

(1) 「소득세법」제88조 에 따르면, ‘주택'에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도 구분과 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 따라 판단하여야 한다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참조).

(2) 쟁점부동산의 임대차계약서상 임차법인[OOO개 외국법인]이 국내 체류 임직원 등에 대한 거주지 제공 목적으로 임대차계약을 체결하였음이 확인되고, 해당 임직원의 외국인의 국내 거소(체류지) 등록 자료를 보더라도 쟁점부동산에 거주한 사실이 확인되며, 실제 임대차계약 기간과 체류일도 대부분 일치한다.

(3) 쟁점부동산의 3~6층은 공부상 근린생활시설(업무시설)로 되어 있으나 임대차계약서 제목은 ‘주택 임대차 계약서’로 명시되어 있고, 상세 계약 조항에는 임차법인의 고용인 및 그의 가족이 ‘주거용’으로 이용한다는 내용과 임대 목적물에 ‘침실, 욕실, 거실, 주방, 세탁실’이 포함되어 있으며, 에어컨, 식기세척기, 오븐, 냉장고 등 가전이 기본사양으로 설치되어 있고, 시설물 하자로 인하여 호텔에 숙박할 경우 이에 대한 보상규정 등이 기재되어 있어 실제 주거용으로 사용되었음이 명백하다.

(4) 쟁점부동산 5층의 임대차계약서 부속서류인 ‘중개 대상물 확인 설명서[2018.6.12., 임차인 OOO 작성]’ 상에도 실제 용도가 주택으로 기재되어 있고, 청구인은 2019년 1월경 잡지사와의 인터뷰를 통해OOO(쟁점부동산)’에 외국인을 대상으로 고급 주거공간 렌트사업을 하고 있다고 진술하면서 주거용 실내 사진을 게재한 사실도 확인된다.

(5) 청구인은 양도소득세 조사 종결 후인 2023.11.16. 쟁점부동산의 주택 부분(3~6층)에 대한 부가가치세 경정청구를 하여 OOO을 환급받은 사실이 확인되므로, 청구인도 쟁점부동산 중 일부(3~6층)를 사실상 주택으로 인정한 것으로 볼 수 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 일부(3~6층)가 주택으로 사용된 것으로 보아 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정된 것) 제55조(세율)

① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

종합소득 과세표준

세율

1,200만원 이하

과세표준의 6퍼센트

1,200만원 초과 4,600만원 이하

72만원+(1,200만원을 초과하는 금액의 15퍼센트)

4,600만원 초과 8,800만원 이하

582만원+(4,600만원을 초과하는 금액의 24퍼센트)

8,800만원 초과 1억5천만원 이하

1,590만원+(8,800만원을 초과하는 금액의 35퍼센트)

1억5천만원 초과 3억원 이하

3,760만원+(1억5천만원을 초과하는 금액의 38퍼센트)

3억원 초과 5억원 이하

9,460만원+(3억원을 초과하는 금액의 40퍼센트)

5억원 초과 10억원 이하

1억7,460만원+(5억원을 초과하는 금액의 42퍼센트)

10억원 초과

3억8,460만원+(10억원을 초과하는 금액의 45퍼센트)

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제104조(양도소득세의 세율)

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의

60) 2.~

14. (생략)

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1. 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

⑧ 그 밖에 양도소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 자료에 따르면, 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구인과 쟁점부동산 임차인이 체결한 임대차계약서에 따라 확인된 쟁점부동산의 양도 당시 임대차 현황 및 임대차계약 내용은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점부동산의 양도 당시 임대차 내역

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ㅇ (나) 쟁점부동산 3~6층에 실제 거주한 자가 외국인 거소(체류지)를 등록한 기간은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 외국인 거소 등록 기간

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ㅇ (다) 쟁점부동산의 양도 당시 쟁점부동산 외 청구인의 주택 보유 내역은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 청구인의 주택 보유 내역

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ㅇ (라) 청구인은 쟁점부동산 건물 전체를 상업용으로 임대한 것으로 보아 세금계산서를 발급하여 2022.3.17. 2022년 제1기 부가가치세를 신고하였다가, 2023.11.16. 실제 주거용으로 사용한 부분(3~6층)은 「부가가치세법」상 면세 매출에 해당한다고 보아 부가가치세 경정청구를 하였고, 2023.11.30. 부가가치세 OOO을 환급받았다. ＜표4＞ 부가가치세 신고 및 경정청구에 따른 환급내역

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ㅇ (마) 처분청이 제출한 청구인에 대한 인터뷰 기사에 따르면, 청구인이 OOO들을 대상으로 주거공간 렌트 사업을 하고 있다는 내용이 확인된다. (바) 부동산중개법인의 OOO블로그 게시 글에 따르면, 쟁점부동산의 사진과 함께 모던한 인테리어를 갖춘 고급빌라를 렌트한다는 홍보 내용이 확인된다.

(2) 쟁점부동산에 대한 양도소득세 경정내역은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 양도소득세 경정내역

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(3) 청구인은 조사청이 제시한 다음의 쟁점부동산 세입자 전입세대 열람자료는 외국인이 한국에 입국할 때 기입하는 주소지에 근거한 것으로 실제 전입세대와 차이가 있다고 주장한다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산 중 3~6층을 주택으로 보아 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분이 부당하다고 주장한다. (나) 「소득세법」제88조 에 따르면, “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 하였고, 대법원은 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조. 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지. 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것(대법원 2018.7.12. 선고 2018두41051 판결 등 참조)이라고 판단한 바 있다. 또한, 「소득세법」제104조 제7항에 따르면, 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 30을 더한 세율을 적용하도록 규정하고 있다.

(다) 이 건의 경우, 청구인은 쟁점부동산의 3~6층을 OOO에게 임대하였는바, 해당 임대차계약서에 따르면, 임대 목적물에 침실, 욕실, 거실, 주방, 세탁실이 포함되어 있고, 에어컨, 식기세척기, 오븐, 냉장고 등 가전제품이 기본사양으로 설치되어 있도록 하였으며, 임차법인의 고용인 및 그의 가족이 ‘주거용’으로 이용한다는 내용이 포함되어 있는 점, 쟁점부동산의 양도 당시 3~6층에 거주한 자들은 쟁점부동산을 국내 거소로 등록한 것으로 나타나고, 임대차 계약기간이 2~4년으로 장기간이어서 쟁점부동산이 숙박업에 사용된 것으로 보기도 어려운 점, 청구인은 쟁점부동산의 3~6층을 주거용으로 사용하지 않았다는 점을 입증할 수 있는 구체적인 증빙 등을 제시하지 않은 점, 청구인은 당초 쟁점부동산 임대용역에 대해 부가가치세를 신고하였으나, 이 건 양도소득세 조사 종결 이후 경정청구를 통해 쟁점부동산 3~6층 부분 임대용역 관련 부가가치세를 환급받은 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 3~6층을 주택으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.