부동산의 명의신탁 여부(기각)

부동산을 명의신탁한 것으로 보이므로 실질소유자에게 양도소득세를 과세한 것은 정당함

1. 처분개요

OO세무서장은 OOO이 2002.6.28. OOOOO OO OOO OO 소재 대지 2,302.817㎡ 및 건물 7,073.624㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 보유하다 2005.11.24. 청구외 OOO에게 양도하여 무신고한데 대하여 세무조사를 하여 쟁점부동산의 실지 소유자를 청구인으로 보아 청구인에게 양도소득세(238,969,680원)를 과세할 것을 주소지 관할 세무서인 처분청에 자료통보하였다.처분청은 이에 따라 2007.10.16. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 238,969,680원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2007.12.26. 이의신청을 거쳐 2008.4.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 명확한 근거없이 청구인이 명의자 OOO에게 쟁점부동산을 명의신탁한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인에게 양도소득세를 과세하였으나 쟁점부동산의 실지 소유자는 명의자 OOO이므로 이 건 과세는 위법하다.

(2) 쟁점부동산 양도시 명의자 OOO이 작성한 매매계약서를 보면 잔금이 청산되지 아니하여 양도시기가 도래하지 아니하였으므로 양도로 볼 수 없다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 명의자 OOO의 통장을 관리하면서 쟁점부동산의 임대료를 관리하였고, 쟁점부동산 양도시 매수자로부터 지급받은 매매대금을 청구인이 사용하여 그 금원이 청구인에게 귀속되었으며, 청구인이 쟁점부동산에 매매예약등기를 설정하여 권리를 행사한 점, 쟁점부동산 양도시 매매계약서 작성에 입회인으로 참여한 점, 사실상 권리행사를 청구인이 하였다고 명의자 OOO이 진술한 점으로 보아 쟁점부동산을 사실상 관리·처분할 수 있는 지위에 있었던 자는 청구인이라 할 것이므로 실질과세 원칙에 의하여 청구인에게 과세한 이 건 처분은 정당하다.

(2) 명의자 OOO과 매수자 OOO 간에 2004.2.11. 매매잔금을 779,065천원으로 약정서를 작성하였고, 매수자 OOO은 동 약정서에 따라 2004.3.26. 100,000천원을 통장입금하고 450,000천원은 매수자 OOO 소유 부동산으로 소유권이전을 마쳐 주었으며, 229,000천원은 지급이행을 하지 못하자 명의자 OOO이 담보부동산(매수자 OOO의 아들 OOO 소유)에 설정한 채권최고액을 근저당권자(OOO)에게 양도하여 근저당권자가 담보부동산을 임의경매로 매각하였으므로 매수자 OOO의 잔금지급이라는 채무는 소멸된 것이라 볼 수 있고, 설령 잔금지급과는 별도로 추가 정산키로 한 미지급이자, 임대보증금, 전기료, 재산세 등에 대한 미정산 금액이 남아 있다 하더라도 이는 총매매금액의 1.5%에 불과하여 쟁점부동산의 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 보이므로 처분청이 근저당권자(OOO)가 담보부동산을 임의경매로 매각한 날인 2005.11.24.을 양도시기로 본 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점부동산의 명의신탁 여부

(2) 쟁점부동산의 양도시기가 도래하였는지 여부

나. 관련법령

(1)국세기본법 제14조【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2)소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】(2005. 12. 31, 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것)

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(3)소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) OO세무서장은 OOO이 2002.6.28. 쟁점부동산을 취득하여 보유하다 2005.11.24. 청구외 OOO에게 양도하여 무신고한데 대하여 쟁점부동산의 실지 소유자를 청구인으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세할 것을 처분청에 자료통보함에 따라 처분청은 청구인에게 해당 양도소득세를 과세한 사실이 처분청 심리자료에 나타난다.

(2) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인은 처분청이 명확한 근거 없이 청구인이 쟁점부동산을 명의신탁한 것으로 보아 청구인에게 과세하였으나 쟁점부동산의 실지 소유자는 명의자 OOO이므로 이 건 과세는 위법하다고 주장하고 있다. (나) 쟁점부동산 토지 등기부등본에는 OOO이 2002.6.28. 매매로 OOOOO OO OOO OO 소재 대지 2,302.817㎡를 취득하였고, 청구인이 2003.6.12. 위 OOO 소유 대지에 매매예약가등기를 하였으며, 2007.4.13. 임의경매로 인한 매각으로 OOOOOOOOO에 위 OOO 소유 대지가 소유권 이전되면서 관련 가등기가 말소된 내용이 나타나고 있고,쟁점부동산 건물 등기부등본에는 OOO이 2002.6.28. 매매로 OOOOO OO OOO OO번지상의 4층 백화점 근린생활시설 7,179.24㎡의 지분 7,073.624㎡를 취득하였고, 청구인이 2003.6.12. 위 OOO 소유 건물에 매매예약가등기를 하였으며, 2007.4.13. 임의경매로 인한 매각으로 OOOOOOOOO에 위 OOO 소유 건물이 소유권 이전되면서 관련 가등기가 말소된 내용이 나타나고 있다. (다) 청구인이 제시하고 있는 쟁점부동산 매매계약서에는 매도인 OOO과 매수인 OOO 사이에 쟁점부동산을 매매대금 4,300,000천원에 매도하기로 매매계약을 체결한 것으로 나타나고 있다.

(라) 매도인 OOO은 쟁점부동산을 구입함에 있어 본인은 5～6억원을 투자하였고, 매형인 청구인이 본인의 명의로 소유권등기를 하였으며, 청구인이 실지 권리를 행사하였고, 쟁점부동산과 관련된 자금거래는 OOO의 OOOO(OOOO OOOOOOOOOO OOOOOO)으로 하였으나 동 통장은 매형인 청구인이 관리하였다라고 진술한 내용이 OOO의 확인서(2007.7.4)에 나타나고 있으며,2002.8.2부터 2004.12.31. 기간 동안동 계좌상에OOO 명의로 찾은 금액이 19회 정도로 나타나고 있는 반면, 청구인 명의로 폰뱅킹 등으로 찾은 금액은 126회 정도로 나타나고 있다. 또한, 2002.8.2.부터 수입한 위 건물 임대료와 매수자 OOO이 매매잔금의 일부로 입금한 2004.2.12. 31,512천원, 2004.3.26. 100,000천원이 모두 청구인에게 송금된 사실이 위 통장에서 확인된다고 처분청 심리자료에 나타나고 있다. (마) 살피건대, 청구인이 쟁점부동산에 매매예약 가등기를 설정한 점, 쟁점부동산 양도시 매매계약서 작성에 입회인으로 참여한 점, 청구인이 명의자 OOO의 통장을 관리하면서 쟁점부동산의 임대료 수입 및 매수자 OOO으로부터 지급받은 매매대금을 청구인이 사용하여 그 금원이 청구인에게 귀속되었다고 나타나는 점 등으로 보아 쟁점부동산의 실질 소유자는 청구인이라고 보여지므로 청구인이 OOO에게 쟁점부동산을 명의신탁한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산 양도시 명의자 OOO이 작성한 매매계약서를 보면 잔금(OOOO 부채, 임대보증금, 미수금 등)이 청산되지 아니하여 양도시기가 도래하지 아니하였으므로 양도로 볼 수 없다고 주장하고 있다. (나) 청구인이 제시한 쟁점부동산 매매계약서(2003.6.13)에는 OOO이 쟁점부동산을 매매대금 4,300,000천원(계약금 50,000천원, 중도금 150,000천원, 잔금 4,100,000천원, OOOO 융자금 2,900,000천원 승계)에 OOO에게 매도하기로 매매계약을 체결한 것으로 나타나고 있고, 2004.2.11.에 작성한 최종 관련 약정서에는 매매계약이행에 대하여 잔금 779,065천원중 2004.2.12.까지 20,000천원, 2004.2.16.까지 80,000천원을 지급하고, 잔금중 229,065천원은 담보로 매수자 OOO의 아들 OOO 소유 OOOOO OOO OOOO OOOOO 소재 토지 및 건물을 근저당권 설정(채권최고액 250,000천원)하여 2004.3.25.에 지급하되, 지급 불이행시 이자는 연 60%의 이율로 하며, 1개월 이내에 이행 못할시 설정한 토지·건물을 임의경매처분하며, 잔금중 450,000천원은 매수자 OOO 소유 OO OOO OOO OOOOO 소재 토지 및 건물을 2004.4.16.에 등기이전하며, 미지급이자 26,516천원 및 정산금 38,375천원을 지급한다라는 내용이 나타나고 있다. 또한,매수자OOO이 동 약정서에 따라 2004.3.26. 100,000천원을 통장입금하고, 매수자 OOO 소유 부동산의 매각과 아들 부동산의 임의경매 등을 통하여 나머지 대금이 지급된 내용이처분청 심리자료 및 관련 등기부등본 등에나타난다.

(다) 청구인은 이 건 매매와 관련하여 거래대금 수수에 관한 금융증빙자료는 제시하고 있지 아니한다. (라) 우리원의 금융조회결과 매수인 OOO이 승계하기로 한 OOOO 대출금 29억원이 OOO에게 승계되지 못하였고, 쟁점부동산이 경매되어 주식회사 OOOO이 OOO의 쟁점부동산 관련 OOOO 채무(2002.6.28.자 대출금 29억원)로 인해 2,649백만원을 관련 배당금으로 수령한 내역이 확인되고 있다. (마) 살피건대, 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의 의무를 다하였다 할 것(OOOOOOOOOOOOO, OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO, 1993.2.12 참조)인 바,명의자 OOO과 매수자 OOO 간에 매매계약을 체결한 이 건 총매매대금 중 쟁점부동산에 대한 주식회사 OOOO 명의의 근저당채무액 29억원을 매수자 OOO이 인수하기로 약정한 사실이 있고, 양자간에 최종적으로 작성한 위 약정서에 기초한 매매잔금 779,065천원과 관련하여 매수자 OOO의 현금지급, 매수자 OOO 소유 부동산 양도, 매수자 OOO 아들 소유담보부동산의 임의경매 매각등으로 하여 매수자의 잔금지급의무는 소멸되었다고 보여지므로 청구인이 매매대금 정산과 관련한 구체적인 증빙 없이 매수자 OOO이 승계하기로 한 부채가 실질적으로 승계되지 아니하였다 하여 이 건 양도시기가 도래하지 아니하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.