주상복합건물의 1층 상가 중 일부를 주거용으로 3년 이상 사용하였는지 여부(취소)

건물을 슈퍼로 사용하다가 주거용으로 변경하여 주택으로 임대한 것으로 보이므로 건물에 대하여 주택으로 사용한 기간이 3년 미만인 것으로 보아 건물면적을 주택부분에서 제외하고 과세한 처분은 부당함

1. 처분개요

청구인은 2004.3.19 OOOOO OO OOO OOOOOOO 소재 대지 397.5㎡ 지상의 2층 주택건물 164.24㎡ 및 상가건물 192.6㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 2004.4.7 양도소득세를 예정신고한 후 이를 납부하지 아니하였다. 이에 처분청은 2004.7.10 청구인에게 2004년도 귀속 양도소득세 8,650,070원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.9.16 이의신청을 거쳐 2004.12.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

공부상 쟁점 부동산 중 상가건물의 면적은 192.6㎡이나, 실제로 상가건물 1층 96.3㎡ 중 약 절반인 13평(43㎡) 상당의 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)은 청구인의 처가 슈퍼마켓을 운영하다가 2000년 6월 폐업한 후 주거용으로 변경하여 2000년 9월부터 양도시(2004.3.19)까지 주택으로 사용하였는 바, 쟁점건물의 면적을 주택면적에 포함하면 주택으로 사용하는 면적은 207.24㎡이고 주택이외의 면적은 149.6㎡가 되어 주택면적이 주택이외의 면적보다 크므로 쟁점부동산은 1세대1주택 비과세 대상이다. 한편, 쟁점부동산은 한울타리내에 주택건물과 상가건물이 각각 독립적으로 위치하고 있어 주택 및 상가건물의 부수토지가 명확히 구분되므로 대지면적을 주택 및 상가건물의 연면적으로 안분계산하여 부수토지를 산정하는 것은 부당하므로 실제 주택의 부수토지로 사용되고 있는 면적을 1세대 1주택 부수토지로 비과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점건물을 주택으로 사용하여 주택면적이 주택이외의 면적보다 크다고 주장하고 있으나 쟁점건물을 주택으로 용도를 변경하여 사용한 때로부터 양도일까지 3년 이상 경과되었다고 볼만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 쟁점부동산중 주택건물 164.24㎡에 대하여는 1세대1주택으로 비과세대상으로, 상가건물은 과세대상으로 하고 그 부수토지를 건물연면적에 의하여 안분계산하여 청구인이 당초 신고한 내용에 따라 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점건물을 3년 이상 주택으로 사용한 것으로 볼 수 있는지 여부

(2) 이 건 건물의 부수토지가 주택에 전속된 것으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용 건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 1세대 1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.(각호생략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1에 대하여 본다. 쟁점부동산의 등기부등본 및 건축물대장에 의하면 주택의 건물면적과 주택외의 상가의 건물면적은 아래 표와 같고, 양도당시 쟁점부동산의 상가건물 1층 96.3㎡ 중 절반 정도인 쟁점건물이 주택으로 사용된 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 1세대1주택의 범위에 관하여 규정하고 있는 소득세법시행령 제154조 제1항 및 제3항에 의하면, 1세대 1주택 이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말하고, 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우에 그 전부를 주택으로 보되, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있다. 1세대1주택 해당여부의 요건판단은 양도일 현재의 현황에 의하는 것인 바 쟁점건물이 양도일 현재 주택으로 사용된 사실에 대하여는 다툼이 없는 이 건의 경우, 쟁점건물의 면적 43㎡를 공부상 주택면적 164.24㎡과 합하면 쟁점부동산중 전체 주택면적은 207.24㎡로 주택이외의 면적 149.6㎡(상가건물 면적 192.6㎡에서 쟁점건물면적을 제한 면적)보다 크게 되므로 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아야 한다(OOOOOOO OOO, OOOOOOOO, OO O). 한편, 처분청은 쟁점건물의 세입자인 양OO 오OO 부부가 주민등록상 전입 신고한 날인 2002.5.22을 쟁점건물이 주거용으로 사용된 날로 보아 이 날로부터 양도일(2004.3.19)까지 3년 미만이라 하여 쟁점건물을 주택에서 제외하여 쟁점부동산중 주택이외의 면적이 주택면적보다 크다 하여 주택이외의 면적에 대하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

청구인은 쟁점부분을 2000년 9월부터 양도시까지 3년이상 주택으로 임대하였다고 주장하면서 세입자 및 이웃주민의 확인서(주민등록 첨부)등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 쟁점건물의 세입자인 오OO, 양OO부부의 확인서에 의하면, 본인들은 2001년 2, 3월경에 쟁점건물에 전입하여 2003년 5월까지 거주하였으나, 전입신고는 이보다 늦게 2002.5.22 하였으며, 쟁점건물은 본인들이 이사오기 전부터 주거용으로 사용되고 있었다고 사실확인하고 있고, 실제 청구외 오OO가 쟁점부동산 소재지를 전기사용장소로 하여 2001.8.4 전기사용자 명의를 변경한 사실이 OO OOO지점의 전산조회 서류에 의하여 확인되고 있어 주민등록상 전입일 보다 훨씬 전부터 거주하였다는 주장은 신빙성이 있어 보인다. 또한, 상가건물 2층에서 음악학원을 운영하고 있는 청구외 김OO(쟁점부동산 소재지에 1998.12.10부터 2001.12.9까지 거주한 사실이 주민등록상에 확인됨)과 쟁점부동산 소재지의 반장 하OO 및 이웃주민 3인 등의 확인서에 의하면 쟁점건물에서 청구인의 처 박OO가 2000년 6월 폐업시까지 슈퍼마켓을 운영하다가 2000년 가을부터 주거용으로 임대를 시작하여 오OO 부부가 이사오기 전까지 세입자들이 두세달 정도 살다가 이사갔다고 사실확인하고 있다. 한편, 처분청 전산자료에 의하면, 쟁점부동산을 소재지로 하여 2000년도 이후에는 OO슈퍼(대표자 박OO), OOOO학원(대표자 한OO), OOOOOO학원(대표자 김OO) 등 3인 사업자등록하여 사업을 영위하고 있다가 위 OO슈퍼가 2000.6.4 폐업한 이후 위 2인이 계속 사업을 영위한 것으로 나타나고 있어 OO슈퍼가 있던 쟁점건물은 폐업이후 점포로 사용되지 아니한 것으로 보인다.

이상 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 쟁점건물을 슈퍼로 사용하다가 2000.6.4 폐업한 후 2000년 9월부터 주거용으로 변경하여 주택으로 임대하였다는 주장은 신빙성이 있어 보인다. 따라서, 처분청이 쟁점건물에 대하여 주택으로 사용한 기간이 3년 미만인 것으로 보아 쟁점건물면적을 주택부분에서 제외하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(2) 쟁점2는 쟁점1에서 청구인의 주장이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 심리를 생략한다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.