청구인의 쟁점토지의 취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부(기각)

청구인은 실지취득가액에 대한 객관적인 증빙은 물론, 매매계약서도 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 취득가액을 환산가액으로 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.1.2. OOO으로부터 취득하여 2009.12.31. OOO에 협의양도하고, 2010.5.31. 취득가액 1억4,000만원, 양도가액 299,406,000원으로 하여 양도소득과세표준 확정신고 및 세액 24,524,650원을 자진납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 1억4,000만원이 매매계약서 및 금융증빙 등 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 않는다 하여 취득가액을 양도 및 취득당시 기준시가로 환산한 가액 29,304,600원으로 하여 2011.1.7. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 28,577,190원, 농어촌특별세 1,792,920원, 합계 30,370,110원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.1. 이의신청을 거쳐 2011.4.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 전소유자 윤OOO으로부터 쟁점토지를 취득하여 대지로 지목변경 후 보유하다가 쟁점토지가 OOO에 수용되었으며, 쟁점토지의 취득 경위를 보면, 2003.11월경 OOO 교차로의 광고를 보고 OOO와 연락하여 매매대금으로 제시된 금액 1억6,500만원을 1억6,000만원으로 감액하여 취득하였으며 계약금 및 잔금은 OOO 사무소에서 양도자 윤OOO에게 지급하였으나 양도소득세 신고시에는 착오로 취득가액을 1억4,000만원으로 신고하였으며, 세법에서는 취득 후 1년 이내에 양도하는 부동산에 대하여는 실지거래가액으로 신고하도록 규정하고 있으므로 무신고자로서 1년 이내 단기거래자인 윤OOO의 실지거래가액부터 확인하여 그에 대한 양도소득세를 결정한 후, 전 소유자 윤OOO의 양도가액을 청구인의 취득가액으로 결정하여야 하며, 자료처리 순서도 무신고한 윤OOO의 양도가액부터 확인하는 것이 순서이므로, 처분청에서 전소유자 윤OOO에 대한 양도가액부터 직접 확인하여 청구인의 취득가액을 경정결정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 신고 · 납부한 쟁점토지의 실지거래가액을 인정할 수 없거나 확인할 수 없는 경우에는「소득세법」제114조제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의하여 산정하는 것이고 실지취득가액의 입증책임은 청구인에게 있다할 것이며, 청구인은 취득가액을 확인할 수 있는 금융증빙, 매매계약서 등 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 경정·고지한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 1억4,000만원에 대한 증빙이 없는 것으로 보아 환산가액에 의하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령제176조의2 (추계결정 및 경정)

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우②법 제114조제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액양도당시의 실지거래가액 취득당시의 기준시가제3항 제1호의 매매사례가액 × ----------------------또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액양도당시의 실지거래가액 취득당시의 기준시가제3항 제1호의 매매사례가액 × ----------------------또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조제8항 의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

다. 사실관계 및 판단

(1) 양도소득세 결정결의서 및 부동산등기부등본 등에 의하면, 청구인은 2004.1.2. 취득한 쟁점토지를 2009.12.31. OOO에 299,496,000원에 양도하고 취득가액을 1억4,000만원으로 신고하였으며, 처분청은 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되지 아니한다고 보아 환산가액 29,304,600원을 취득가액으로 하여 아래 ＜표1＞과 같이 양도 및 취득가액을 결정한 것으로 나타난다.OOO

(2) 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 1억6,000만원이나, 양도소득세 신고시 착오로 취득가액을 1억4,000만원으로 신고하였다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.(가) 청구인은 쟁점토지 취득경위에 대하여, OOO의 중개로 당초 제시된 매매가액 1억6,500만원을 1억6,000만원으로 감액하여 취득하였으며 계약금 및 잔금은 양도자 윤OOO에게 지급하였으나 양도소득세 신고시에는 착오로 취득가액을 1억4,000만원으로 신고하였으며, 취득가액에 대한 객관적인 증빙은 없으나, 아래 ＜표2＞와 같이 전소유자 윤OOO이 쟁점토지 취득 후 1년 이내에 양도하였으므로 무신고자인 윤OOO의 실지거래가액부터 조사하여 과세하고, 그 양도가액을 청구인의 취득가액으로 결정하여야 한다는 주장이다.OOO(나) 청구인은 쟁점토지 취득과 관련하여 취득당시 실지 매매계약서는 제출하지 못하고 있으며, 쟁점토지의 취득 및 양도당시 개별공시지가를 보면, 취득당시 개별공시지가는 5,061,900원(㎡당 14,100원), 양도당시 개별공시지가는 28,432,800원(㎡당 79,200원)으로, 취득당시 대비 양도당시 개별공시지가 상승률이 5.61배로 나타나는 반면, 청구인이 주장하는 취득가액(1억6,000만원) 대비 양도가액(299,406,000원) 상승률은 1.87배에 불과하다.(다)「소득세법」 제114조제7항에서 양도가액, 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다.

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 1억6,000만원이라고 주장만 할 뿐, 실지매매계약서 및 금융증빙 등 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있으며, 취득당시 대비 양도당시 개별공시지가 상승률이 5.61배로 나타나는 반면, 청구인이 주장하는 취득가액(1억6,000만원) 대비 양도가액(299,406,000원) 상승률은 1.87배에 불과한 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 실지취득가액을 그대로 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

따라서, 청구인이 주장하는 취득가액은 일반적인 거래관행에 비추어 이례적이므로 이를 주장하는 청구인에게 입증책임이 있다 할 것임에도OOO, 청구인은 실지취득가액에 대한 객관적인 증빙은 물론, 매매계약서도 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 취득가액을 환산가액으로 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.