이 건 건물의 2층 일부를 주택으로 볼 수 있는지

과세관청의 조사내용에 의하면 1997.7.8.부터 2015.5.2.까지 2층 전체가 주점으로 사용된 것으로 나타나는 반면, 청구인이 제시한 자료만으로는 그 일부의 주거기능이 임대차 관계가 종료된 이후에도 그대로 유지되었다고 인정하기에 부족하므로 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2015.4.30. OOO 외 1필지 토지와 그 위의 건물(지하 1층.지상 3층의 겸용주택이며, 이하 “이 건 건물”이라 한다)을 OOO원에 양도하고, 이 건 건물의 주택면적(142.92㎡)이 주택외 면적(102.45㎡)보다 크다고 보아 1세대 1주택 고가주택(양도가액 OOO원 초과분)으로 양도소득금액을 계산하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. OOO장은 감사결과, 이 건 건물은 양도당시 주택외 면적(156.18㎡)이 주택면적(103.19㎡)보다 크다고 보고 건물 전체를 비과세로 본 결정을 부인하고 과세하도록 처분지시하였으며, 처분청은 이에 따라 2017.11.22. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.12.19. 이의신청을 거쳐 2018.6.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 1989년 어머니 OOO과 함께 이 건 건물을 신축하였으며, 1998년 OOO의 지분을 상속으로 취득하였다. 이 건 건물 중 1층은 상가이고, 2층은 주택과 상가이며, 3층과 옥탑은 주택이다.

(2) 처분청은 2층을 전부 상가로 판단하였으나, 2층은 당초 주택으로 설계되었다가 주택과 침술원으로 변경되었으며, 주택(방 2개, 주방과 거실, 화장실)은 다수의 임차인에 의해 사용되다가, OOO(청구인의 누나)가 1997년부터 간이주점을 운영하면서 그 일부(방 1개)가 영업에 사용될 수 있도록 개조되었으므로 2층 중 방 1개, 주방과 거실, 화장실 부분은 주택으로, 나머지 간이주점과 전용 화장실은 상가로 보아야 한다.

(3) 2층 주택 부분은 임차인이 시끄럽다는 이유로 임대차계약을 연장하지 아니하여 계속 공실상태였으나, 주거기능이 그대로 유지되었으므로 주택으로 보아야 하고, 따라서 이 건 건물은 주택 면적이 주택외 면적보다 크므로 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 임차인 OOO는 1997.7.8.부터 2015.5.2.까지 2층에서 OOO이라는 상호로 간이주점을 운영하였으며, 1층 임차인들의 진술에 의하면 2층 전체가 주점으로 사용된 것으로 확인된다.

(2) 또한, 양수인의 2016년 제1기 부가가치세 신고내용에 의하면, 2층 전체는 그 이후에도 요리주점(진상)으로 임대되었고, 그 면적은 89.19㎡로 확인되므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 2층 일부를 주택으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 건물의 면적과 용도는 아래와 같으며, 2층 외 나머지 부분에 대해서는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) OOO장은 감사결과, 2층은 공부상 주택과 상가로 구분되어 있으나 실제로는 상가로 사용된 것으로 판단하였는바, 그 근거는 다음과 같다. (가) 국세청 전산자료에 의하면, OOO가 1997.7.8.부터 2015.5.2.까지 2층에서 주점(OOO)을 운영한 것으로 확인된다. (나) 현장 확인시, 1층 임차인 OOO은 2층 전체가 술집(OOO)으로 사용되었다고 진술하였다.

(3) 청구인은 2층 일부(40.86㎡)를 주택으로 보아야 한다며, 2층 평면도(설계변경 전후), 이 건 건물 사진(측면, 전면), 2층 임대차계약서(1989년 5월∼1997년 3월) 등을 증빙으로 제시하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 주택에 해당하는지 여부는 구조.기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지.관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는지에 따라 판단하여야 하는바, 과세관청의 조사내용에 의하면 1997.7.8.부터 2015.5.2.까지 2층 전체가 주점으로 사용된 것으로 나타나는 반면, 청구인이 제시한 자료만으로는 그 일부의 주거기능이 임대차 관계가 종료된 이후에도 그대로 유지되었다고 인정하기에 부족하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.