겸용건물의 공부상 현황에 따라 주택 부분만을 1세대 1주택으로 비과세하고 주택 외의 부분은 양도소득세를 부과한 처분의 당부

겸용주택의 구분은 사실상의 용도에 의하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하는 것인 점, 청구주장 면적이 실제 주거용으로 사용되었다고 인정할 만한 구체적이고 객관적인 자료가 제출되지 아니한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO에 소재한 대지 200.1㎡, 겸용주택 152.6㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2015.10.13. 누나 OOO와 조카 OOO(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도한 후, 1세대 1주택 비과세 고가주택에 해당하는 것으로 보아 2016.3.31. OOO원 초과분에 대한 양도소득과세표준 및 세액을 기한후 신고하고 양도소득세 OOO원을 납부하였다.

나. 처분청은 2016.10.26.～2016.11.14. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하고 쟁점부동산의 공부상 주택 외의 면적이 주택의 면적보다 큰 것으로 판단하여 주택 부분은 1세대 1주택 비과세로 결정하고, 주택 외의 면적 및 그 부수토지의 양도차익에 대하여 2017.2.7. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원(이하 “쟁점세액”이라 한다)을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.5.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

양도 당시 실제 주거용으로 사용한 상가 1층의 일부인 출입구(이하 “쟁점출입구”라 한다)와 주택 1층의 뒷부분에 무허가 증축하여 화장실.창고.장독대 등으로 사용한 면적(이하 “쟁점주택부수 확장면적”이라 한다)을 포함한 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 크므로 쟁점부동산의 전체를 1세대 1주택 비과세하여야 함에도 공부상 현황에 따라 주택의 면적만을 1세대 1주택 비과세하고 주택 외의 면적에 대하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점출입구를 주택의 주출입구로 사용하고, 쟁점주택부수 확장면적을 주거용으로 사용하였다고 주장하면서 제출한 OOO의 항공사진 및 양도 이후에 촬영된 사진 상으로는 간이 판넬과 빈 공간으로 추정되는 뒷마당만이 보일 뿐, 실제 사용 용도 및 증축 여부 등을 확인할 수 없고, 겸용주택의 경우 용도의 구분을 사실상의 용도에 의하는 것이나, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하는 것인바, 이 건 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

겸용건물의 공부상 현황에 따라 주택 부분만을 1세대 1주택으로 비과세하고 주택 외의 부분은 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법 제89조 (비과세 양도소득) 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세라 한다) 를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령 제154조 (1세대 1주택의 범위)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 (평가의 원칙등) 제1항의 규정에 의하면, 영 제49조 제1항 제2호 및 영 제55조 제1항에서 “총리령이 정하는 공신력있는 감정기관”이라 함은 “「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인을 말한다”고 규정하고 있다

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 따르면, 다음과 같은 기초사실이 나타난다. (가) 쟁점부동산의 일반건축물대장에 따르면, 건축물 현황은 지하 1층 대피소 7.06㎡, 지상 1층의 주택 44.26㎡.점포 50.64㎡, 지상 2층 근린생활시설 50.64㎡이고, 사용승인일은 1943.12.20.이며, 건축물 주요변동 연혁은 2014.4.28. 주택관리과-14749(2014.4.28.)호로 위반건축물[1층 천막/샷시, 점포 무단증축, 건축법 제14조 ], 2016.1.25. 주택관리과-1936(2016.1.25.)호로 위반건축물[위반내용 : 1층 무단 증축( 건축법 제11조 ), 위반면적 : 27㎡(구조 : 판넬), 용도 : 근린]로 각 표기되어 있는 것으로 나타난다. (나) OOO은행 OOO지점장이 쟁점부동산의 담보목적으로 OOO법인에 의뢰하여 2015.10.5. 작성된 감정평가서에 따르면, 기준시점과 조사기간은 2015.10.1.이고, 감정평가액은 OOO원이며, 감정평가내용 중 공부(의뢰)는 토지 200.1㎡, 건물 152.6㎡, 사정 은 토지 200.1㎡, 건물 145.4㎡, 기타 7.06㎡로 각 기재되어 있고, 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 란에는 “본 건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으나 이는 2014.4.28. 1층 천막/샷시를 증축한 것에 따른 경미한 사항으로서 양도후 매수인이 철거예정에 있는바 담보취득에 문제가 없을 것으로 사료되며, 본 건 건물 중 지하 1층 부분은 담보가치가 희박한바, 감정평가 제외하였음”으로 기재된 것으로 나타난다.

(2) 청구인의 구체적인 주장 내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 2015.10.13. 쟁점부동산을 매수인에게 OOO원에 양도한 후, 쟁점출입구 및 쟁점주택부수 확장면적을 포함한 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 크므로 1세대 1주택 비과세대상으로 판단하고 법정신고기한 내에 신고하지 않고 있다가, 고가주택의 경우 OOO원을 초과하는 분에 대하여는 양도소득세 과세대상임을 나중에 알고 2016.3.31. 양도소득과세표준 및 세액을 기한후신고하고 양도소득세 OOO원을 납부하였다. (나) 청구인은 청구인의 부 OOO이 1960.6.29. 취득한 쟁점부동산을 2002.5.7. 상속받아 청구인의 모, 배우자, 자녀, 형제 등 3대가 함께 오랫 동안 거주하였고, 그러던 중에 주택부분 44.26㎡으로는 주거 공간이 협소하여 1980년대 초 접경된 이웃 주택과의 사이 공간에 벽체와 지붕을 설치하고, 쟁점주택부수 확장면적을 양도시 까지 주거용으로 사용하였고, 주택의 3면이 타인 소유의 건물로 막혀 있어 주택에 출입하기 위하여 쟁점출입구를 주택의 주출입구로 사용하였다고 주장하면서 아래 ＜표1＞과 같이 OOO의 항공사진 1매와 매수인이 취득하여 철거하기 직전에 촬영된 현장사진 4매 등을 증거자료로 제출하였다. ＜표1-1＞ OOO의 항공사진 ＜표1-2＞ 철거하기 직전에 촬영된 현장사진 (다) 쟁점부동산의 건물도면 및 연면적은 아래 ＜표2＞와 같고, 일반건축물대장상에 등재되어 있지 않으나 실제 확장한 쟁점주택부수 확장면적 25.48㎡과 상가 1층의 쟁점출입구 면적 19.89㎡을 주택의 면적에 포함하여 비교해 보면, 아래 ＜표3＞과 같이 주택의 면적(98.79㎡)이 주택 외의 면적(86.57㎡)보다 크므로 쟁점부동산의 전체를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용하여야 한다.

＜표2＞ 건물도면 및 연면적 ＜표3＞ 주택의 면적과 주택 외의 면적 비교 (라) 처분청이 제시한 감정평가서는 매수인의 대출신청에 따른 담보가치를 확인하기 위하여 금융기관이 감정평가기관에 직접 의뢰한 것으로 토지가 주 평가대상이고, 건물은 실제 용도별 면적의 측량 또는 내부의 확인없이 일반건축물대장의 등재내용만으로 평가되었을 가능성이 크므로, 사실과 다른 건축물대장 및 감정평가서의 내용에 따라 주택 외의 면적이 주택 면적보다 큰 것으로 판단한 처분청이 그 과세근거를 입증하여야 한다.

(3) 처분청은 청구주장에 반하여 이 건 부과처분이 정당하는 의견을 다음과 같이 제시하였다. (가) 청구인이 쟁점부동산의 쟁점주택부수 확장면적을 무허가 증축하여 화장실, 창고, 장독대 등으로 사용하였다고 주장하면서 증거자료로 제출한 항공사진 및 양도후 촬영된 사진상으로는 일부 면적에 간이 판넬과 빈 공간으로 추정되는 뒷마당의 모습만 나타날 뿐, 증축에 따른 건물 존재의 여부와 실제 사용 용도 등을 확인하기 어렵다. (나) 청구인이 제출한 건물도면은 전문 측량. 설계사에 의해 작성된 도면이 아닌 임의 작성된 것으로 신빙성이 부족해 보이고, 항공사진상 도면 A(쟁점주택부수 확장면적, 25.48㎡)의 부분은 주택 부수토지 중 일부를 장독대 거치공간으로 사용한 것으로 보이며, 양도 후 촬영된 사진상에는 건물의 기둥과 지붕만 남아 있어 실제 사용 용도를 확인할 수 없고 촬영 날짜도 나타나지 않아 신뢰성이 떨어지며, 처분청의 양도소득세 조사종결 보고서에는 “현장출장 확인시 건물의 용도가 변경 또는 멸실되어 청구주장을 확인할 수 없었다”고 기재되어 있다. (다) 쟁점부동산의 일반건축물대장상 건축물 현황은 아래 ＜표4＞와 같고, 주택의 면적은 44.26㎡로 주택 외의 면적 101.28㎡ 보다 적은 것으로 나타난다.

＜표4＞ 일반건축물대장상 건축물 현황 (라) 국세청 차세대시스템에 따르면, 1층의 사업자등록현황은 OOO 면적 20㎡, OOO 면적 13.22㎡로 나타나고, 청구인이 제출한 건물 도면에 따르면, OOO 면적 17.85㎡, OOO 면적 15.49㎡, 출입구 면적 19.89㎡, 총 53.23㎡로 일반건축물대장상의 면적 50.64㎡와 다소 차이가 있으며, 처분청의 조사담당 공무원이 쟁점부동산의 상가 1층에서 1989년 11월경 부터 2015년 9월경 까지 OOO을 영위하였던 OOO과의 전화 통화를 통해 OOO과 OOO 사이의 공간에 OOO(미등록 사업자)가 있었음을 확인하였고, 이의 입증자료로서 아래 ＜표5＞과 같이 2012년 5월경 부터 2015년 9월경 까지 촬영된 인터넷 OOO 항공사진 및 로드뷰 사진 4매를 제시한바, 상가 2층으로 올라가는 계단과 OOO 가게의 모습만 보일 뿐, 청구주장대로 주택에 출입하기 위한 쟁점출입구는 보이지 않는다. ＜표5＞ 인터넷 OOO 항공사진 및 로드뷰 사진(2012년～2015년) (마) 청구인은 공부상에 나타나지 않는 쟁점주택부수 확장면적의 증축 여부, 쟁점출입구의 여부 및 실제 사용 용도에 대한 입증책임이 있음에도 이의 사실을 인정할 만한 구체적이고 객관적인 추가자료를 제출하지 아니하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 공부와는 달리 쟁점출입구 및 쟁점주택부수 확장면적이 존재하고 쟁점부동산을 양도하기 전까지 실제 거주용으로 사용한 동 면적을 주택의 면적에 포함할 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 크므로 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택으로 비과세하여야 한다고 주장하나, 겸용주택의 구분은 사실상의 용도에 의하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하는 것인 점, 청구인이 제출한 항공사진 및 양도 후에 촬영된 사진으로는 쟁점출입구의 실제 사용 용도 및 쟁점주택부수 확장면적의 증축 여부 등을 확인할 수 없는 점, 또한 실제 주거용으로 사용되었다고 인정할 만한 구체적이고 객관적인 자료를 제출하지 아니한 점, 처분청이 제출한 인터넷 OOO 항공사진 및 로드뷰 사진(2012년～2015년)에 따르면 쟁점출입구로 볼 만한 공간 및 모습이 나타나지 않는 점, 쟁점부동산의 임차사업자인 OOO이 쟁점출입구가 차지한 공간에서 미등록사업장인 OOO가게가 운영되었다고 진술한 점 등에 비추어 청구주장을 인정하기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.