쟁점토지의 양도시기가 대금청산일인지 등기접수일인지 여부

쟁점토지 양도시 실제 체결되었다는 부동산 매매계약서상 양도가액 00원 중

○○○

이 원리금을 상환한 사실이 금융자료로 확인되는 대출금 00백만원을 제외한 나머지 00원과 관련하여서는 청구인이

○○○

으로부터 이를 실제 지급받았음을 인정할 만한 객관적인 증빙의 제시가 없어 당시 잔금청산이 이루어졌는지 여부가 불분명한 점, 쟁점토지에 대한 8년 이상 자경 감면의 신고를 하기 위한 것이었다고는 하나 청구인 스스로도 등기접수일을 양도일로 기재하여 양도소득세를 기한 후 신고하였던 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도일을 등기사항전부증명서상의 등기접수일로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.10.24. 매매를 원인으로 취득한 OOO 전 1,501㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2015.4.30. OOO에게 매매를 원인으로 양도가액 OOO원에 양도한 후, 2016.8.1.「조세특례제한법」제69조에 따른 8년 이상 자경농지에 대한 감면을 적용하여 양도소득세를 기한 후 신고하였다.

나. 처분청은 2018.7.2.～2018.7.20. 기간 동안 쟁점토지에 대한 양도소득세 감면 신청에 대하여 조사한 결과, 청구인이 쟁점토지를 직접 경작하지 아니한 것으로 보아 8년 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 배제하여 2018.10.11 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.12.6. 이의신청을 거쳐 2019.5.22. 심판청구를 제기하였다(8년 자경농지에 대한 감면 배제는 인정하나 쟁점토지 양도시기를 등기접수일이 아니라 대금청산일로 보아야 한다는 취지로 불복청구하였음).

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지의 양도시기를 소유권이전 등기접수일(2015.4.30.)이 아니라 대금청산일(2005.4.6.)로 볼 경우 양도차익이 발생하지 아니하므로 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다. 쟁점토지는 OOO이 아니라 실제로 OOO의 자인 OOO에게 양도가액 OOO원에 양도하였다. 청구인은 OOO으로부터 2005.1.29. 계약금 OOO원, 2005.2.28. 중도금 OOO원(OOO원은 OOO이 대출금 승계), 2005.4.6. 잔금 OOO원을 각 수령하였는데, 동 금원을 사채 상환, 중개수수료 지급 등에 사용하였다. 청구인과 OOO이 작성한 쟁점토지의 실제 매매계약서에는 ‘중도금 때 대출금 승계를 한다’라는 내용을 규정하였으나, 쟁점토지가 토지거래허가구역 내 토지인 관계로 허가를 득하지 못하여 소유권 이전등기를 할 수 없어 승계한 대출금 OOO원의 채무자 명의를 변경할 수 없었으나 OOO이 잔금지급일(2005.4.6.) 이후 이자를 부담하고 2009.5.6. 대출원금OOO을 상환하였다. 또한 동 계약서 단서조항에는 ‘중도금 때 월세를 다시 정하도록 한다’라고 규정하였는데, OOO은 2005.5.16.부터 2008.12.31.까지 임차인 OOO(사망 이후 처 OOO)으로부터 인상된 임대료OOO를 받았다. 이 건의 경우 쟁점토지 양도대금 청산과 관련된 직접적인 금융증빙은 없으나, 앞에서 살펴본 바와 같이 OOO이 잔금지급일 이후 금융이자를 부담하면서 대출원금을 상환하였고 임차인으로부터 임대료를 직접 수령한 사실 등을 볼 때 당시 쟁점토지에 대한 대금청산이 이루어졌음이 입증되었다 할 것이다. 무엇보다 처분청 의견과 같이 쟁점토지 소유권이전등기접수일을 양도시기로 보는 것이 부당한 이유는 실제 매수인이 OOO이 아니라 아들 OOO이라는 사실에 기인한다.

즉 OOO은 OOO의 사망으로 상속인으로서 매수인으로 등기되었을 뿐 청구인과 직접적인 금전 거래가 없었으므로 OOO 명의로 등기이전된 날을 쟁점토지의 양도시기로 보는 것은 타당하지 아니하다.

(2) 처분청 의견에 대한 항변(가) 처분청은 OOO이 잔금지급일 이후 금융이자를 부담하면서 대출원금을 상환하였고 임차인으로부터 임대료를 직접 수령한 사실이 객관적으로 인정되지 아니한다는 의견이나,OOO은 2005.10.11.부터 상환시까지 청구인 계좌로 이자비용을 입금하다가 대출계좌로 직접 입금하였고 이후 대출원금도 상환하였음이 금융증빙으로 확인되고 임차인 OOO 및 배우자 OOO이 임대료를 지급한 사실 역시 OOO의 계좌에서 확인된다. (나) 처분청은 쟁점토지가 2012.1.31. 토지거래허가구역에서 해제되었으므로 OOO의 사망(2012.11.14.) 이전에 OOO 명의로 쟁점토지소유권이전등기를 할 수 있었다는 의견이나,소유권이전등기가 지연된 사실과 실제 매수인이 누구인지와는 별개의 문제로서 당시 OOO은 투병 중이어서 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 할 수 있는 상황이 아니었다. 또한 쟁점토지를 이미 매각한 청구인 입장에서는 토지거래허가구역에서 해제되었는지 관심이 없었고 소유권이전등기가 지연된 것은 매수인 OOO으로부터 등기이전요구가 없었기 때문이며 특별한 사유가 있었던 것은 아니다.

(다) 처분청은 청구인을 채무자로 하여 쟁점토지에 OOO원의 근저당권을 설정한 것은 OOO이 토지거래 미허가 및 매매대금 미지급 등으로 본인 명의로 등기이전을 할 수 없어 계약금액 및 계약내용을 보전한 것으로 보인다는 의견이나,OOO은 토지거래허가를 득할 수 있는 요건이 충족되지 않아 허가신청을 하지 아니하였고 이에 따라 소유권 이전등기가 되지 않아 위 근저당권을 설정하여 계약금액 및 계약내용을 보전한 것으로 보인다는 내용은 상식에 부합하나, ‘매매대금 미지급’으로 인한 것이라는 의견은 타당하지 아니하고 위 근저당권 설정이 양도 관련인지 아니면 사인 간의 채권채무 관련인지 여부가 불분명하다는 것도 받아들일 수 없다.

(3) 청구인은 비록 양도소득세 신고를 함에 있어서 소유권이전등기접수일을 양도일로 기재한 사실은 있으나, 이는 쟁점토지에 대한 8년 자경 감면 신고를 하기 위한 것이었다.소유권이전등기를 하기 위하여 임의로 작성된 청구인과 OOO의 매매계약서를 보면 2015.4.29. 계약을 하고 일시불로 대금을 지급하는 것으로 되어 있고 부동산거래계약신고필증에도 계약일과 잔금일이 2015.4.29.로 동일한 것으로 확인되는바, 어느 계약서가 진실인지는 상식적으로도 판단이 가능하다 할 것이다.

나. 처분청 의견

다음과 같은 이유로 쟁점토지 매매계약서에서 정한 잔금일(2005.4. 6.)을 진정한 대금청산일로 보기 어렵다 할 것이므로 쟁점토지의 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.청구인은 쟁점토지 양도일을 매매계약서상 잔금일인 2005.4.6.로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점토지 매매계약서 특약사항에 기재된 내용인 중도금 지급시기(2005.2.28.)에 매수인 OOO의 대출금을 승계하기로 한 내용이 이행되지 아니하였고, 쟁점토지는 2002.11.20.부터 2012.1.31.까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있었는데 OOO이 토지거래허가를 신청한 사실이 없으며, OOO이 2005.6.1. 청구인을 채무자로, 쟁점토지를 저당목적물로 하여 OOO원의 근저당을 설정한 것은 토지거래허가구역 및 잔금 미지급 등으로 본인 앞으로 쟁점토지를 등기이전할 수 없어 계약금액 및 계약내용을 보전하는 차원으로 보인다.청구인은 당초 이의신청시에는 ‘잔금’ OOO원 중 승계하기로 한 대출금 OOO원을 제외한 OOO원을 수령하였다고 하였으나, 이 건 심판청구시에는 ‘중도금’ OOO원 중 OOO원을 제외한 OOO원을 수령하였다고 주장하는 등 쟁점토지 매매대금 수령과 관련된 진술이 엇갈리는 점에서 신빙성이 없다.청구인은 계약금 OOO원, 중도금 중 OOO원은 수표로 수령하여 모두 사용하였고 잔금 OOO원은 중개수수료OOO 및 채무상환OOO에 사용하였다고 주장하나, 청구인이 해당 금액을 OOO으로부터 받았음을 인정할 만한 정황 내지 금융자료 등 객관적인 증빙자료의 제시가 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도시기가 대금청산일인지 등기접수일인지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.제105조【양도소득과세표준 예정신고】

① 제94조 제1항 각 호(같은 조 같은 항 제5호는 제외한다)에서 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항에 따라 계산한 양도소득과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월. 다만,「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제10조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일(토지거래계약허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일을 말한다)이 속하는 달의 말일부터 2개월로 한다.제110조【양도소득과세표준 확정신고】

① 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지[제105조 제1항 제1호 단서에 해당하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가일(토지거래계약허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일을 말한다)이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지] 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

(2) 소득세법 시행령제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

(3) 국세기본법제26조의2【국세 부과의 제척기간】

① 국세는 다음 각 호에 규정된 기간이 끝난 날 후에는 부과할 수 없다. 다만, 조세의 이중과세를 방지하기 위하여 체결한 조약(이하 "조세조약"이라 한다)에 따라 상호합의 절차가 진행 중인 경우에는「국제조세조정에 관한 법률」제25조에서 정하는 바에 따른다.

2. 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간(역외거래의 경우 10년간)

(4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제118조【토지거래계약에 관한 허가】

① 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.

⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심판청구서, 처분청 답변서 및 국세청 대내포털시스템 등 심리자료를 종합하면, 다음의 사실이 나타난다.(가) 쟁점토지 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2002.10.24. 쟁점토지를 매매를 원인으로 취득한 다음 2015.4.30. OOO에게 매매를 원인으로 소유권등기를 이전한 것으로 나타난다.(나) 청구인은 2016.8.1. 쟁점토지를 8년 자경 적용대상으로 보아 양도소득세 OOO원이 감면되는 것으로 기한 후 신고하였는데, 동 신고내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞

쟁점토지 양도소득세 신고내역(다) 청구인이 기한 후 신고 당시 제출한 부동산 매매계약서를 보면, 계약당사자는 청구인(매도인)과 OOO(매수인)으로, 계약체결일은 2015.4.29.으로, 매매대금 OOO원은 계약 당일에 일시금으로 지급하는 것으로 나타난다.(라) 청구인은 세무조사 과정에서 쟁점토지는 실제로 2005.1.29. OOO의 아들 OOO에게 양도가액 OOO원에 양도하였다고 주장하면서, 당시 실제 작성되었다고 주장하는 매매계약서를 제출하였다.(마) 위 (라) 부동산 매매계약서상

① 양도가액 OOO원 중 OOO원(대출금 OOO원 승계분 제외)에 대한 대금 수수내역에 대한 직접적인 증빙의 제시는 없고(중개인이 2005.4.6. 중개수수료 OOO원을 청구인으로부터 수령하였다는 확인서만을 제출함),

② 양도가액 OOO원 중 OOO원은 부동산 매매계약서상 “중도금 때 매도인은 매수인에게 대출금 승계를 한다”라고 기재되어 있는데, 청구인의 대출계좌OOO를 보면 OOO이 위 대출금에 대한 원리금을 상환한 것으로 확인된다.

＜표2＞

청구인 대출계좌 원리금 상환내역(2005.10.11.～2009.5.6.)(바) 위 (라) 부동산 매매계약서를 보면 “현 토지의 임대인은 중도금 때 월세를 다시 정하도록 한다.”라는 내용이 기재되어 있는데, OOO 계좌OOO를 보면 청구인이 쟁점토지 임차인이라고 주장하는 OOO이 2005년 5월부터 2007년 11월까지 매월 OOO원씩 입금하다가 OOO 사망 이후 배우자 OOO이 2008년 2월부터 12월까지 같은 금액을 입금한 내역이 확인된다.(사) 청구인의 확인서(2018.7.6.)에 의하면 “쟁점토지를 OOO에게 양도하였으나 토지거래허가구역 문제 등으로 소유권이전등기를 미루다가 OOO이 2012.11.14. 사망한 이후 모친 OOO에게 2015.4.30. 등기를 이전하였다고 기재되어 있고, OOO의 확인서(2018.7.13.)에 의하면 아들 OOO이 쟁점토지를 2005년에 취득하기로 하고 대금을 지급하였으나 근저당권 말소를 청구인이 미뤄 소유권 이전등기를 받지 못하였고 OOO 사망 이후 2015년에 본인 명의로 소유권 이전등기하였으며 본인은 양도대금을 지급한 사실이 없다”고 기재되어 있다.(아) 국토해양부 공고 및 보도자료에 의하면 쟁점토지는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제117조에 의하여 토지거래허가구역으로 2002.11.20.부터 2012.1.31.까지 지정된 사실이 확인되고, 쟁점토지에 대한 토지거래 허가를 신청한 사실은 확인되지 아니한다.(자) 쟁점토지 등기사항전부증명서에 의하면 OOO을 채권자로 청구인을 채무자로 하여 2005.6.1. 채권최고액 OOO원으로 근저당권이 설정되었다가 2017.5.12. 말소된 사실이 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 등기명의인 OOO이 아니라 OOO에게 실제 계약서상 잔금청산일인 2005.4.6.에 쟁점토지를 양도하였으므로 동 시점을 양도시기로 보아 양도차익을 산정해야 한다고 주장하나, 쟁점토지 양도시 실제 체결되었다는 부동산 매매계약서상 양도가액 OOO원 중 OOO이 원리금을 상환한 사실이 금융자료로 확인되는 대출금 OOO원을 제외한 나머지 OOO원과 관련하여서는 청구인이 OOO으로부터 이를 실제 지급받았음을 인정할 만한 객관적인 증빙의 제시가 없어 당시 잔금청산이 이루어졌는지 여부가 불분명한 점, 쟁점토지에 대한 8년 이상 자경 감면의 신고를 하기 위한 것이었다고는 하나 청구인 스스로도 등기접수일(2015.4.30.)을 양도일로 기재하여 양도소득세를 기한 후 신고하였던 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도일을 등기사항전부증명서상의 등기접수일로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.