부동산매매업자의 일시적 2주택 비교과세 여부

부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택의 주택수 계산에 있어서는 수도권·광역시 이외의 지역에 소재하는 기준시가 3억원 미만의 주택과 일시적 2주택도 주택수에 포함하도록 규정하고 있는 바, 쟁점주택 양도당시 다른 주택 4호를 보유한 부동산매매업자인 청구인은 비교과세를 적용함이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2009.6.9. OOO(건물 면적 49.22㎡이고, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 경매에 의해 취득하여 2010.4.26. 김OOO에게 OOO원에 양도하였다.

나. 청구인은 2011.5.31. 부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례(비교과세)에 의해 2010년 귀속 종합소득세를 신고하면서 다음 <표1>과 같이 쟁점주택의 매매차익에 50%의 세율을 적용한 산출세액 OOO원(기납부세액 포함)을 신고·납부하였다.OOOOOOOOOO OOOOO OO OO(OO : O)다. 청구인은 2011.8.26. 쟁점주택은 1세대가 보유한 일시적 2주택에 해당하여 비교과세 대상이 아니므로 기납부한 종합소득세 중 OOO원을 초과하는 OOO원을 환급하여야 한다는 경정청구를 하였으며, 처분청은 2011.9.16. 이를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점주택 양도 당시 주택 4호(OOO 소재 기준시가 3억원 미만의 주택 2호 포함)를 소유하고 있었으나, 그 중 기준시가 3억원 미만의 주택 2호는 주택수 계산에서 제외되는 것이고, 나머지 주택 중 양도한 쟁점주택은「소득세법 시행령」제167조의5제1항 제7호의 1세대가 보유한 일시적 2주택에 해당하여 비교과세 대상이 아니므로 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

부동산매매업자인 청구인의 경우「소득세법 시행령」제167조의3제2항 제3호에 따라 쟁점주택도 주택수에 포함되고, 청구인의 주장대로 일시적 2주택이라고 하더라도 쟁점주택은 1년 미만 보유로서 일시적 2주택의 적용을 받을 여지가 없으므로 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 양도한 쟁점주택이 일시적 2주택에 해당하므로 종합소득세 세액계산의 특례(비교과세) 대상이 아니라는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】

① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.

1. 종합소득 산출세액

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것양도소득 과세표준의 100분의 504. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)양도소득 과세표준의 100분의 605.대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)양도소득 과세표준의 100분의 606. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택양도소득 과세표준의 100분의 507. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)양도소득 과세표준의 100분의 508. 제104조의3에 따른 비사업용 토지양도소득 과세표준의 100분의 6010. 미등기양도자산양도소득 과세표준의 100분의 70

⑥ 제1항 제4호부터 제9호까지에 해당하는 자산을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제1항 제4호부터 제9호까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다.

(2) 소득세법 시행령제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.1.「수도권정비계획법」제2조제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (각목 생략)

10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다.

3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.제167조의5【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제6호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.1.「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서“수도권”이라 한다) 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역및 수도권 밖의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (각목 생략)

7. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 2년이 지나지 아니한 경우(2년이 지난 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에 한한다]

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제167조의3 제2항부터 제8항까지의 규정을 준용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2011.5.31. 부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례(비교과세)에 의해 2010년 귀속 종합소득세를 신고하면서 쟁점주택의 매매차익에 50%의 세율을 적용한 산출세액 OOO원(기납부세액 포함)을 신고·납부한 사실이 심리자료에 의해 확인된다.

(2) 처분청 조사공무원은 2012.2.27. 우리 원 조사담당자와의 유선통화시 청구인이 부동산매매업으로 사업자등록을 하였다고 답변하였다.

(3) 청구인의 쟁점주택 양도당시 주택 보유현황은 국세통합전산망에 의하여 다음 <표2>와 같이 확인된다.OOOOOOOOOO OOO OO OOOO

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 일시적 2주택에 해당하여 종합소득세 세액계산의 특례(비교과세) 대상이 아니라고 주장하나,「소득세법」제104조제1항 제4호 및 제6호의 위임에 따른 같은 법 시행령 제167조의3 제2항 및 제167조의5 제2항에서 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택의 주택수 계산에 있어서는 수도권·광역시 이외의 지역에 소재하는 기준시가 3억원 미만의 주택(「소득세법 시행령」제167조의3제1항 제1호 및 제167조의5 제1항 제1호)과 일시적 2주택(「소득세법 시행령」제167조의5제1항 제7호)도 주택수에 포함하도록 규정하고 있는바, 위 <표2>와 같이 쟁점주택 양도당시 다른 주택 4호를 보유한 부동산매매업자인 청구인은 1세대 3주택 이상을 보유한 경우로서「소득세법」제64조의 세액계산의 특례(비교과세) 적용대상이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.