청구인이 제시한 임대보증금을 부동산의 임대시가로 볼 수 있는지 여부(기각)

증빙서류로 제시된 전세계약서등은 신빙성이 없고 청구인이 임대보증금을 수령하였다고 인정하기 어려운 반면 청구인은 임대료 산정에 적용할 만한 임대사례를 제시하지 못하고 있어 처분청이 시가에 의한 산식에 따라 임대료를 산정 과세한 처분은 정당함.

1. 처분개요

청구인과 OOO(청구인의 남편)은1985년도에 청구인 소유인 OO OOO OOO OO OOOOO번지 대지 268.9㎡, 동소 793-10번지 대지 163.4㎡와 OOO소유인 동소 OOOOO번지 대지 677.1㎡ 지상에 건물3264.42㎡를 공동(각 1/2지분)으로 신축하고, 2004년도에 4326.68㎡로증축하여 OOO이 운영하는 OO병원으로 사용하였다.OO세무서장이 OOO이 운영하는 OO병원에 대하여 세무조사를하는 과정에서 청구인이OOOOO OOOOO OOOOO번지 대지 268.9㎡,동소 793-10번지 대지 163.4㎡와 건물 2163.34㎡(이하 “쟁점부동산”이라한다)를 OOO에게 무상임대한 것으로 확인하고 이를 처분청에 과세자료로 통보하였다.처분청은 위의 통보자료에 따라소득세법 제41조와 동법시행령제98조에 의거 부당행위계산 부인하여 2007.2.12. 청구인에게 종합소득세75,146,000원(2001년 귀속 17,128,510원, 2002년 귀속 10,586,750원, 2003년 귀속 12,080,810원,2004년 귀속 14,402,410원, 2005년 귀속 20,947,520원)을 경정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 2007.4.27. 이의신청을 거쳐 2007.8.20. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산을 남편인 OOO에게 임대함에 있어 1999.8.23. 체결한 임대계약서와 같이 임대보증금을 70,000천원으로 하여정상적으로 임대하여 왔고, 현재의 임대보증금은 2차례(2003.3.28. 28,000천원, 2003.5.15. 23,000천원) 인상하여 121,000천원이 되었는 바, 이를 시가로 보아 임대수입금액을 계산하여야 하고, 동 임대료가 일반적으로인정되는 시가에 미달될 경우 주변시세를 면밀히조사한 후 임대실례가액으로 과세함이 타당하다.

(2) 예비적 청구①,법인세법시행령 제89조제4항 제1호에 따라 수입금액산정시, 청구인이 받은 전세보증금을 차감하여 수입금액을 계상하여야한다.

(3) 예비적 청구②, 쟁점부동산의 등기부등본상 소유자가 청구인 명의로등기되어 있으나,건물(2163.34㎡)의 실질소유자는 OOO(청구인의 남편)임이 공사도급계약서·대금입금 내역 등으로 확인되므로 쟁점부동산의 임대수입금액 332,154,237원 중 건물부분에 해당되는 94,598,363원을 제외하여 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 부당행위계산부인 규정에 의거 평가한 부동산임대수입금액이 실제 보다 과다하게 평가되었다고 주장하나, 쟁점토지의 1㎡당개별공시지가가 4,210천원(2001년), 4,260천원(2002년), 5,040천원(2003년), 5,520천원(2004～2005년)이고, 이를 감안한 주변상가의 시세 등을 고려하면 청구인이 주장하는 평당 임대보증금 183천원(1999.8.23. 70,000천원, 2003.3.28. 98,000천원, 2003.5.15. 121,000천원)은 신빙성이 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

(2) 청구인의 남편인 OOO이 1980.10.11. 쟁점부동산 소재지에서 개업하여 1985.9.27.부터 쟁점부동산을 사용해왔음에도 1999.8.23.에 임대계약을 체결하였고, 청구인이 부동산임대업으로 사업자등록을 한사실이 없으며, 임대보증금 지급내역(1999.8.23. 70,000천원, 2003.3.28. 28,000천원, 2003.5.15. 23,000천원) 등으로보아 동 금액을 임대보증금으로 보기 어려우므로 이 건 처분은 정당하다.

(3) 청구인은 쟁점부동산 중 건물의 실질소유자가 OOO이라는증빙으로 공사도급계약서·대금입금내역 등을 제시하고 있으나, 공사비입금내역을 명확히 증명할 수 있는 금융거래 내역이 없고, 공급받은 자가 OO병원으로 되어 있는 입금표만으로는 실질적으로 OOO이 당해 재산의 대가를 부담하여 건축한 건물인지 여부를 확인할 수 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 제시한 임대보증금(70,000천원～121,000천원)을 쟁점부동산의 임대시가로 볼 수 있는지 여부.

(2) 예비적 청구①, 쟁점부동산의 임대수입금액을 추계함에 있어 임대보증금을 차감할 수 있는지 여부.

(3) 예비적 청구②. 쟁점부동산 중 건물의 실질소유자를 OOO(청구인의 남편)으로 보아 건물분 임대수입금액을 공제할 수 있는지 여부.

나. 관련법령

(1)국세기본법 제14조【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득· 수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

(2)소득세법 제41조【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995. 12. 29 개정)

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29 신설)(3)소득세법 제80조【결정과 경정】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다. (1994. 12. 22 개정)(4)소득세법시행령 제98조【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 당해 거주자의 친족

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.2.특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다. (1999. 12. 31 단서신설)

5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는법인세법시행령 제89조제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.

(5)법인세법시행령 제89조【시가의 범위 등】

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다)또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금 이자율을 곱하여 산출한 금액 (2000. 12. 29 개정)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 남편인 OOO에게 무상 임대한 것으로 보아 부당행위계산부인규정을 적용하면서,법인세법 시행령 제89조제4항 제1호의 가목의 규정에 의한 방법으로 산정한 적정임대료 상당액을 청구인의 총수입금액에 산입하여 경정하였음이 이 건 종합소득세 경정결의서 등으로 확인된다.* 쟁점부동산 임대료 산출내역(원)

구분

자산가액 계

(토지·건물)

자산시가의

50%

이자율

(%)

수입금액

추계소득

고지금액

2001

2,433,701,480

1,216,850,740

5.8

70,577,342

46,933,932

17,128,510

2002

2,468,374,320

1,234,187,160

4.6

56,772,609

43,487,818

10,586,750

2003

2,939,411,280

1,469,705,590

4.2

61,727,634

41,048,876

12,080,810

2004

3,547,850,840

1,773,925,420

4.2

74,504,867

56,176,669

14,402,410

2005

3,516,501,860

1,758,250,930

4.2,

3.6

68,571,785

51,703,125

20,947,520

계

332,154,237

239,350,420

75,146,000

(2) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 임대하고 임대보증금(1999.8.23. 70,000천원, 2003.3.28. 98,000천원, 2003.5.15. 121,000천원)을 수령하였다는 증빙으로 전세계약서와 금융증빙을 제시하고 있는 바,1999.8.23.자 전세계약서를 보면, 전세보증금은 ‘70,000천원’이고,전세기간은‘1999.8.23.부터 세입자가 명도하는 날까지’로 기재되어 있는 등 구체성이없으며, 금융증빙은 OOO 계좌(OO은행 OOOOOOOOOOOOO)에서 1999.8.23. 70,000,000원과 2003.5.15. 22,895,730원이 인출된 것만 나타날 뿐, 동 금액이 청구인에게 실제 전세금으로 지급되었는지 여부가 확인 되지 아니한다. (나) OOO(청구인 남편)이 쟁점부동산을 1985.9.27.부터 사용하였음에도,청구인은 그 간 쟁점부동산과 관련하여 부동산임대업 으로 사업자등록을 아니하였고, 임대소득에 대한 부가가치세와 종합소득세를 신고한 사실이 없는 것으로 나타난다. (다) 쟁점부동산(OO OOOOO번지 대지 268.9㎡, 동소 OOOOOO번지 대지163.4㎡와 건물 2163.34㎡)의 자산가액(2005년도3,516,501,860원)과주변시세 등을 감안하여 볼 때, 청구인이 임대보증금으로 수령하였다는70,000천원～121,000천원은현실성이 없어 보일 뿐 아니라, 임대실례가액을 제시하지도 못하고 있다.

(라) 위의 내용을 종합하면, 청구인이 쟁점부동산을 OOO 에게 임대하고 임대보증금을 수령하였다는 증빙으로 제시한전세 계약서 등은 신빙성이 없어 동 계약서만으로는 청구인이 임대보증금 121,000천원을 수령하였다고 인정하기 어려운 반면, 이 건의 경우 청구인은 쟁점부동산의 임대료 산정에 적용할 만한 임대사례가액을 제시하지 못하고 있는 바, 처분청이법인세법시행령 제89조(시가의 범위 등) 제4항 제1호의 규정에 의한 산식에 따라 임대료를 산정하여 과세한 처분에는잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다.청구인은 법인세법시행령 제89조(시가의 범위 등) 제4항 제1호의규정에 의한 산식에 따라 임대료를 산정한다 할지라도전세보증금 으로 수령한 121,000천원을 제외하여 산정하여야 한다고 주장하나, 위의 쟁점(1)에서 심리한 바와 같이 위 121,000천원을 전세보증금 으로 수령하였다는 청구인의 주장에 신빙성이 없어 처분청이 이를공제하지 아니하고 적정임대료를 산정한 데에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(4) 쟁점(3)에 대하여 살펴본다.(가)청구인은 쟁점부동산의 소유권이 청구인으로 등기되어 있으나, 실제는 청구인 소유 토지(OO OOOOO번지 대지 268.9㎡, 동소OOOOOO번지 대지 163.4㎡)위에 OOO(청구인 남편)이 건물을 신축한것으로 토지만을 임대하였다고 주장하면서 공사도급계약서(1983.9.29.작성)·입금표·공사비 입금내역(1983～1996년 신축시1,025,200천원, 2003～2004년 증축시 907,707천원)을 제시하고 있으나, 쟁점부동산(건물)이 청구인 명의로 취득될 당시의 명의신탁 약정에 관한 증거서류를 제시하지 못하고 있고, 쟁점부동산 신축시(1985.9.27.)부터 현재까지 청구인 명의로 등기되어 있었던 점 등 으로 보아 청구인의 주장을 인정하기 어렵다.(나) 따라서, 처분청이 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호에 의하여주문과 같이 결정한다.