환산한 가액을 취득가액으로 할 수 있는지 여부(기각)

청구인 지분에 해당하는 토지보상금 상당액과 교환에 의하여 취득한 것으로 판단되어 처분청이 교환계약서상의 합의된 평가액을 기준한 쟁점지분토지의 실지취득가액임

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.12.13. OOOOO OO OOO OOOOOO 답 384㎡, 같은 곳 314-37 답 418㎡ 합계 802㎡(이하 “쟁점양도토지”라 한다)를 OOO 외 1인에게 495,000천원에 양도하고, 취득가액을 환산취득가액으로 계산하여, 2007.2.28. 2006년 귀속 양도소득세 67,911,630원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점양도토지 중 청구인이 OOO O OOO으로부터 증여로 취득한 부분(OOO 지분 786분의300, OOO 지분 786분의100, 이하 “쟁점지분토지”라 한다)에 대하여 「소득세법 시행령」제163조 제9항의 규정에 따라「상속세 및 증여세법」의 규정에 의하여 평가한 가액(기준시가)을 취득가액으로 하여, 2009.7.17. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 44,774,260원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.16. OO지방국세청장에게 이의신청을 제기하여, OO지방국세청장은 청구인의 이의신청에 대한 심의결과 쟁점지분토지 중 OOO O OOO으로부터 취득한 부분은 증여로 취득한 것이 아니라 교환에 의한 취득으로서, 교환계약서에 의한 가액인 40,000,000원을 실지취득가액으로 보아 일부 감액 경정을 하였으나, 이에 대하여 2010.4.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 이의신청 과정에서 쟁점지분토지의 취득이 증여냐 아니냐를 다툼에 있어 증여에 의한 취득이 아니라는 결정을 얻었으나, 처분청이 청구인의 등기업무를 맡아보던 OOO가 임의로 제시한 교환계약서상의 가액 40,000,000원을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 경정함에 따라, 이러한 결정은 같은 날에 취득한 동일필지에 일부분은 환산취득가액으로 하고 일부분은 교환계약서상에 임의로 기재된 가액을 실지취득가액으로 하여 청구인에게 심한 혼란을 준 것으로, 청구인이 쟁점지분토지를 취득한 것은 대가관계가 없는 거래임이 분명하고, 취득당시 금융자료 등 확실한 증빙이 없을 때에는 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산취득가액으로 하여야 함에도, 처분청이 교환계약서상의 가액을 실지취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점지분토지의 취득과 관련된 교환계약서는 이의신청 심리과정에서 청구주장의 근거서류로 활용되었으며, 교환계약서에 기재된 쟁점지분토지의 교환사유, 쟁점지분토지의 취득가액으로 결정된 OOO O OOO에게 지급할 40,000,000원의 계산근거 등에 비추어 허위 또는 임의작성 되었다고 볼 수 없으므로, 교환계약서에 기재된 가액을 쟁점지분토지의 실지취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 경정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

교환에 의하여 취득한 부동산을 양도한 경우, 그 취득가액이 불분명한 것으로 보아 양도당시의 실지거래가액을 기준으로 환산한 가액을 취득당시의 가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목，제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 소득세법 시행령(2007.2.28, 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제163조 (양도자산의 필요경비)

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액，감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2 (추계결정 및 경정)

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ─────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규 정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

④ 법률 제4803호「소득세법개정법률」부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호，제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점양도토지 및 쟁점지분토지 등에 대한 토지등기부등본상의 합병 및 분할 관계를 살펴보면, 청구인은 1988.2.2. OOOOO OO OOO OOOOO 답 4,916㎡ 및 같은 곳 314-15 답 1,320㎡를 청구인을 비롯한 5인과 공동으로 취득한 후, 1990.1.30. 같은 곳 314-3 답 6,236㎡로 합병을 하고, 1990.1.30. 같은 곳 314-16 답 2,599㎡로 분할하여, 같은 곳 314-3 답 3,637㎡는 OOO 명의로 하고, 같은 곳 314-16 답 2,599㎡는 청구인을 비롯한 OOO, OOO, OOO, OOO 명의로 공유물 분할을 하였으며, 2001.6.20. 같은 곳 314-16 답 2,599㎡를 같은 곳 314-16 답 384㎡, 같은 곳 314-14 답 22㎡, 같은 곳 314-35 답 346㎡, 같은 곳 314-36 답 1,429㎡, 같은 곳 314-37 답 418㎡로 각각 분할한 것으로 토지등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점양도토지인 OOOOO OO OOO OOOOOO 답 384㎡ 및 같은 곳 314-37 답 418㎡에 대한 청구인의 지분변동 내역을 보면, 청구인은 1990.1.30. 공유물분할을 등기원인으로 하여 지분 786분의300을 취득한 것으로 나타나고, 2003.12.4. 증여를 등기원인으로 하여 OOO 지분 786분의100, OOO 지분 786분의300, OOO 지분 786분의86을 전부 이전하여 청구인 단독의 소유가 된 것으로 나타나며, 2006.12.13. 매매를 등기원인으로 하여 OOO 외 1인에게 소유권을 이전한 것으로 나타난다.

(3) OOOOO OO OOO OOOOOO 답 22㎡ 및 같은 곳 314-35 답 346㎡의 토지등기부등본을 보면, 2003.12.4. 청구인을 비롯한, OOO, OOO지분이 증여를 등기원인으로 하여 OOO에게 공유자지분 전부가 이전된 것으로 나타난다.

(4) 한편, OOOOO OO OOO OOOOOO 답 1,429㎡의 경우 청구인은 1990.1.30. 공유물분할을 등기원인으로 하여 지분 786분의300을 취득한 것으로 나타나고, 2003.11.22. 청구인의 지분을 비롯한 OOO 지분 786분의100, OOO 지분 786분의300, OOO 지분 786분의86이 공익사업협의취득을 등기원인으로 하여 OOOOO에 공유자지분 전부가 이전된 것으로 나타나며, 2003.11.28. OOOOO 건설관리본부로부터 토지보상금 140,041,970원이 OOO의 OO은행 계좌(OOOOOOOOOOOOOOOO)로 입금된 것으로 나타나고, OOO는 토지보상금 수령 및 계약에 관한 권한을 청구인을 비롯한 공유자들로부터 위임받은 것으로 2003년 11월 작성된 위임장에 의하여 나타나며, 토지보상금 140,041,970원에 대한 공유자별 배분대상금액은 다음 <표1>과 같다. <표1> 손실보상면적 및 토지보상금액 배분내역 (OOOO)

(5) 처분청이 심리자료로 제시한 2003.12.3. 청구인과 OOO 및 청구인과 OOO 사이에 작성된 교환계약서를 보면, OOOOO 도로개설공사(OOOOOOOOOO)에 편입된 OOOOO OO OOO OOOOOO의 현금보상 지분과 인접토지의 지분 교환을 위하여 계약을 체결하는 것으로 되어 있고, OOOOO OO OOO OOOOOO 및 같은 곳 314-37의 OOO 지분 786분의100과 OOO 지분 786분의300에 해당하는 소유권을 청구인에게 이전하면서, 같은 곳 314-36의 청구인 지분 786분의300에 해당하는 토지보상금 상당액 중 OOO에게 10,000,000원, OOO에게 30,000,000원을 지급할 것을 약정하는 것으로 되어 있다.

(6) 2010.1.29. OO지방국세청장의 이의신청 결정서에 나타난 토지보상금과 지분교환으로 인한 정산내역은 다음 <표2>와 같다. <표2> 토지보상금 및 지분교환으로 인한 정산내역 (OOOO)

(7) 살피건대, 청구인은 쟁점지분토지를 취득한 것은 대가관계가 없는 거래임이 분명하고, 취득당시 금융자료 등 확실한 증빙이 없을 때에는 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 양도당시의 실지거래가액을 기준으로 환산한 가액으로 하여야 함에도, 처분청이 교환계약서상의 가액을 실지취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이나, 그 거래가 교환에 의하여 이루어진 경우 부동산을 교환함에 있어 교환대상 부동산에 대한 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어지고 교환대상 부동산간의 평가차액에 대하여 정산이 이루어졌다면 교환거래당시 양 당사자간에 합의된 가액을 기준으로 실지거래가액을 산정하는 것이 타당하다 할 것이다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOO, OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO O).

청구인의 쟁점양도토지에 대한 취득 내용을 보면 1990.1.30. 지분 786분의300을 취득한 것으로 나타나고, 2003.12.4. OOO 지분 786분의100, OOO 지분 786분의300, OOO 지분 786분의86을 전부 취득하여 청구인 단독의 소유가 된 것으로 나타나고 있어, 2003.12.4. OOO O OOO 지분을 취득하게 된 과정을 보면, 청구인이 공유지분 786분의300을 소유하고 있었던 OOOOO OO OOO OOOOOO 답 1,429㎡가 OOOOO 도로건설공사에 편입되면서 토지보상금으로 수령한 140,041,970원을 공유자별로 배분하면서 청구인 지분에 해당하는 보상금 상당액 중 OOO에게 10,000,000원 및 OOO에게 30,000,000원을 지급하고, 쟁점양도토지 중 OOO 지분 및 OOO 지분을 청구인에게 이전하기로 한 사실이 교환계약서에 의하여 나타나고 있고, 지분교환으로 인한 토지보상금을 정산한 사실이 나타나는 바, 청구인이 쟁점양도토지 중 OOO 및 OOO 지분을 취득한 것은 청구인 지분에 해당하는 토지보상금 상당액과 교환에 의하여 취득한 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 교환계약서상의 합의된 평가액을 기준으로 쟁점지분토지의 실지취득가액을 40,000,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4 . 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.