1세대1주택 비과세 규정의 적용 여부(취소)

아파트 양도일 현재, 재건축사업승인은 되었으나 철거되지 않아 분양전으로 보지 않고, 거주중인 소유주택을 포함하여 1세대2주택으로 보아 비과세를 배제한 처분은 잘못임

1. 처분개요

가. 청구인은 1997.4.15. 취득한 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2003.8.19. 양도하고 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주하였다하여 양도소득세를 비과세로 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점아파트 양도당시 임차인이 거주하고 있던 OOO(이하 “쟁점외아파트)를 보유하고 있었다하여 쟁점아파트 양도는 1세대 1주택의 비과세요건을 충족하지 못한 것이라고 보아 2005.6.15. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 130,098,690원을 결정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2005.9.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트 양도당시(2003.8.19.)에 청구인이 소유하던 쟁점외아파트는 2003.2.8. 재건축사업계획승인을 받아 철거가 예정된 아파트로서 국세청예규에서도 재건축주택에 있어 주택이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 기간은 주택건설촉진법상 사업계획승인일부터 재건축아파트의 사용검사필증교부일까지라고 유권해석하고 있고, 또한 쟁점아파트를 양도한 2003년 8월경에는 총 4,450세대중 1,000여 세대가 이주하여 단지 전체가 슬럼화되어 주택으로서의 기능을 상실한 상태이나 쟁점외아파트의 임차자가 이사갈 주택을 구하지 못하다가 2003년 10월경 다른 주택을 구하여 이사를 한 후 2004년 5월경 쟁점외아파트를 철거한 것이므로 쟁점외아파트를 청구인의 소유주택에 포함시켜 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세규정을 배제하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

국세청 예규에서 재건축승인이 나는 때부터 주택이 아닌 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 본다는 것은 기준을 제시한 것이고, 쟁점외아파트는 재건축사업의 승인일(2003.2.8.) 당시 대부분의 조합원이 정상적으로 거주하고 있는 상태였고, 쟁점외아파트의 재건축사업승인일(2003.2.8.)부터 이주가 시작되어 건물철거개시신고일(2004.5.18.)까지 1년 이상이 소요된 사실로 보더라도 사업승인일 이후부터 모든 조합원의 주택을 ‘주택으로 보지 않는다’는 사항을 일괄적으로 적용하기 보다는 개별주택별로 사실거주 및 거주가능성에 따라 폐가상태인지의 여부를 판정하는 것이 타당한 바, 쟁점아파트 양도당시 쟁점외아파트는 사업계획승인이 나서 재건축사업시행 중에 있었으나 철거되지 않은 상태이고, 임차인 강OOO의 가족이 2002.7.27.부터 2003.10.9.까지 거주한 사실이 임차인의 주민등록초본, 관리비 완납 및 공사세대확인서, OOO지점 및 OOO업소의 고지내역서, OOO의 고지수납내역서에 의해 확인되므로 쟁점아파트 양도 당시 1세대 2주택으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점아파트 양도당시 이미 사업계획승인을 받은 쟁점외아파트를 보유하고 있는 경우, 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세규정을 적용할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1)소득세법 제89조【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득(2)소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정.고시된 분당.일산.평촌.산본.중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(각호 생략)제155조【1세대 1주택의 특례】

(16) 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점아파트 양도당시(2003.8.19.) 쟁점외아파트가 사업계획승인을 받고 재건축사업을 시행중에 있었으나 쟁점외아파트가 철거되지 않은 상태에서 임차자가 2003.10.9.까지 거주한 사실이 확인된다하여 쟁점외아파트를 주택으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세규정을 배제한 반면, 청구인은 쟁점아파트 양도당시 보유하고 있던 쟁점외아파트는 재건축사업계획승인(2003.2.8.)을 받아 주택이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리상태였으므로 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세규정을 적용하여야 한다고 주장하고 있다.

(2) 처분청이 심리자료로 제시하는 양도소득세 실지조사 보고서의 1세대 1주택 판정에 대한 보충조서에 의하면, 쟁점아파트 양도당시 쟁점외아파트에 대한 재건축사업이 추진중에 있었으나 아직은 건물이 철거되지 않은 상태이고 쟁점외아파트의 임차자인 강OOO의 가족이 2003.10.9.까지 거주한 사실이 임차자의 주민등록등본, 관리비납부내역, 전기.수도.도시가스납부내역에 의하여 확인되므로 쟁점외아파트는 주택으로 보아야 할 것이고, 따라서 쟁점아파트의 양도는 1세대 2주택에 해당되어 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세코자 한다는 내용이 기재되어 있다.

(3) OOO청장의 사업계획승인 공문사본OOO에 의하면, OOO구청장이 쟁점외아파트에 대하여 2003.2.8.자로 재건축사업계획을 승인하고 그 사실을 재건축조합에 통지한 사실이 확인되고, 쟁점외아파트의 재건축조합이 OOO청장등에게 통보한 공문OOO에 의하면, 2004.11.23.자로 구건물의 철거가 완료된 사실이 확인된다.

(4) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴보면, 국내에 2주택을 보유한 세대가 그 중 하나의 주택에 대하여 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원으로 참여하여 동 재건축사업의 시행으로 그 재건축추진중인 주택이 주택건설사업계획의 승인 이후부터주택건설촉진법 제33조의2의 규정에 의한 사용검사 등을 받기 전에 나머지 한 주택을 양도하는 경우, 그 주택을 양도일 현재 3년이상 보유한 경우에는소득세법시행령 제154조제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것인 바,이 건 과세대상인 쟁점아파트는 청구인이 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주하다가 양도한 사실에 대하여 당사자간 다툼이 없고, 재건축주택에 있어 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 기간은 주택건설촉진법상 사업계획승인일부터 재건축아파트의 사용검사필증교부일까지이므로 처분청이 2003.2.8. 재건축사업계획이 승인되어 시행중인 쟁점외아파트를 부동산을 취득할 수 있는 권리인 분양권으로 보지 않고 청구인의 소유주택에 포함하여 1세대 2주택으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세규정을 배제하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다OOO.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.