부동산을 일괄양도하여 각 부동산의 가액이 불분명한지 여부(기각)

구분계산되어 있는 토지와 건물가액이 기준시가로 안분한 가액과 현저하게 차이가 나고 있어 기준시가로 환산한 가액으로 양도세를 결정한 것은 정당함

1. 처분개요

청구인은 OOO의 夫, OOO의 父인 자로, 자신의 소유이던 OOO OOO OOO OOOOO OO O 소재 토지 합계 1015㎡(이하 “청구인 명의 부동산”이라 한다)를 OOO(子) 소유이던 같은리 300-2 소재 토지 및 OOO(婦) 소유이던 같은리 300-2 지상 건물, 304-2 지상 건물(위 부동산을 모두 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 하고, 위 양도인을 모두 합하여 “청구인 등”이라 한다)과 함께 2006.8.3. OOO에게 2,040,000,000원에 양도하고 위 각 부동산을 구분하여 양도가액을 정하였다면서 청구인 명의 부동산의 양도당시 실지거래가액을 940,000,000원으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 예정신고·납부하였다.처분청은 청구인 등이 쟁점부동산을 일괄양도하였으며, 각 부동산의 양도가액이 불분명하다고 보고,소득세법 제100조제2항에 따라 쟁점부동산의 총 양도가액을 각 부동산의 양도당시 기준시가 비율로 안분하여 산출한 청구인 명의 부동산의 양도가액에 의하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하여 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 108,267,880원을 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2008.2.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인등은 쟁점부동산을 양도하면서 각 부동산별 양도가액을 정하여 계약하였고, 이를 토대로 각 부동산의 거래가액을 등기하였으므로 이에 부합하는 청구인 명의 부동산의 양도가액에 의하여 양도소득세가 과세되어야 하고, 토지거래허가구역 내 쟁점부동산을 매도하면서 토지거래허가를 받기 전에 작성한 가계약서에 불과한 일괄계약서를 토대로 쟁점부동산이 일괄양도되었다고 보고 과세함은 부당하다. 처분청은 청구인 등이 쟁점부동산을 일괄양도 후 등기신청 등을 위하여 일방적으로 개별 부동산에 대한 매매계약서를 작성하였다고 보았으나, 청구인은 시력을 상실한 85세의 노인이고, OOO은 2007년경 대장암 수술을 하여 심신이 쇠약한 83세의 노인이며, OOO은 초등학교도 졸업하지 못한 정신지체자로 양도소득세를 포탈하고자 그와 같은 행위를 할 수 있는 능력이 없다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산을 양수한 OOO은 쟁점부동산 매수시 쟁점부동산의 토지면적(408평)을 기준으로 평당 5,000,000원으로 계산하여 쟁점부동산 전체의 거래가액을 2,040,000,000원(=408평×5,000,000원)으로 정하여 매매계약을 체결하였으나, 후에 청구인측이 소유자별로 거래가액을 정해와 각각의 계약서를 재작성하고서는 당초 계약서를 회수해갔다고 진술하고 있으며, 청구인은 쟁점부동산 중 기준시가가 64,000,000원에 불과한 건물의 가액을 500,000,000원으로 산정한 이유를 설명하지 못하는 등에 비추어 볼 때, 토지와 건물 소유자가 다른 부동산을 일괄하여 양도하기로 계약한 후, 기준시가가 감소하여 양도차익이 발생하지 않게 되는 건물부분의 양도가액을 과다하게 조정하여 양도소득세를 줄이기 위하여 소유자별로 계약서를 재작성한 것으로 보이므로 신고내용을 부인하고 각 부동산의 가액이 불분명하다고 보아 기준시가의 비율로 양도가액을 정하여 과세한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 일괄양도하여 각 부동산의 가액이 불분명한지 여부(청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 감안하여 각 부동산의 양도가액을 안분계산하여 과세)

나. 관련법령

(1) 소득세법제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법시행령제166조 (양도차익의 산정 등)

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

(3) 부가가치세법시행령제48조의2 (과세표준의 안분계산)

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.1.토지와 건물등에 대한「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 등은 쟁점부동산을 OOO에게 양도하고 아래와 같이 양도소득세 과세표준과 세액을 신고하였으나 처분청은 쟁점부동산이 일괄양도되어 각 부동산의 양도가액이 불분명하다고 보아 쟁점부동산의 총 양도가액을 양도당시 기준시가의 비율로 안분한 가액을 각 부동산의 양도당시 실지거래가액으로 하여 아래와 같이 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하였다.

(2) 처분청이 과세근거로 삼은 청구인 등의 쟁점부동산에 대한 부동산이전등기신청 관련 서류를 보면, 청구인 등은 관할 등기소에 각 부동산 별 가액을 정하여 부동산소유권이전등기신청을 하면서 청구인등이 쟁점부동산 전체를 총 2,040,000,000원(계약금 300,000,000원, 잔금 1,740,000,000원)에 매도하기로 한다는 취지로 작성된 부동산매매계약서를 첨부하였는데, 동계약서를 보면 단서에 ‘임차보증금 90,000,000원을 승계하여 잔금지급액은 1,640,000,000원으로 한다’는 내용이 기재되어 있고, 목적물란에는 쟁점부동산 외에도 ‘미사동 304-5 지상 축사’도 기재하였다가 두 줄 횡선 긋고 당사자 날인되어 있기도 하다.

(3) 한편, 쟁점부동산을 양수한 OOO은 쟁점부동산 매수시 토지 총 408평을 평당 5,000,000원인 2,040,000,000원에 매수하기로 계약하였는데, 그로부터 며칠 후 청구인 등이 양도세신고에 필요하니 등기 명의자 별로 새로 계약서를 작성해 달라면서 부동산별 매매가액을 기재하여 계약서를 작성해 왔길래 이에 날인을 해주었고, 당초 작성한 계약서는 부동산 중개업자가 회수해갔다는 취지로 확인서를 작성하면서 추가로 작성하였다는 부동산매매계약서를 첨부하였는데 이를 보면, 쟁점부동산의 매도인 별로 청구인은 940,000,000원, OOO는 600,000,000원, OOO 500,000,000원에 각 소유 부동산을 매도한다는 취지로 각각 매매계약서가 작성되어 있는데 모든 계약서에는 ‘2006.3.23. 체결한 임차보증금 300,000,000원, 차용금 1,000,000,000원을 승계’하며 ‘임차보증금 90,000,000원을 승계하여 잔금지급액은 650,000,000원’이라는 취지의 단서조항이 동일하게 기재되어 있다.

(4) 청구인은 토지거래허가를 받기 전에 가계약을 하고 허가를 받은 후 양도소득세 신고내용대로 매도인별 매매가액을 정하여 본계약을 체결하였다고 주장하며양도소득세 신고시 제출한매도인 별로 작성되어 있는 부동산매매계약서와 이에 부합하는 거래사실확인서등을 제시하고 있다.

(5) 살피건대, 쟁점부동산 양수인의 진술, 청구인등이 부동산이전등기신청은 각 부동산별 매매가액을 나누어 하면서도 쟁점부동산 전체를 2,040,000,000원에 양도하기로 한다는 취지의 매매계약서를 첨부한 점, 청구인등이 부동산이전등기신청할 때 첨부한 매매계약서(단서 조항의 내용이 가장 구체적이고 계약수정흔적도 남아 있다)·청구인등이 양수인을 찾아가 추가로 작성하였다는 매매계약서(승계채무와 관련한 단서조항이 각 계약서에 동일하게 기재되어 있다)·청구인등이 양도소득세 신고를 하면서 제출한 매매계약서의 각 기재내용, 청구인등이 신고한 양도가액 중 토지의 양도가액은 기준시가와 비슷한 반면 건물의 양도가액은 기준시가의 약 10배에 달하는데 건물의 경우 일반적으로 기준시가가 취득당시보다 양도당시에 낮아져 취득가액을 환산하여 양도차익을 계산하면 양도소득세를 내지 않아도 되게 되는 점 등에 비추어 청구주장과 달리 청구인등은 쟁점부동산을 일괄하여 2,040,000,000원에 양도하였다가 양도소득세 신고를 위해 각 부동산별 가액을 정한 매매계약서를 추가로 작성한 것으로 보인다.

(6) 따라서 처분청이 쟁점부동산의 각 부동산의 양도가액이 불분명하다고 보아 쟁점부동산의 전체 양도가액을 기준시가의 비율로 안분한 가액을 각 부동산의 양도가액으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정한 이 건 처분은 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.