쟁점모텔 양도가액에서 비품가액 상당액을 차감하여야 한다는 청구주장의 당부 등

쟁점모텔 양도계약시 부동산의 양도가액을 ○○억원으로 하여 매매계약을 체결하고 비품대금을 별도로 정산하지 아니한 상태에서 부동산과 비품 일체를 포괄적으로 양도한 점 등을 종합할 때, 쟁점모텔 양도가액에서 비품가액 상당액을 차감하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2012.5.22. OOO 소재 OOO이라는 상호의 모텔(이하 “쟁점모텔”이라 한다)을 김OOO에게 OOO원에 양도한 후 비품 등 OOO만 상당액(이하 “쟁점비품가액”이라 한다)을 제외하여 양도가액을 OOO만원으로 하고, 부동산컨설팅수수료로 주식회사 OOO(이하 OOO라 한다)에게 지출한 OOO만원 상당액(부가가치세 포함 이하 "쟁점컨설팅비”라 한다)을 중개수수료 명목의 필요경비로 하여 양도소득세를 신고(2012.7.31.)하였다.

나. OOO세무서장은 청구인에 대한 세무조사를 실시하고 쟁점비품가액을 양도가액에 포함하여 쟁점모텔의 양도가액을 OOO원으로, 쟁점컨설비를 중개수수료가 아닌 것으로, 불법증축물의 철거비용 OOO만원을 필요경비로 보아 이를 부인하여 과세하도록 하는 내용의 과세자료를 처분청에 통보하였다.

다. 처분청은 이에 따라 2013.12.3. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인 은 이에 불복하여 2014.2.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 매수자인 김OOO과 쟁점모텔에 대한 매매계약을 OOO원에 체결하면서 특약사항 제2조에 “본 건물 매매대금에 기계장 치비 OOO원, 시설장치비 OOO원, 비품 OOO 원이 포함된다.” 는 조건으로 하였기에 쟁점비품가액 상당액은 OOO원에서 제외되어야 하며, 설령 처분청이 이를 양도가액에 포함한다면 이는 필요경비로 인정되어야 한다.

(2) 쟁점모텔을 양도하기 위해 OOO에 부동산 컨설팅을 의뢰하여 쟁점컨설팅비를 지급한 사실이 명백하므로 이를 양도비용으로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점모텔 부동산매매계약서 특약사항 제2조에 “본 건물 매매대금에 기계 장 치비 OOO원, 시설장치비 OOO원, 비품 OOO 원이 포함된다.”라고 기재된바, 비품 등의 대금이 명확히 구분되지 않으 며 실제로 비품 등에 대한 가치를 평가하여 가격을 정하거나 비품 등 대금을 따로 정산하지도 않았다. 또한, 등기부등본에 실지거래가액 및 취득세 과세표준 모두 OOO 원으로 확인되고, 후 소유자 김OOO이 2012년 귀속 종합소 득세신 고당시 제출한 표준합계잔액시산표에 토지가액 OOO원 건물가액 OOO 원으 로 계상하여 비품 등의 가액을 별도로 인식하지 않은 사실이 확인된다. 따라서 쟁점모텔의 내의 각종 시설과 비품은 부동산과 일체되어 포괄적으로 양도되었다고 보는 것이 타당하므 로 양도가액에서 비품 등 대금을 제외하여야 한다는 주장은 이 유 없다 OOO.

(2) 필요경비로 인정받기 위해서는 양도를 위해 직접 지출한 비 용 이어야 함에도 청구인과 OOO 간에 체결한 컨설팅 용역계약서에는 “상기 대상물 은 부 동산 중개 대상물이 아닌 부동산컨설팅 용역 대상물”로 기재되 어 있고, 계약서의 제공 용역이 양도를 위해 직접 지출한 소개비(중개수수료)를 의미하는 것으로 볼 수 없으며, 실제 쟁점모텔의 양도를 위한용역을 제공하였는지 여부가 불분명하고, 당해부동산의 양수자인 김OOO과 청구인은 쟁점모텔의 양ㆍ수도 이전부터 이미 알 고 지내던 선·후배 관계로 제3자의 개입 없이 직접 거래하여중개 수수료가 발생하지 않은바, 청구인이 OOO에 송금한 쟁점컨설팅비는양도를 위하여 직접 지출한 비용(중개수수료)으 로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 ⓛ 비품 등의 명목으로 수취한 쟁점비품가액 상당액을 쟁점모텔 양도가액에 포함하여 과세한 처분의 당부

② 쟁점모텔 을 양도하기 위하여 부동산컨설팅수수료로 지불한 OOO만원 상당액에 대해 필요경비 부인한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) ⓛ 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(괄호생략) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제97조(양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 금액

(3) 건축법 제2조 (정의) ⓛ 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “건축물”이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 , 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 그밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

(4) 지방세법 제104조 (정의)

2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다. 제 6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

4. “건축물”이란 「건축법」제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착 하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치 하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설，급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

(5) 지방세법 시행령 제6조 (시설물의 종류와 범위) 법 제6조 제6호에서 “대통령령으로 정하는 시설물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설물을 말한다.

1. 승강기(엘리베이터, 에스컬레이터, 그 밖의 승강시설)

2. 시간당 20킬로와트 이상의 발전시설

3. 난방용ㆍ욕탕용 보일러

4. 시간당 7천560킬로칼로리급 이상의 에어컨(중앙조절식만 해당한 다)

5. 부착된 금고

6. 교환시설

7. 건물의 냉난방, 급수ㆍ배수, 방화, 방범 등의 자동관리를 위하여 설치하는 인텔리전트 빌딩시스템 시설

8. 구내의 변전ㆍ배전시설 다 . 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 매수인 김OOO이 체결한 쟁점모텔 매매계약서 주요내용은 아래와 같다.

○○○

(2) 처분청은 OOO 세무서장이 조사시 확보한 쟁점모텔의 등기부등본 및 OOO시장의 취득세 과세내역 및 금융거래내역 등을 제출하였다. (가) 쟁점모텔에 대한 등기부등본을 보면, 거래가액이 OOO원으로 기재되어 있고, OOO시장의 취득세 과세내역을 보면, OOO시장은 쟁점모텔의 취득세 과세표준이 OOO 원이고, 취득세는 OOO만원이라고 회신한 것으로 나타난다. (나) 금융거래내역을 보면, 매수인 김OOO이 쟁점모텔의 근저당채무 OOO원을 상환하고, 계약금 OOO을 청구인에게 각 지급한 것으로 기재되어 있다.

(3) 청구인은 쟁점모텔에 대한 매매계약을 OOO원에 체결하였으나 쟁점비품가액 상당은 OOO원에서 제외되어야 하고, 설령 처분청이 이를 양도가액에 포함한다면 이는 필요경비로 인정되어야 하고, 쟁점모텔을 양도하기 위해 OOO에 부동산 컨설팅을 의뢰하여 쟁점컨설팅비에 대한 지급사실이 명백하므로 이를 양도비용으로 인정되어야 한다며, 폐업사실증명서, 부동산매매계약서, 계정별 원장, 세금계산서, 신용카드매출전표, 합계잔액시산표, 견적서, 계좌이체입금확인증, 신문광고사본, OOO 컨설팅보고서 등을 제출하였다. (가) 계정별원장, 세금계산서, 견적서 및 발주서 등을 보면, 기계 장치, 시설장치 및 비품내역은 아래 <표1>, <표2> 및 <표3>과 같다.

○○○

( 나) 쟁점모텔 컨설팅계약서OOO의 주요내용은 아래와 같다.

○○○

(다) 신문광고 사본을 보면, OOO 외 4곳에 “급매모텔, 2012년 리모델링 완료, 임대 OOO만원 가능, 매가 OOO”이라고 기재되어 있다.

(4) 쟁점ⓛ·②에 대하여 살펴 본다. 청구인은 쟁점모텔 양도계약 시 쟁점모텔의 대지 및 건물의 양도가액을 OOO원으로 매수인 김OOO과 계약을 체결하고 비품대금을 따로 정산하지 아니한 상태에서 융자금 OOO원을 제외한 나머지 OOO원을 수령한 점에서 부동산과 일체되어 포괄적으로 양도하였고, 등기부등본에 양도가액이 OOO원으로 기재되어 있고, 매수인 김OOO의 취득세 신고 및 표준합계잔액시산표에도 그 취득가액이 OOO원으로 기재되어 있는 점, 쟁점컨설팅비는「 소 득세법 시행령」제163조 제3항 제1호에 의한 자본적 지출로 보기 어렵고, 쟁점모텔 매매계약서에 중개인 기재란에 OOO 표시가 없고, 쟁점모텔 컨설팅계약서를 보면, 용역대상물이 부동산중개대상물이 아닌 부동산컨설팅용역대상물로서 상권분석 및 업계동향분석, 건축, 인테리어 및 리모델링에 대한 업체선정 및 스타일 분석, 경영컨설팅 및 세무지원 컨설팅업무, 용역대상물의 매매 시 관련된 모든 업무, 컨설팅용역에 대한 모든 인력지원 업무로 되어 있고, 신문광고에도 리모델링 완료라고 기재되어 있는 것으로 보아 주요 컨설팅이 리모델링에 관련된 것으로 보이는 점 등에서 이를 중개수수료로 볼 수 없으며, 달리 양도가액에서 공제할 양도비에 해당한다고 보기도 어려우므로, 쟁점컨설팅비를 양도소득의 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려워 보인다. 따라서, 처분청이 쟁점비품가액을 양도가액에 포함하여 쟁점모텔의 양도가액을 OOO원으로 하고, 쟁점컨설팅비를 중개수수료가 아닌 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.