재건축아파트입주권을 양도에 따른 1세대1주택 해당 여부(취소)

사업계획승인일 현재 종전주택이 1세대1주택 비과세 요건을 충족하고 현재 거주주택을 취득한 날부터 1년 이내에 입주권을 양도시 양도소득은 비과세되는 것임

1. 처분개요

청구인은 OOOOO OOO OOO OOOO OOOOO OOOO OOOO 건물 65.72㎡ (이하“종전주택”이라 한다)를 1989.1.27. 취득하여 동주택에서 2002.7.25.까지 13년이상 계속 거주하였다. 청구인은 거주이전 목적으로 종전주택의 양도에 앞서, OOOOO OOO OOO OOO OOOOO OOO OOOO(이하“현재거주주택”이라 한다)를 매수하여 2002.6.20. 소유권이전등기를 하였다. 종전주택이 2003.2.8. OO구청장으로부터 재건축사업계획(잠실 주공 2단지 재건축조합)의 사업승인을 받자, 청구인은 종전주택에 대한 아파트 입주권(이하“쟁점입주권”이라 한다)을 매도하고 이를 1세대 1주택 비과세규정 및 대체취득을 위한 일시적 2 주택 비과세특례규정이 적용된다고 보아 양도소득세 신고를 하지 아니하 였다. 처분청은 쟁점주택에 대한 쟁점입주권의 양도는 주택이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로서, 동 입주권의 양도일 현재 청구인이 현재거주주택을 소유하고 있었다는 이유로 1세대 1주택의 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 2004.12.18. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 125,190,890원을 부과처분하였다 . 청구인은 이에 불복하여 2005.3.9. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 종전주택의 재건축사업계획승인일 현재 1세대 1주택의 비과세 요건을 충족하였고, 종전주택이 철거됨에 따라 부득이 현재거주주택을 취득하여 이사하였으며, 현재거주주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 쟁점입주권을 양도하였다. 따라서, 재건축사업계획승인일 이후부터 재건축아파트가 완공되어 입주하기 전까지는 쟁점입주권에 대하여 종전주택의 연장으로 보아야 하며, 이렇게 볼 경우 청구인은 거주이전 목적의 대체 주택취득에 따른 일시적 1세대 2주택에 해당되므로 쟁점입주권의 양도에 대하여도 1세대 1주택의 비과세 특례규정을 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 양도한 쟁점입주권의 경우 주택이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리이고, 1세대 1주택의 특례규정인 소득세법시행령 제155조 제16항의 규정에 의하면, 아파트입주권의 양도에 대한 비과세 적용은 재건축사업계획승인일 현재 1세대 1주택의 요건을 갖추고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우로 한정하고 있는 바, 청구인은 쟁점입주권 양도일 현재 배우자 명의로 된 현재거주주택을 보유하고 있으므로 쟁점입주권 양도의 경우 비과세 대상에 해당하지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 다른 주택을 보유한 상태에서 재건축아파트입주권을 양도할 경우 1세대 1주택 특례규정을 적용하여 양도소득세를 비과세할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

(2) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

(3) 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정 고시된 분당 일산 평촌 산본 중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. (단서 생략)

(4) 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (이하 생략)

(16) 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원( 도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1989.1.27. 종전주택을 취득하여 13년이상 거주하다가 거주이전의 목적으로 종전주택의 양도에 앞서 2002.6.20. 현재거주주택을 매수하여 소유권이전등기하였으며, 2003.2.8. OOO청장으로부터 종전주택에 대한 재건축사업계획승인으로 종전주택에 대한 입주권을 취득하였음이 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점입주권 양도에 대해 양도당시 다른 주택이 없는 경우에 한하여 1세대 1주택의 비과세를 적용할 수 있다는 것이고, 청구인은 쟁점입주권 양도당시 현재거주주택을 보유하고 있었으나 거주이전을 목적으로 일시적인 2주택 상태에서 쟁점입주권을 양도하였으므로 비과세 대상이라고 주장하는 바, 쟁점입주권을 종전주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용할 수 있는지 여부에 대하여 본다. (가) 소득세법 제89조 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하면, 생계를 같이하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 주택의 양도소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있다. (나) 소득세법시행령 제155조 제1항의 규정에 의하면, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 조 제16항의 규정에 의하면, 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(사업계획승인일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한함)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(쟁점입주권)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다고 규정하고 있다. (다) 재건축조합의 조합원이 입주권을 양도하는 경우 그 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택과 구별되므로 1세대 1주택의 비과세 규정인 소득세법 제89조 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항을 직접 적용하여 양도소득세를 비과세할 수는 없다.

(라) 그러나, 조합원이 입주권을 양도할 당시 다른 주택이 없고 사업계획승인일 현재 종전주택이 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 경우에는 소득세법시행령 제155조 제16항이 정하는 바에 따라 양도소득세 비과세대상이 됨은 물론이고, 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 종전주택과 관련된 입주권을 양도하기 전에 다른 주택(현재거주주택)을 취득하고 현재거주주택을 취득한 날부터 1년 이내에 입주권을 양도하였다면 그 역시 비과세 특례규정인 소득세법시행령 제155조 제1항이 정하는 바에 따라 그 입주권의 양도로 인하여 발생한 소득도 양도소득세 비과세대상에 해당한다고 할 것이다(OOOOOOOOOOOO,OOOOOOOOO, OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO)O (마) 이 건의 경우, 청구인이 현재거주주택을 취득한 날부터 1년 이내에 쟁점입주권을 양도하였고, 사업계획승인일 현재 종전주택을 3년 이상 보유하는 등 소득세법시행령 제155조 제1항에서 규정하는 비과세 요건을 모두 충족하고 있으므로 쟁점입주권의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득세 비과세 대상에 해당한다고 봄이 타당하다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.