청구인이 증여받은 공동주택의 증여재산가액을 단지, 동, 층, 기준시가가 동일한 비교대상아파트의 2개월전 매매사례가액으로 본 처분의 당부

쟁점아파트 증여당시 국토해양부 자료상 쟁점아파트 소재지의 거래가액은 계속적으로 하락한 것으로 나타나며, 처분청이 제시한 유사매매사례가액 이외에 증여일과 같은 날 거래된 다른 유사매매사례가가액이 확인되는 바 이를 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 합리적인 것으로 판단됨

1. 처분개요

가.청구인은 아버지 임OOO(이하 “아버지”라 한다)으로부터2010.4.15.OOOOO OOOOOO OOO OOOOOOO OOOO OOO호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를증여받고, 2010.5.31.자OOOO OOOO에 게제된 OOO아파트의매매사례가액OOO을 참고로 하여 쟁점아파트의 증여재산가액인 시가를 매매사례가액인 OOO원으로 하여 2007.7.31. 증여세 OOO원을 신고납부하였다.

나. 처분청은 신고내용을 검토하는 과정에서 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 동에 위치한 306동 202호(이하 “비교대상아파트①”이라 한다)의 2010.2.26.자 매매사례가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 2011.8.29.청구인에게2010.4.15.증여분 증여세OO,OOO,OOO원을결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.9.5. 이의신청을 거쳐 2011.12.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2010.4.15. 아버지로부터 쟁점아파트를 증여받았으며, 증여받은 시점인 2010.4월경에는 2010년초부터 아파트 가격이 전반적으로 하락하던 시기로 OOO에 게제된 같은 평형 4단지 아파트의 가격이 OOO원으로 확인되는 등 가격이 하락세에 있었음을 볼 때, 가격변동의 특별한 사정이 있었던 것으로 보아야 하며, 이에 대해 처분청이 2011.8.29.에 증여세를 결정고지하면서 2010.6.14.자 같은 평형, 같은 층 소재 아파트 308동 210호(이하 “비교대상아파트②”라 한다)가OOO원에 거래된 사례가 있었음에도 2010.2.26.자 매매사례가액인 OOO원을 증여재산가액으로 평가하여 증여세를 과세하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점아파트의 거래가액이 2010년 이후 하락하였는다는 사실에 대하여 언론보도 자료 외에 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있으며,「상속세 및 증여세법」 제60조및 같은 법 시행령 제49조에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중에 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 유사한 다른 재산에 대한 가액이 있는 경우에는 당해 재산의 가액을 시가로 볼 수 있으며 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 비교대상아파트①은 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 동, 같은 평형 및 같은 층에 위치하고 기준시가도 동일하여 쟁점아파트와 면적·위치·용도가 동일한 경우에 해당하며, 청구인이 주장하고 있는 비교대상아파트②의 거래기준일인 2010.6.14.보다 평가기준일 전후 가까운 날에 해당한다고 볼 수 있고, 그 거래가액이 인터넷 상의 OOO 아파트 시세범위에도 크게 벗어나지 않는 점 등으로 보아 비교대상아파트①은 쟁점아파트와 면적·위치·용도가 동일한 경우에 해당한다고 할 것인 바, 비교대상아파트①의 매매사례가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점아파트와 단지, 동, 층, 기준시가가 동일한 비교대상아파트①의 2개월 전 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아증여세를 과세한 처분의당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

(2)상속세 및 증여세법 시행령(2010.5.4. 대통령령 제22151호로 개정되기 전 의 것)제49조【평가의 원칙 등】①법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며,제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 아버지로부터쟁점아파트를증여받고,쟁점아파트의 증여재산가액을 OOO원으로 평가하여 증여세를 신고하였으며, 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 동에 위치한 비교대상아파트①의 2010.2.26.자 양도가액인 OOO원을 매매사례가액으로 보고증여재산가액을OOO,OOOO원으로 평가하여 증여세를 결정고지하였다.

(2)청구인은 증여받은 시점인 2010.4월경에는 2010년 초부터 아파트 가격이 전반적으로 하락하던 시기로, OOO에 게제된 같은 평형 4단지의 가격이 OOO원으로 확인되는 등 가격변동의 특별한 사정이 있었고 2010.6.14.자 같은 평형, 같은 층 소재 비교대상아파트②가OOO원에 거래된 사례가 있었음에도 처분청이 2010.2.26.자 매매사례가액인OOO원을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. (가) 처분청의 조사서에 의하면,청구인이 쟁점아파트를 아버지로부터 2010.4.15. 증여받고 그 평가액을 OOO,OOOOO으로 하여 증여세를 신고납부하였으며,국세통합전산망에 의한 실지거래가액을 보면,비교대상아파트①의 매매계약일인 2010.2.26.자 매매사례가액은 OOO원으로 나타나고,쟁점아파트의 등기부등본에 의하면, 아버지는 쟁점아파트를 1990.4.30. 취득등기하였다가 2010.4.15. 증여를 원인으로 청구인에게 소유권이전등기하였는 바,비교대상아파트①은쟁점아파트와 같은 단지(3단지), 같은 평형(11평형), 같은 층(2층)에 위치하고 기준시가도 같아 쟁점아파트와 면적·위치·용도가 동일한 경우에 해당하며, 청구인이 주장하고 있는 비교대상아파트②의 거래기준일인 2010.6.14.과 비교해 볼 때, 평가기준일 전후 가장 가까운 날의 거래에 해당된다고 보아비교대상아파트①의 매매사례가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 평가한것으로 기재되어 있다.

(나) 청구인은 2010년 1월 이후 아파트 시세가 하락하기 시작하고, 당시 동아일보에 3단지 아파트 시세는 확인되지 아니하나, 같은 평형에 대한 4단지 아파트의 시세가 게제되었음을 주장하면서 2010. 5.31.자 OOO “9면” 사본을 제출하고 있는 바, 동 사본에 의하면, 아래<표1>과 같이 2010.5.31. 현재 상한가는 OOO원, 하한가는 OOO원으로 나타난다.OOOOOOOOOO OOOO OOOO(OOOOOOOOOO OO)(OO : OOO, O)(다) 쟁점아파트 양도일 전후 3월내에 거래한 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 거래가액을 보면, 아래 <표2>와 같이 OOO원으로 나타나고, 기준시가는 각각 OOO원이며, 부동산중개업소에 의하면, 조망권 등에 의한 거래가액의 차이에 대해 재개발구역내 아파트의 경우는 층별, 방향별, 조망권 등의 차이에 관계없이 평당가액(시세)으로 거래되고 있음이 확인된다.OOOOOOOOOO OOOOO O OOOOOOO OO- OOOO(OOO)(OO : OOO)(라) 쟁점아파트 양도일 전후 3월내의 비교대상아파트①～④에 대한 국토해양부 거래자료에 의하면, 아래 <표3>과 같이 “㉠2010.1월～3월 평균가액 OOO원”으로 2010.1월 이후 아파트 가격이 계속적으로 하락세에 있는 것으로 나타나며, 특히, “비교대상아파트③”의 가액 OOO원과 “㉡”의 가액 OOO원이 유사한 것으로 나타난다 .OOOOOOOOOO OOOOO OOOO OO(OO : OOO)

(3) 살피건대,「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제5항에서 시가로 보는 유사매매사례가액의 동일ㆍ유사성의 판단기준으로 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목이라는 세부적인 기준을 정하고 있고, “국토해양부 거래시가 자료”에 의하면, 쟁점아파트소재지의 거래가액이 2010년 1월 이후 계속적으로 하락한 것으로 나타나며, 동아일보 자료에 의하여도 2010.5.31. 현재 하한가 OOO원으로 하락세에 있는 것으로 확인된다. 또한 비교대상아파트①의 매매사례가격을 쟁점아파트의 증여당시의 시가로 보기 위해서는 쟁점아파트의 평가기준일에 보다 더 근접한 거래가액에 해당되어야 쟁점아파트의 시가를 제대로 반영하는 유사매매사례가액으로 볼 수 있는 바, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 비교대상아파트①의 평가기준일(2010.2.26.)은 상속개시일 2개월전 임에 비하여, 비교대상아파트③은 평가기준일(2010.4.15.)이 쟁점아파트 거래일과 같은 날이고, 위 <표2>와 같이 쟁점아파트와 비교대상아파트의 기준시가가 각각 OOO원으로 상이하기는 하나, 그 차액이 OOO원으로 미미하며, 재개발구역내 아파트의 경우는 층별, 방향, 조망권 등의 차이에 관계없이 평당가액(시세)으로 거래하는 것으로 확인되는 점 등으로 볼 때, 처분청이 유사매매사례가액으로 선택한 비교대상아파트①보다는 비교대상아파트③이 더 유사성이 있는 것으로 보인다.

따라서 시가로 볼 수 있는 매매사례가액이 다수 존재하는 이 건에 있어서는 쟁점아파트와 거래일(2010.4.15.)이 같은 비교대상아파트③의 매매사례가액 OOO원을 증여일 현재 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 가장 합리적인 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.