주택을 실제로 양도하였다가 재취득하였는지의 여부(기각)

등기부등본상 주택의 양도 및 재취득을 거래대금의 수수가 수반되지 아니한 위장거래로 보는 경우 당해주택 이외주택의 양도당시 2주택을 보유한 것으로 보아 1세대1주택의 비과세를 배제함

1. 처분개요

청구인은 OO시 중원구 OOO동 O OOOO OOOOO OOOOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1997.9.30 청구외 OOO에게 양도하고 양도소득세 신고를 하였고, 서울특별시 강남구 OO동 OO OOOOO OO OOOOO(이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 1997.10.22 청구외 OOO에게 양도하고 이를 비과세되는 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였으며, 1998.10.17 쟁점주택을 재취득하였다.처분청은 쟁점외주택의 양도당시 청구인이 실질적으로 1세대 2주택을 보유하고 있었던 것으로 인정하여, 쟁점외주택의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하고, 1999.2.20 청구인에게 1997년 귀속분 양도소득세 61,171,670원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.2.23 심사청구를 거쳐 1999.5.3 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점주택과 쟁점외주택등 2주택을 소유하고 있다가 1997.9.30에 먼저 쟁점주택을 OOO에게 양도하고 양도소득세 신고를 하였으며, 이후 1997.10.20에 쟁점외주택을 청구외 OOO에게 양도하고, 1998.10.17 쟁점주택을 OOO으로부터 재취득하였다.OOO은 사업(건설업)상 선후배사이로 청구인이 운영하는 건설회사가 아파트미분양으로 부도위기에 이르자 쟁점주택을 매수하였다가 OOO이 자녀 결혼자금 조달을 위하여 청구인에게 재양도하였는 바, 이는 1세대1주택인 상태에서 쟁점외주택을 양도한 것인데, 이를 1세대 2주택의 양도로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점주택을 양도한 이후에도 쟁점주택에서 계속 거주한 사실이 주민등록등본에 의하여 확인되고, 쟁점주택의 양도후 당분간 쟁점주택을 임차한 것이라면 이에 대한 임대차계약서를 제시하여야 함에도 이를 제시하지 못하고 있다.또한 매매계약서상 쟁점주택에 설정된 근저당을 해제하지 아니한 상태에서 매매계약을 체결하였으면서도 근저당권에 따른 채무의 인수여부를 언급함이 없이 청구인이 매수인으로부터 매매대금 전액을 수령한 것처럼 거래증빙을 제시하는 등 쟁점주택의 거래내용에 신빙성이 없으므로 처분청은 이를 대금수수가 수반되지 아니한 위장거래로 보았다.그렇다면, 쟁점외주택의 양도당시 청구인은 2주택을 보유하였으므로 쟁점외주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 배제하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점주택을 실제로 양도하였다가 재취득하였는지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제89조(비과세양도소득)에서, “다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다”고 규정하면서, 그 제3호에는 “대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라고 규정하고 있다.같은법시행령 제15조(1세대 1주택의 범위) 제1항에서 “법 제89조 제3호에서 「1세대 1주택」이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(단서 생략)”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 1997.9.30 쟁점주택을 양도하고, 1997.10.22 쟁점외주택을 양도하였으며, 1998.10.17 쟁점주택을 재취득하였으므로 쟁점외주택의 양도는 1세대 1주택의 양도로서 비과세되어야 한다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다.

(1) 먼저 쟁점주택의 양도와 관련하여 살펴보면,(가) 쟁점주택의 등기부등본에 의하면, 1992.10.7 OOOO은행 OO지점을 근저당권자로 하여 채권최고액 26백만원의 근저당권이 설정되어 있는 바, 부동산거래에 있어서 근저당설정에 따른 채무관계는 매매계약체결시 이를 계약서에 명시하여 분명히 하는 것이 부동산거래의 일반적인 관행임에 비추어, 청구인은 이와 관련하여 매매계약서에 아무런 언급이 없었으며, 매매대금 전액을 수령한 것으로 되어 있다. (나) 청구인은 쟁점주택을 양도한 이후에도 쟁점주택에서 계속 거주한 사실이 주민등록등본에 의하여 확인되는 바 쟁점주택의 양도후 이를 곧바로 임차한 경우라면, 이에 대한 임대차계약서를 제시했어야 함에도 전심절차에서는 이를 제출하지 않고 있다가 이건 심판청구에서 제출하였다.

(다) 위의 (가) 및 (나)와 관련하여 청구인은, 「잔금 40백만원 중 20백만원은 전세보증금으로 상계처리할 것이며, 나머지 잔금을 1997.9.27까지 완불한 상태에서 동 저당권을 1997.10.26까지 해지하지 않을 시는 민형사상 어떤 법적 조치에도 이의를 제기하지 않겠다」는 내용으로 청구외 OOO에게 제시하였다는 이행각서를 전세계약서(임대인 : OOO, 임차인 : 청구인, 전세보증금 : 20백만원, 전세기간 : 1997.7.26부터 12개월)와 함께 제출하였으나, 매매대금의 수수여부를 입증할 수 있는 금융자료등 객관적이고 구체적인 증빙의 제시가 없고, 사업자금으로 필요하여 쟁점주택을 양도하였다고 하면서도 수령한 매매대금의 사용처를 밝히지 못하고 있으며,이행각서등의 경우 심사청구등 전심절차에서는 제출하지 않고 있다가 이 건 심판청구에서 제출하였는 바, 공증이나 내용증명등의 방법에 의하여 객관적인 증거력이 인정되지도 않고 있으며, 사후에 작성되었을 지도 모른다는 개연성을 배제할 수 없으므로 이를 신뢰성이 있는 증빙자료로 받아들이기 어렵다 할 것이다. (라) 또한, 청구인은 사업자금이 필요하여 사업상 선후배간에 OOO에게 쟁점주택을 양도하였다고 하나, 청구인과 OOO은 사촌지간임이 호적등본에 의하여 확인되며, 청구인은 1989.7.23 폐업후 쟁점주택의 양도당시에는 OOO이 전무로 재직하는 경기도 OO시 분당구 소재 (주)OO종합건설에서 공사반장으로 근무한 사실이 있는 점 등으로 보아 청구인과 매수인 OOO은 특수관계자에 해당된다고 보아야 할 것이다. (마) 한편, 청구인은 1985년부터 1997년까지 총 25회에 걸쳐 부동산을 취득하고, 19회에 걸쳐 부동산을 양도한 사실이 있음이 국세청전산자료에 의하여 확인된다.

(2) 다음, 쟁점주택의 재취득과 관련하여 살펴보면,청구인은 쟁점주택을 취득했던 OOO이 장남의 결혼자금이 필요해서 청구인이 쟁점주택을 재취득하였다고 주장하면서 등기부등본, 매매계약서, 검인매매계약서, 예금통장등을 제출하였는 바,(가) 매매계약서에 의하면, 1999.9.1 계약금 3백만원을 계약과 동시에 매도자에게 지불하고, 1998.9.22 잔금 52백만원을 지불하는 것으로 되어 있으며, 동 잔금지급에 대한 증빙으로 1998.9.22 예금통장(OOOO은행 OOO지점, 계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOOO)에서 52백만원을 인출하였다고 하나 동 금액이 매도인(OOO)의 예금통장등에 입금된 사실이 확인되지 아니하므로 동 인출액의 용도가 잔금지급을 위한 것인지의 여부가 확인되지 아니한다. (나) 반면, 검인매매계약서에 의하면, 1998.10.1 계약금 5백만원을 계약과 동시에 매도자에게 지불하고, 1998.10.20 잔금 50백만원을 지불하는 것으로 되어 있으며, 동 잔금지급에 대한 증빙으로, 잔금중 17백만원은 현금으로 지급하고, 잔액 33백만원은 어음 만기일이 1998.11.4자인 약속어음으로 지급하였다고 하면서 1998.11.4 같은 예금통장(OOOO은행 OOO지점, 계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOOO)에 어음결제용으로 33백만원을 입금시켰다는 주장이나, 같은 날 어음결제용으로 인출된 사실이 발견되지 아니하며,그당시 같은 예금통장에서 수천만원 또는 수백만원대의 입출금이 빈번하게 발생한 것으로 나타나는 점으로 보아 동 입금액이 잔금결제를 위한 것이었는지 불분명하며, 이 또한 매도인의 예금통장등에 입금된 사실이 확인되지 아니한다.

(다) 위의 매매계약서와 검인계약서에 나타난 쟁점토지의 계약일 및 계약금, 잔금일 및 잔금이 서로 다르고, 매매계약서상의 잔금 52백만원의 지급을 위하여 1998.9.22자로 52백만원이 인출되었다고 하면서도, 검인계약서상의 1988.10.20자 잔금 50백만원 중 33백만원 대신 지급한 약속어음의 결제를 위하여 1998.11.4. 33백만원을 입금하였다고 하는등 같은 잔금에 대하여 지급일 및 지급액이 서로 다른 근거를 제시하고 있으므로 동 금융자료를 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어렵다. 위의 사실을 종합해 볼 때, 등기부등본상 쟁점주택의 양도 및 재취득을 거래대금의 수수가 수반되지 아니한 위장거래로 보고, 쟁점외주택의 양도당시 청구인이 2주택을 보유한 것으로 보아 쟁점외주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 배제하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.