부동산의 주택면적이 주택이외의 면적보다 큰지 여부(취소)

건물이 주거용에 공할 수 있는 구조로서 세입자들이 실제로 거주해 온 점 등 주택으로 사용되었다는 주장이 신빙성이 있어 보이고 쟁점부분을 주택으로 볼 경우 양도부동산은 주택면적이 주택이외의 면적보다 큰 것임

1. 처분 개요

청구인은 OO특별시 은평구 OO동 OOOOO 및 같은 동 OOOOOOO 대지 210.6㎡와 건물 209.91㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1983.4.26. 취득하여 거주하다가 2000.4.21. 양도하고 양도일에 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 예정신고 하였으나 양도소득세를 납부하지 아니하였다. 처분청은 2001.2.13. 2000년 귀속 양도소득세 39,288,830원을 청구인에게 결정고지 하자 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 대상에 해당된다며 2001.2.19. 고충민원청구를 제기하였고 처분청은 심의 결과 쟁점부동산의 건물 중 주택면적은 100.82㎡, 점포면적은 109.09㎡로 보아 당초 고지금액 중에서 주택면적에 대한 23,679,990원을 경정 감액 처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 쟁점부동산은 주택면적이 주택이외의 면적보다 크므로 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이라며 2001. 8. 17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산 중 2층 중간부분(이하 “쟁점부분”이라 한다)을 1986년에 용도 변경한 후, 2000.1.15.까지 세입자 최OO, 성OO, 최OO, 류OO 4명이 차례로 주택으로 거주하여 왔고 2001.6월초부터는 박OO이 거주하고 있으며, 주택으로 사용한 증거는 이 들 세입자들의 주민등록초본, 전세계약서, 공과금영수증, 거주사실확인서, 관할구청의 1999년 제2기 환경개선부담금 이의신청결과 직권조정조사결정서 등에 나타나 있다.

(2) 처분청에서 이의신청시 현지 확인하였다고 하나, 고충처리기간중에 현지답사는 있었지만, 쟁점부분은 당시 공가로서 잠김 상태로 열쇠를 보관하고 있는 양수자에게 개방요청도 없었고 열쇠를 빌려준 적도 없어 현장확인은 없었다.

(3) 최종세입자 류OO는 쟁점부동산 인근에 주소를 두고 수십 년 이상 배우자와 별거 중인 자로서 사실혼 관계에 있는 고OO과 살림을 하던 중 조사공무원이 직업을 묻자 종친회 운운한 것이며, 쟁점부분은 확실히 주택으로 사용되었음에도 처분청이 쟁점부분을 주택으로 보지 않고 주택이외의 면적으로 보아 쟁점부동산을 주택면적이 주택이외의 면적보다 더 적어 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 당초 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인의 이의신청시 현지확인 결과 주택부분이 주택이외의 면적보다 적으며, 2000.4.22. 건축물 용도변경시점부터 주택으로 볼 수 있고, 환경개선부담금 부과대상시설물조사보고서는 주택면적이 큰 것으로 조사되었으나, 재산세 과세대장상에는 주택면적이 적다.

(2) 최종 세입자 류OO에게 문의한 결과, 당초 조사공무원에게 1998.4월경까지 약4년간 거주하였으며, 앞부분은 OO류씨 종중 사무실로 사용하였고 안쪽 방에서 거주하였다고 확인한 후, 단지 거주용으로만 사용하였다고 번복한 확인서는 신빙성이 없어 쟁점부동산은 주택면적이 주택이외의 면적보다 적다고 판단되므로 1세대1주택 양도소득세 비과세규정을 배제하고 주택이외의 면적에 대하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 청구인이 주택으로 사용하였다는 쟁점부분을 주택으로 보아 쟁점부동산의 주택면적이 주택이외의 면적보다 큰지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

(1) 국세기본법 (1997.12.31. 법률 제5454호로 개정된 것) 제14조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법 (1999.12.28. 법률 제6051호로 개정된 것) 제89조 (비과세양도소득) 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세 라 한다)를 부과하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

(3) 소득세법시행령 (1995.12.30. 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제154조 (1세대 1주택의 범위)

① 법 제89조 제3호에서 1세대 1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생 계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말 한다.(단서 생략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

쟁점부동산의 건축물관리대장을 보면 건물은 1978.6.15. 사용승인이 되고, 지층 11.57㎡ 주택 및 점포, 1층 99.17㎡ 주택 및 점포, 2층 99.17㎡ 주택 및 점포로서 연면적은 209.91㎡이며 주용도는 주택으로 등재되어 있으며, 2000.4.27. 지층 보일러실 11.57㎡, 1층 주택 59.50㎡ 근린생활시설 39.67㎡, 2층 주택 59.50㎡ 근린생활시설 39.67㎡로 용도 변경되었고 건물 현황은 아래와 같다. - 아 래 - < 1층 99.17㎡ > < 2층 99.17㎡ >

ⓐ

청구인거주

주택

59.5㎡

ⓑ

점포

39.67㎡

도

로

ⓒ

청구인

거주주택

29.75㎡

ⓓ

쟁점

(방)

계단

도

로

ⓔ

점포

39.67㎡

부분

(부엌겸?????? 공간)

29.75㎡

59.5㎡

※ 지층 11.57㎡ 청구인은 쟁점부분을 주택으로 사용하였다고 주장하면서 세입자들의 주민등록초본, 전세계약서, 거주사실확인서, 환경개선부담금직권조정조사결정서 사본 등을 제출하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 쟁점부분에서 최OO(OOOOOOOOOOOOOO), 성OO, 최OO(OOOOOOOOOOOOOO), 류OO(OOOOOOOOOOOOOO)가 차례로 거주하였다는 청구인의 주장에 대해 보면, 최OO은 1987.1.24.～1989.6.22.까지(주민등록표초본 및 거주사실확인서), 성OO는 1989.6.15.～1994.4.17.까지(주거용 월세계약서) 그리고 최OO는 1994.5.10.～1996.1.5.까지(주민등록표초본 및 방 전세계약서) 거주하였다는 사실이 제출된 증빙과 우리 심판원에서 이들 중에서 연락이 닿은 최OO과의 전화통화에 의하여 확인된다.

(2) 다음으로, 양도부동산의 양도일 이전 마지막 세입자 류OO가 쟁점부분에 거주한 사실과 관련하여 조사공무원에게 진술한 내용 중 일부가 왜곡되었다며 류OO는 사실혼관계인 고OO과 1996.1.5.부터 2000.1.15.까지 쟁점부분에 거주하였다는 주장에 대해 본다. 먼저, 류OO가 2001.5.9. 조사공무원이 쓴 확인서에 서명한 내용을 보면, 「쟁점부분에 전세로 살은 기간은 정확히 기억은 나지 않지만 1998.4월경까지 약4년간 거주하였고 내부이용 상황은 앞부분은 종중(OO류씨)사무실로 사용하고 안쪽 방에서 잠을 자고 생활했으며, 보증금 약 3백만원에 월세 약 15만원 정도로 계약했으며 전세계약서는 분실하여 보관하고 있지 않음」으로 기재되어 있다. 그 후 2001.5.23. 거주사실확인서의 내용을 보면 「 본인은 주민등록은 은평구 OOO동 OOOOOO에 거주하고 있으나 사실혼 관계에 있는 고OO(OOOOOOOOOOOOOO)과의 살림을 위해 별도의 주거시설이 항상 필요한 실정인 바 1996년1월 경 쟁점부분에서 방1간, 부엌1간을 보증금 3백만원에 임차하여 1999년경까지 단지 주거 목적으로 거주한바 있고, 본인들의 개인사정상 주민등록을 이전하지 못하고 계약서도 분실하여 현재 보관하고 있지 않으며, 이사할 때 본인들이 사용하던 주방용품을 철거하였고, 지난번 세무공무원과 면담시 사실혼 관계의 노출을 꺼린 나머지 일부 상담의 내용이 사실과 상이하였음」이라고 기재되어 있다.

(3) 우리 심판원에서 2001.11.22. 11:15에 류OO 본인에게 쟁점부분에서 거주한 사실여부를 전화로 확인한 결과 「조사공무원이 집이 따로 있는데 쟁점부분을 사무실로 사용한 것이 아니냐고 물어서 노인네가 젊은 사람들에게 사생활이 부끄러워 그냥 잠도 자고 종중의 총무를 맡고 있어 손님도 접한다고 했는데 나중에 보니 와전된 것 같다」고 하며, 현재 주거지의 질문에 대하여는 「쟁점부동산 맞은편인 OO동 OOOOOO에서 고OO과 동거하고 있다」고 진술하고 있다. 또한 양도부동산의 매매를 알선한 OOO부동산 중개인 장OO(T. OOOOOOOO)에게도 전화 문의한 결과 「류OO는 쟁점부분에서 고OO과 5년이상 오랫동안 살림을 해왔으며, 동네에서는 수 십 년간 거주한 자로서 충남도민회장직을 맡다보니 친구들과 화투놀이로 소일해 왔으며 이는 동네사람들이 다 아는 사실이다」라고 진술하고 있다.

(4) 또한, 우리 심판원에서 2001.11.21. 17:00 쟁점부동산에 대한 실지 현황과 류OO의 거주사실여부에 대해 현지 확인조사를 한 바, 양도부동산중 쟁점부분은 2층 중간에 위치하여 건물옆 계단으로만 통할 수 있고, 방1간 및 부엌1간으로 되어 있으며, 쟁점부분 옆의 주택부분(ⓒ부분)은 1층의 주택부분(ⓐ부분)안에서만 올라갈 수 있도록 건축되어 있어 청구인 본인이 1층과 함께 주거용으로 사용하였다는 주장이 신빙성이 있어 보이고, 쟁점부분은 주택으로 임대할 수 있는 구조로 보인다. 또한 류OO의 거주사실에 대해 류OO의 주거지를 방문한 결과 쟁점부분과 규모 및 형태가 거의 비슷한 주택에서 고OO과 동거하고 있었고, 친구4명과 화투놀이를 하고 있었으며, 쟁점부분에서 5년이상 살았다고 진술하고 있다. 그 외 동네에서 수십 년간 살았다는 쟁점부동산 맞은편에 위치한 「OO감자국」 건물주 전OO, 「OO타이루」대표 김OO의 처, 「OO전자」대표의 처 등 동네사람들과 「OOO부동산」 대표 장OO에게 탐문 결과 류OO가 쟁점부분에서 고OO과 5년이상 거주하였고 우리 동네에서 계속 살아 온 사람이라고 진술하고 있다.

(5) 한편, 환경개선부담금부과대상 시설물조사보고서사본을 보면, 은평구청장은 쟁점부동산에 대해 1999년 제2기분 환경개선부담금 20,710원(부담금 19,730원, 가산금980원)을 청구인에게 부과하였다가 쟁점부동산의 건물 연면적 209.91㎡ 중 주택면적이 118.74㎡(1층 59.57㎡, 2층 59.17㎡)임을 확인하여 1999.10. 환경개선부담금 부과제외대상으로 결정한 사실이 나타나 있고, 우리 심판원에서 은평구 환경위생과 지방보건서기 이OO에게 위 결정사실의 진위여부를 전화로 확인한 결과 쟁점부동산에 대해 1999년 제2기분은 감액 결정되었고 그 이후부터는 환경개선부담금이 부과되지 않는다고 진술한 점이 확인되어 관할구청장은 쟁점부동산의 양도일 직전에 쟁점부분을 주택으로 인정하였다.

(6) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점부분은 주거용에 공할 수 있는 구조로서 1987.1.24.부터 세입자들이 거주해 온 점, 마지막 세입자 류OO가 조사공무원과 당초 면담 때부터 안쪽부분(방)에서 생활을 하였다고 진술한 점, 은평구에서 사실조사 결과 쟁점부분을 주택으로 인정하여 환경개선부담금을 부과 취소한 점, 류OO가 사생활의 노출을 꺼려서 바깥부분(부엌 겸 공간)은 종OO을 보았다고 진술한 점, 오랫동안 거주한 동네 주민들이 류OO와 고OO이 쟁점부분에서 5년이상 거주하였다고 일관되게 진술하는 점등으로 보아 쟁점부분은 점포가 아닌 주택으로 사용되었다는 청구인의 주장이 신빙성이 있어 보이고 쟁점부분을 주택으로 볼 경우 양도부동산은 주택면적이 주택이외의 면적보다 큰 것임을 알 수 있다. 따라서 처분청이 청구인이 쟁점부동산을 양도한 데 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 당초 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 국세심판관회의의 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.