재건축승인이 난 재건축조합주택을 주택으로 보아야 하는지 여부(취소)

주택 양도당시 재건축사업계획이 승인되어 시행 중인 다른 아파트가 철거되지 않았다고 소유주택에 포함하여 1세대2주택으로 보아 과세한 처분은 부당함

1. 처분개요

청구인은 OOOOO OOO OOO OOOO 대 177㎡, 단독주택 161.66㎡ (이하 "쟁점주택"이라 한다)를 2003.6.2. 양도하고 1세대 1주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니 하였다.처분청은 쟁점주택의 양도일 현재 청구인이 1990.2.26. 취득한 OOOOO OOO OOO OO OOOOOOO OOOO OOO호(이하 "쟁점외주택"이라 한다)가 재건축시행중이나 아직 철거되지 아니 하였으므로 2주택 보유자로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하고 2003.12.1. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 8,401,520원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2004.2.9. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점외주택인 OOOO아파트에서 1990.2월부터 13년 이상 거주하다가 2002.11월 주택건설촉진법에 의한 재건축사업을 시행하게 되어 2003.4월말 동 주택을 OOOOO단지아파트재건축조합(이하 "재건축조합"이라 한다)에 신탁이전하고 현 주소지인 OOOOO OOO OOO OOOOO OOOOO OOOOOO호(이하 “임대주택”이라 한다)로 거주이전하였다. 청구인이 쟁점외주택에서 퇴거한 즉시 재건축조합은 쟁점외주택의 도시가스, 수도, 전기 등 내부시설을 철거조치하여 쟁점외주택은 사실상 폐가상태로 사실상 주택으로 볼 수 없으며,국세청의 예규도 2주택을 보유중인 세대가 1주택을 재건축시행중에 다른 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세를 비과세하고 있음에도 처분청이 쟁점주택 양도당시 쟁점외주택이 완전히 철거되지 아니 하였다는 이유(재건축아파트는 3,280세대의 규모로 단시일에 철거할 수 없는 실정으로 사업계획상 2003.12.31까지 철거완료예정이었음)로 19년 이상 보유한 쟁점주택을 양도한데 대하여 1세대 1주택으로 인정해 주지 아니함은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점주택 양도당시 쟁점외주택은 재건축승인이 난 이후에도 실제 철거가 이루어지지 아니하였으므로 청구인의 주택수에 포함되어 1세대 2주택에 해당한다 할 것이므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점주택 양도당시 재건축사업시행중인 다른 아파트(쟁점외주택)가 철거되지 않았다는 이유로 1세대 1주택의 비과세를 배제하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제89조【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득같은 법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정 고시된 분당 일산 평촌 산본 중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.1.-

3. (생략)같은 법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

(16) 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1983.10.10. 쟁점주택을 취득하여 2003.6.2. 양도하고 양도소득세를 무신고한데 대하여 처분청은 쟁점주택의 양도일 현재 재건축시행중인 청구인의 쟁점외주택이 사실상 철거되지 아니 하였으므로 이를 청구인의 소유주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세적용을 배제한 후 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 2주택을 보유중인 세대가 1주택을 재건축시행 중에 다른 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세를 비과세하여야 함에도 재건축시행중인 쟁점외주택을 청구인의 주택수에 포함하여 1세대 2주택으로 보아 이 건 과세함은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 OOOO아파트 3단지내에 있는 쟁점외주택을 1990.2.26. 취득하였다가 2003.3.21. 재건축조합에 신탁을 등기원인으로 하여 소유권을 이전하였음이 등기부등본상 확인되며, OO구청장의 사업계획승인서(2002.11.29)에 의하면 OOOOO단지아파트는주택건설촉진법 제33조및동법 시행령 제32조의 규정에 의하여 재건축사업이 승인(OOOO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO)되었고 그 재건축의 완료된 사용검사예정일은 2006.6월로 확인된다. (나) OOOOO단지아파트 재건축조합장이 2002.12.30. 재건축사업의 추진일정에 대하여 청구인에게 보낸 조합원통신문(제16호)에 의하면 조합원의 이주기간은 2003.1.15～2003.8.14, 아파트철거는 2003.8.15～2003.12.31, 재건축 본공사의 착공은 2004.1.1, 준공입주는 2007년 중순경으로 예정되어 있고,위의 재건축사업의 이주계획에 의하여 청구인은 1993.3.4부터 거주하던 쟁점외주택에서 2003.4.30. 현거주지인 임대주택으로 퇴거하였음이 주민등록등본, 임대주택 소유주인 이OO과의 임대차계약서(계약일 2003.3.31, 임대기간 2003.4.30부터 24개월) 등에 의하여 확인된다.

(다) 재건축조합대표인 이OO은 청구인이 쟁점외주택에서 퇴거한 2003.4.30.자에 도시가스, 상수도, 전기시설 및 창문 등 내부시설을 완전히 철거하여 주택기능을 못하도록 조치한 사실을 확인(2004.2.9)하고 있고, 청구인이 제출한 쟁점외주택의 현장사진에 의하면 내부시설철거로 사람이 거주할 수 없는 폐가상태임을 알 수 있으며, 국세심판원이 2004.4.19. 재건축조합에 문의한 결과 쟁점외주택이 속한 OOOOO단지아파트전체는 2004.3월에야 사실상 철거완료한 것으로 확인된다.

(3) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴보면, 국내에 2주택을 보유한 세대가 그 중 하나의 주택에 대하여 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원으로 참여하여 동 재건축사업의 시행으로 그 재건축추진중인 주택이 주택건설사업계획의 승인 이후부터주택건설촉진법 제33조의2의 규정에 의한 사용검사 등을 받기 전에 나머지 한 주택을 양도하는 경우, 그 주택을 양도일 현재 3년이상 보유한 경우에는소득세법시행령 제154조제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것인 바(OOO OO OOOOOOOOOOO, OOOOOOOO OO O), 이 건 과세대상인 쟁점주택은 청구인이 19년 이상 보유하다가 양도한 사실에 대하여 당사자간 다툼이 없고, 쟁점외주택은 쟁점주택 양도일 현재 완전히 철거된 사실은 확인되지 않지만 청구인이 2003.4.30. 퇴거한 이후 사실상 주택으로서의 사용이 불가능한 폐가상태이고, 재건축주택에 있어 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 기간은 주택건설촉진법상 사업계획승인일부터 재건축아파트의 사용검사필증교부일까지 이므로 처분청이 2002.11.29. 재건축사업계획이 승인되어 시행중인 쟁점외주택을 청구인의 소유주택에 포함하여 1세대 2주택으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

라. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.