쟁점부동산 양도와 관련하여 청구인이 수령한 금액이 40백만원에 불과하므로 처분청이 매매계약서 내용대로 양도소득세를 과세한 것이 부당하다는 청구주장의 당부(기각)

특약사항을 이행하지 못한 상태로 잔금을 수령하지 못하였다 하더라도 매매계약서에 의해 수령할 권리가 확정된 금액을 양도가액으로 과세한 처분은 정당함

1. 처분 개요

가. 청구인은 OOO를 2010.1.14. 장OOO에게 양도하고 양도소득 과세표준 예정신고를 하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서에 의해 청구인이 쟁점부동산을 5억 5,000만원에 양도한 사실을 확인하고, 2011.1.5. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 127,441,160원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2010.1.5. 쟁점부동산을 매매대금 5억 5,000만원(계약금 4천만원, 잔금 5억 1,000만원)에 양도하기로 계약을 체결하면서, 잔금 5억 1,000만원은 쟁점부동산의 등기부등본상 모든 선순위 권리 설정사항을 청구인이 말소한 후 수령하기로 한바 있으나, 선순위 권리인 가등기 2건과 근저당권 2건을 해제하는 비용이 과다하여 청구인은 2010.12.15. 양수자에게 잔금수령을 포기하고 쟁점부동산의 선순위 하자를 해결해 줄 것을 내용으로 하는 내용증명 통지를 한 상태로, 청구인이 쟁점부동산의 양도와 관련하여 수령한 금액은 계약금 4천만원에 불과함에도 처분청이 계약서상 매매금액인 5억 5,000만원을 양도가액으로 하여 과세한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

등기부등본상 쟁점부동산의 소유권이 2010.1.14.로 청구인에서 양수자인 장OOO 명의로 이전등기 경료된 사실이 있으므로, 비록 잔금이 청산되기 전이라도 「소득세법 시행령」제162조 제1항 제2호 규정에 따라 쟁점부동산의 양도시기는 2010.1.14.가 되는 것이고, 쟁점부동산의 소유권이 이전됨에 따라 매매대금에 대한 권리는 확정적으로 발생하는 것이어서 미수령 잔금에 대한 별도의 채권도 존재한다 할 것이므로 청구인이 현재까지 수령한 4천만원이 쟁점부동산의 양도가액이라는 주장은 타당하지 아니하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점부동산 양도와 관련하여 청구인이 수령한 금액은 4천만원에 불과하므로 처분청이 매매계약서 내용대로 양도소득세를 과세한 것이 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 양수인 장OOO간에 2010.1.5. 작성한 쟁점부동산 매매계약서 내용을 보면, 대상물건은 OOO 전 625㎡(이전할 공유지분 625분의 195 이OOO 지분 전부)이고, 매매대금은 5억 5,000만원(계약금 4천만원, 2010.5.30. 잔금 5억 1,000만원)으로 하며, 특약사항으로 등기상의 모든 선순위 하자는 매도인이 책임지고 말소시키기로 정하고 아파트에 관련되는 부과금은 매수인이 책임지며, 잔금지불은 등기상의 선순위 하자가 말소되는 때를 기준하여 10일내에 정산 지불한다고 기재되어 있다.

(2) 쟁점부동산의 매매와 관련하여 2010.1.20. OOO구청장이 발급한 부동산거래계약 신고필증 내용을 보면, 거래물건의 종류는 토지 및 건축물(공동주택-아파트), 분양권(분양금액 429,650,063원)으로, 소재지.지목.면적은 OOO 213-602호.대지.47.11㎡으로, 계약대상 면적은 토지 47.11㎡, 건물 84.95㎡로, 물건거래금액은 5억 5,000만원이고, 실제 거래가격은 5억 5,000만원(계약금 4천만원, 잔금 5억 1,000만원)이며, 계약조건 및 기한에 대해서는 특이사항이 없다고 기재되어 있다.

(3) OOO이 발급(일자 미기재)한 분양대상자별 관리처분 내역서에 의하면, 관리처분계획변경 인가일은 2009.10.27.이고, 종전토지 및 건축물OOO에 대한 분양기준 가액은 400,820,063원(34평형)이며, 공동주택 분양가(추산액)는 427,640,063원이고, 청산내역으로 26,820,001원(분양가 - 분양기준가액)을 징수한다고 되어 있다.

(4) 청구인의 호적등본(제적사항 포함)에 의하면, 쟁점부동산의 양수자인 장OOO은 청구인의 딸인 이OOO의 남편으로 확인되고, 청구인은 2010.12.16. 쟁점부동산 매매계약과 관련하여 매수인 장OOO에게 부동산 매매계약의 특약사항에 대한 이행불능이라는 제목으로 ‘매매계약서상 특약사항을 청구인이 이행할 수 없어 잔금수령 등 모든 권리를 포기하고 특약사항의 하자정리를 매수인이 임의로 결정하여 정리하여 줄 것’을 내용으로 하는 내용증명 통지를 한 것으로 확인된다.

(5) 청구인은 2010.1.5. 쟁점부동산을 매매대금 5억 5,000만원에 양도하기로 계약을 체결한 것과 관련하여, 선순위 권리인 가등기 2건과 근저당권 2건을 해제하는 비용이 과다하여 청구인이 2010.12.15. 양수자에게 잔금수령을 포기하고 쟁점부동산의 선순위 하자를 해결해 줄 것을 내용으로 하는 내용증명 통지를 한바 있고, 청구인이 쟁점부동산의 양도와 관련하여 실제로 수령한 금액은 계약금 4천만원에 불과하므로 처분청이 매매계약서상 매매금액인 5억 5,000만원을 양도가액으로 하여 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

(6) 살피건대, 쟁점부동산의 경우 잔금을 청산하기 전에 양수인 명의로 소유권이전등기가 된 이상, 양도소득세 산정을 위한 쟁점토지의 양도시기는 「소득세법 시행령」제162조 제1항 제2호에 의하여 등기부에 기재된 등기접수일인 2010.1.14.이라 할 것이고, 청구인이 비록 잔금을 수령하지 못하였다 하더라도 이는 매매계약서에 의해 매매가액으로 수령할 권리가 확정된 금액이어서 실제 수령한 4천만원을 양도가액으로 하여야 한다는 청구주장은 타당하지 아니한바, 처분청이 쟁점부동산의 매매계약서상 매매금액인 5억 5,000만원을 양도가액으로 하여 과세한 것은 잘못이 없다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.