비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부(기각)

당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 해당가액이 있는 경우 이를 시가로 볼 수 있음

1. 처분개요

가. 청구인은 2007. 4. 9. 모(母) 이OO으로부터 OOO OOO OOO OOO OOOOOO OOOO(대지 20.57㎡, 건물 38.79㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받기로 하는 증여계약을 체결하고, 2007. 4. 10. 증여를 원인으로 쟁점주택의 소유권이전등기를 완료한 후, 2007. 7. 1. 증여재산가액을 2007. 4. 10. 현재 쟁점주택의 기준시가인 40,000,000원으로 평가하여 증여세 900,000원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점주택에 대하여 청구인이 평가한 위 기준시가를 부인하고, 이OO이 쟁점주택 증여일 전 3월 이내인 2007. 3. 31. 박OO에게 쟁점주택과 동일한 연립주택건물 내 1층에 위치한 102호(대지 20.57㎡, 건물 38.79㎡, 이하 “비교주택”이라 한다)를 130,000,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 매도하기로 하는 매매계 약을 체결하였으므로 쟁점금액을 매매사례가액으로 하여 쟁점주택의 시가로 인정한 후, 쟁점금액을 쟁점주택의 증여재산가액으로 평가하여 2008. 3. 3. 청구인에게 증여세 9,637,200원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008. 6. 5. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

시가를 추정함에 있어서 부동산은 각각 고유한 특성을 가지고 있기 때문에 같은 건물일지라도 동일성이 유지되는 경우가 아니면 매매사례가액을 적용 할 수 없을 뿐만 아니라, 본 청구의 부동산 소재지인 OOO OOO은 2006년 말부터 부동산 가격변동이 아주 심하여 동일건물이라도 매매사례가격을 적용하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

비교주택은 쟁점주택과 동일한 연립주택건물 내 1층에 위치하고 있을 뿐만 아니라 그 대지 및 건물 면적 또한 쟁점주택의 그것과 동일하고, 쟁점주택의 증여일인 2007. 4. 10. 현재 쟁점주택의 기준시가(40,000,000원)가 비교주택의 기준시가(36,000,000원)보다 오히려 4,000,000원 더 높으며, 비교주택에 관한 매매계약 체결일(2007. 3. 31.)과 쟁점주택에 관한 증여일(2007. 4. 10.)이 불과 10일 밖에 차이가 나지 않아 그 사이에 큰 가격변동이 있었다고 볼 수 없고, 비교주택의 양도자와 쟁점주택의 증여자가 청구인의 모(母) 이OO으로 동일인인 점을 감안하면, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항에 규정된 「당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 해당가액이 있는 경우 이를 시가로 본다」에 해당한다고 할 수 있으므로 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보고 동 가액을 쟁점주택에 관한 증여재산가액으로 평가하여 증여세를 부과한 본 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 같은 동에 소재하는 비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다.(이하 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제23조 (증여재산의 취득시기) ①법 제31조제1항의 규정을 적용함에 있어서 법 제33조 내지 법 제45조의2의 규정이 적용되는 경우를 제외하고는 증여재산의 취득시기는 다음 각호의 1에 의한다.

1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기ㆍ등록을 요하는 재산에 대하여는 등기ㆍ등록일. 다만, 「민법」 제187조 의 규정에 의한 등기를 요하지 아니하는 부동산의 취득에 대하여는 실제로 부동산의 소유권을 취득한 날로 한다.

(3) 상속세 및 증여세법 제61조 (부동산등의 평가) ①부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

4. 주택 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등) ①법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각 호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택에 관한 2007. 4. 9.자 검인계약서, 비교주택에 관한 매매현황자료 및 쟁점주택과 비교주택의 각 등기부등본에 의하면, 청구인의 모(母) 이OO이 쟁점주택(202호) 증여일(2007. 4. 10.) 전 3개월 이내인 2007. 3. 31. 청구외 박OO에게 같은 동 1층에 소재하는 같은 면적의 비교주택(102호)을 양도한 사실이 확인된다.

(2) 국토해양부장관이 고시하는 공동주택가격에 의하면, 쟁점주택의 증여일인 2007. 4. 10. 현재 쟁점주택의 기준시가(40,000,000원)가 비교주택의 기준시가(36,000,000원)보다 4,000,000원 더 높은 사실이 확인된다.

(3) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 청구인의 주장이 타당한 지 본다. 청구인은 쟁점주택이 소재하는 OOO OOO의 경우 2006년 말부터 부동산의 가격변동이 아주 심하여 비교주택의 매매사례가격을 쟁점주택의 시가로 적용하는 것은 부당하다고 주장하나, 비교주택은 쟁점주택과 동일한 연립주택건물 내에 위치하고 있을 뿐만 아니라 그 대지 및 건물 면적 또한 쟁점주택의 그것과 동일하고, 쟁점주택의 증여일인 2007. 4. 10. 현재 쟁점주택의 기준시가(40,000,000원)가 비교주택의 기준시가(36,000,000원)보다 오히려 4,000,000원 더 높으며, 비교주택에 관한 매매계약 체결일(2007. 3. 31.)과 쟁점주택에 관한 증여일(2007. 4. 10.)이 불과 10일 밖에 차이가 나지 않아 그 사이에 큰 가격변동이 있었다고 볼 수 없고, 비교주택의 양도자와 쟁점주택의 증여자가 청구인의 모(母) 이OO으로 동일인인 점을 감안하면, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항의 규정에 따라 비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보고 동 가액을 쟁점주택의 증여재산가액으로 평가하여 증여세를 경정·고지한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.