부동산을 양도한 것을 부동산매매업에 의한 양도로 보는지 여부(기각)

부동산의 신축목적, 규모, 태양, 부동산 거래횟수 등에 의할 때 영리목적으로 건물을 신축하여 판매한 것으로써 사업성이 인정되므로 부동산의 양도는 부동산매매업에 의한 양도로 봄이 타당함

1. 처분개요

청구인은 84.1.25 및 85.11.13 취득한 인천광역시 서구 OO동 OOOOO 대지 199.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 위에 여관건물 494.64㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 앞의 토지, 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.11.1 신축하여 90.12.24 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다처분청은 청구인이 매매를 목적으로 쟁점건물을 신축하여 양도한 것이므로 쟁점부동산의 양도는 부동산매매업에 의한 양도에 해당한다 하여 96.5.16 청구인에게 90년 귀속분 종합소득세 66,676,460원 및 동 방위세 13,335,290원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 96.6.25 심사청구를 거쳐 96.9.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구 주장

(1) 청구인은 쟁점건물을 신축하기 전인 89.4.5 쟁점토지만을 나대지 상태로 양도한 것을 매수자인 청구외 OOO, OOO가 청구인 명의로 쟁점건물을 신축하여 임대하다가 청구외 OOO에게 양도(미등기 전매)한 것이고, 또한 장기보유한 토지를 양도한 것이므로 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 부과한 처분은 부당하고,

(2) 설사, 청구인이 쟁점건물을 신축하여 양도한 것으로 본다 하더라도 청구인의 직업이 중기기사이고, 또한 여관업을 하기 위하여 건물을 신축하였으나 경제적 사정으로 양도하게 된 것이므로 부동산매매업에 의한 양도로 보아 종합소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인은 임대를 목적으로 쟁점건물을 신축하였다고 하나 신축당시부터 양도일까지 부동산임대업으로 사업자등록을 한 사실이 없으며, 청구인이 제시한 임대차계약서의 계약내용중 단서조항에 임대기간중 쟁점건물이 매매되었을 경우의 조건 등이 명시되어 있는 점으로 보아 임대목적보다는 매매를 목적으로 신축하였다고 보여지며, 청구인은 88년부터 90년 사이에 부동산을 4회 취득하고, 3회 양도한 것으로 나타나 계속적인 부동산매매행위가 있었음이 확인되고 있으므로 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 양도한 행위는 판매수익을 목적으로 한 사업성이 인정되고, 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업에 해당되는 것으로 보아 종합소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 청구인이 나대지 상태인 쟁점토지만을 양도한 것인지 여부

(2) 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것을 부동산매매업에 의한 양도로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부나. 청구인이 나대지 상태인 쟁점토지만을 양도한 것인지 여부에 대하여(1)국세기본법 제14조(실질과세) 제1항은 “과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다”라 고 규정하고 있고,구소득세법 제4조(94.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제3항에는 「제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하 생략)」라고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지만을 나대지 상태로 양도한 것이라고 주장하면서 89.3.23자 매매계약서, 중개업자인 OOO의 확인서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 보면,매매계약서에는 청구인이 쟁점토지만을 63,000,000원에 청구외 OOO, OOO에게 89.4.5(매매계약서상 잔금지급약정일) 양도하는 것으로 되어 있고, 특약사항으로는 청구인이 잔금청산과 동시에 인천광역시 서구 OO동 OOOOOO 소재 하천부지 405평과 쟁점토지에 청구외 OOO, OOO가 가등기를 하는데 협조하며, 쟁점건물은 청구인 앞으로 건축함과 동시에 법적인 보존을 위하여 이에 가등기하는 내용이 명시되어 있고, 관련 부동산의 등기부에는, 매매계약서 내용대로 가등기 된 사실이 있으며, 쟁점토지 매매계약서상 중개인으로 기재된 OO부동산 OOO의 사실확인서에는 청구인이 쟁점토지를 89.4.5 OOO, OOO에게 양도한 사실이 있음을 중개인으로서 인감증명서를 첨부하여 증명한다고 되어 있으며, 청구외 OOO의 사실확인서에는 청구외 OOO은 89.4.5 쟁점토지를 청구인으로부터 취득하여 89.11.1 OOO 명의로 여관을 신축하여 OOO에게 임대하다가 90.12.24 청구외 OOO에게 양도한 사실을 인감증명서를 첨부하여 증명한다고 되어 있다.

(3) 청구인이 주장하는 바와 같이 청구인이 쟁점토지만을 나대지 상태로 청구외 OOO, OOO에게 양도한 것이라면, 쟁점토지에 대한 소유권이전등기만 하여주면 되는 것을 특별한 사유도 없이 청구인소유의 다른 부동산 및 쟁점토지에 가등기를 하고 청구인 명의로 쟁점건물을 신축하여 보존등기하는 등 복잡한 절차를 취한 점으로 보아 청구인이 제시한 쟁점토지의 매매계약서에 대한 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이며, 쟁점토지의 등기부에는 청구인이 청구외 OOO, OOO에게 양도한 것이 아니라 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있고, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도시기에 양도대금이 청산된 사실도 확인되지 아니하므로 청구인은 쟁점토지만을 나대지 상태로 양도한 것을 매수자인 청구외 OOO, OOO가 쟁점건물을 신축하여 쟁점부동산을 미등기 전매하였다는 청구 주장은 사실로 인정되지 아니한다 할 것이다.

다. 쟁점부동산의 양도가 부동산매매업에 의한 양도인지 여부에 대하여(1)구소득세법 제20조(94.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제1항 제8호에는 금융·보험업·부동산업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 보도록 규정하고 있으며,같은법시행령 제36조에는 「법 제20조 제1항 제8호의 소득은 다음 각호의 사업에서 발생하는 소득으로 한다.1.～2.(생략)

3. 부동산매매업」으로 규정하고 있고,부가가치세법 시행규칙 제1조제1항에는 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”라고 규정하고 있는바,전시한 법규정상 부동산매매업인지 그 여부의 판단은 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하지 아니하는 경우에도 수익을 목적으로 사업을 영위하는 경우에는 1과세기간에 단 1회 신축양도해도 부동산매매업으로 보는 것이며, 사업성 여부는 부동산매매의 목적, 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성 등을 고려하여 사회통념에 의하여 판단하는 것이다(같은 취지 : 국심 93경2021, 93.10.28 : 대법원 판례 86누138, 87.4.14).

(2) 청구인은 퇴직후 여관업을 하기 위하여 쟁점부동산을 건축하였으나 자금부족으로 양도하였고, 청구인이 그 동안 거래한 주택건물은 거주목적(1세대 2주택이 된 경우가 없음)으로, 하천부지는 노후 경작목적으로 취득하였으며, 또한 청구인은 20년 이상 중기기사로 회사에 근무하고 있었음에도 처분청이 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업에 의한 양도로 보아 전시한 종합소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하면서 등기부등본, 재직증명서 등을 제시하고 있다.

(3) 청구인의 재직 및 경력 증명원에 의하면 청구인은 78.2.25부터 81.8.16까지 OO건설산업주식회사에 덤프기사로 근무하였고, 82.9.4부터 83.9.2까지는 주식회사 OO개발에 중기기사로 근무하였으며, 86.8.2부터 현재까지 OOOO공업주식회사에 근무하고 있는 사실이 확인되고 있고, 청구인은 쟁점토지등에 3회의 근저당권을 설정한 사실이 있으며, 국세청 전산자료에 의하면 청구인은 쟁점부동산의 양도당시인 90년도에 쟁점부동산을 포함하여 부동산을 1회 취득하고 2회 양도한 사실이 확인되고 있다.

(4) 청구인은 여관건물인 쟁점건물을 신축하면서 사업자등록을 한 사실이 없을 뿐만 아니라 직접영업용에 공하여 사업을 영위한 사실도 없이 쟁점부동산을 양도한 점으로 보아 쟁점건물을 신축하여 판매할 수익의 목적이 있었던 것으로 보인다.

(5) 위의 사실을 종합하여 보면, 청구인의 직업이 중기기사이고, 쟁점부동산의 양도당시 경제적 곤란을 겪고 있었다 하더라고 쟁점부동산의 신축목적, 규모, 태양, 청구인의 부동산 거래횟수 등에 의할 때, 청구인은 영리목적으로 쟁점건물을 신축하여 판매한 것으로써 사업성이 인정되므로 쟁점부동산의 양도는 부동산매매업에 의한 양도로 봄이 타당하다 하겠다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 모두 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.