쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 요건에 해당되는지 여부 등

청구인은 쟁점주택 양도당시 3주택을 소유한 것으로 나타나고, 쟁점주택 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙자료를 제출하지 못하고 있으며, 양도소득세를 무신고한 경우 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년 이내에 과세할 수 있으므로, 처분청이 쟁점주택 양도에 대하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 1981.4.1. OOO번지 소재 주택을 취득하여 그 지상에 단독주택(2층 170.5㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축한 후 2010.11.26. 경매로 매각하였으나 양도소득세 신고를 하지 않았다.

나. 처분청은 쟁점주택 양도당시 청구인이 1세대 3주택자인 것으로 보아 양도가액은 경락가액인 OOO원을 토지와 건물로 안분하여 적용하고 취득가액은 환산가액인 OOO원으로 하여 2013.4.1. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.6.27. 이의신청을 거쳐 2 013.10.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인 소유로 되어 있는 OOO 단독주택 187.3㎡(이하 “OOO주택”이라 한다)는 청구인이 여동생의 채무보증을 하였다가 쟁점주택이 압류가 되자, 청구인의 여동생 소유의 OOO주택에 청구인이 가등기를 한 후 소유권이전을 하였으나, 사실상 OOO원이 넘는 손실을 보고 강제경매를 당한 건물이므로 실제로 청구인의 소유로 볼 수 없으며, OOO 59.8㎡(이하 “OOO아파트”라 한다)도 쟁점주택의 강제경매가 14일만 늦게 진행되었어도 과세대상이 되지 않았을 것이다.

(2) 처분청은 청구인이 구건물을 철거하고 쟁점주택을 신축하게 된 경위를 입증하기 위하여 제출한 OOO지방법원의 판결문에 근거하여 3층 건물 전체를 OOO원에 신축한 것으로 호도하고 있다. 청구인이 법원에 제출한 자료는 쟁점주택 신축당시 겪은 어려움과 그 후 증축한 2층 건물과 3층 부속 건물 또한 청구인이 지었다는 것을 입증하는 자료일 뿐이나, 처분청은 이를 근거로 거액의 공사비가 소요된 쟁점주택 전체를 OOO원에 건축한 것으로 판단하고 있다. 쟁점주택 건축 당시 고액의 건축비가 소요되었음은 당시 2, 3층 증축공사를 한 강OOO과 공사과정을 소상하게 알고 있는 최OOO, 홍OOO의 사실확인서에서 알 수 있다.

(3) 처분청은 법령을 근거로 하여 2년이 경과한 후에 과세를 한 것이 정당하다고 주장하나, 쟁점주택은 강제경매로 실제 이익이 발생하지 않았고, 가정이 파탄지경에 이르러 국가의 보호가 필요한 국민이 양도소득세 적용대상이 됨을 알고 양도소득세 신고를 한다는 것은 불가능함에도 처분청은 법령규정에 얽매여 국민의 고충을 외면하고 있다. 쟁점주택이 OOO주택보다 먼저 강제경매되었음에도 OOO주택은 과세통보를 하고 쟁점주택에 대해서는 과세통보를 하지 않았으므로 법률상 효력이 없다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점주택 양도일 현재(2010.11.26) 쟁점주택 외에 청구인이 소유한 OOO주택(취득일 2009.7.9., 양도일 2011.3.2.)과 배우자 김OOO가 소유한 OOO아파트(취득일 2004.6.30., 양도일 2010.12.10.)가 있어 1세대3주택자인 것으로 확인된다.

(2) 청구인은 처분청에서 쟁점주택 전체를 OOO원에 건축한 것으로 호도한 것이라고 하나, OOO지방법원이 의뢰한 ㈜OOO이 평가한 감정평가서에서 신축당시 소요경비를 확인할 수 없고, 다만 청구인이 추가 제출한 공사손해배상청구 판결문 에서 건물신축 공사비를 OOO원으로 합의한 사실이 확인된다. 청구인은 쟁점주택의 취득가액에 대해 실사를 요청하면서 입증자료로 사실확인서 2부를 제출하였으나, 쟁점주택 취득당시 소요된 경비를 확인할 수 없어 「소득세법」제97조 양도소득세 필요경비 계산 규정에 의거 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 취득가액을 환산가액으로 결정한 처분은 정당하다.

(3) 청구인은 2010년 귀속 양도소득세 무신고 결정에 대해 2년이 경과한 후에 결정·고지하는 것은 부당하다고 하나,「국세기본 법」제26조의 2「국세부과의 제척기간」이 경과하기 전에 고지한 것으로 당초 고지는 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점주택의 양도가 1세대1주택 비과세 요건에 해당되는지 여부

② 취득가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분의 당부

③ 양도소득세 무신고에 대하여 2년이 경과한 후에 결정 ·고지한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액 에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다 . 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가제3항 제1호의 매매사례가액 × 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

(3) 국세기본법 제26조의2 【국세부과의 제척기간】①국세는 다음 각 호에 규정된 기간이 끝난 날 후에는 부과할 수 없다.

2. 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간 다 . 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1981.4.1. OOO번지 소재 OOO주택을 취득한 후, 위 지상에 단독주택(등기부등본상 2층, 170.5㎡)을 신축하여 2002.3.12. 소유권 보존등기를 하였으며, 쟁점주택은 2010.11.26. 강제경매를 등기원인으로 하여 매각되어 소유권이 이전되었음이 등기부등본상에 나타난다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점주택 양도후 양도소득세를 무신고하자, 쟁점주택의 양도가액은 경락가액인 OOO원을 토지와 건물로 안분하여 적용하고, 취득가액은 양도당시의 토지, 건물 실지거래가액을 환산한 가액인 OOO원으로 하여 청구인에게 양도소득세 O O,OOO,OOO원을 결정·고지하였다.

(3) 청구인의 쟁점주택 양도일 현재 주택 보유현황은 다음과 같다.

(4) 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 강OOO이 작성한 사실확인서(2013.10.4.)에는 “본인은 쟁점주택의 2, 3층 증축당시 자재는 건축주가 구입하기로 하고, 강OOO과 함께 시공한 사실이 있으며, 2층은 고급자재를 사용하여 평당 OOO원 이상의 건축비가 소요되었으므로 실건축비는 OOO지방법원이 ㈜OOO에 의뢰한 감정평가서상의 평가액보다 많이 소요되었다. 위 사실을 감안할 때 감정평가서의 평가액을 건축비로 인정하는 것이 마땅하다”라고 기재되어 있으며, 최OOO의 사실확인서(2013.10.4.)에는 “강OOO의 사실확인내용이 사실에 입각한 것이다”라고 기재되어 있다. (나) OOO지방법원에서 쟁점주택의 경매를 목적으로 ㈜OO O O OOOOOO에 의뢰한 감정평가서에는 평가가격시점이 2 010.5.17. 이며, 평가액은 OOO원(토지 OOO원, 건물 O OO,OOO,OOO원)인 것으로 나타난다. (다) OO지방법원 판결문(2003가소94413 공사대금, 2003003017 2740 손해배상, 2003.11.27)에는 건축업자 김OOO은 청구인에게 손해배상액 OOO원 중 미지급공사대금 OOO원을 상계하고 남은 OOO원을 지급하라고 결정하였음이 나타난다.

(5) 「소득세법」제97조 제1항에서는 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 실지거래가액으로 하도록 규정하였고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용하도록 하고 있다.

(6) 살피건대, 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 쟁점주택을 포함하여 3주택(배우자명의 주택 포함)을 소유한 것으로 나타나고, 쟁점주택의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙자료를 제출하지 못하고 있으며, 양도소득세를 무신고한 경우 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년 이내에 과세할 수 있으므로, 처분청이 청구인의 쟁점주택 양도당시 청구인세대가 3주택을 소유한 것으로 보아 양도가액은 경락가액으로, 취득가액은 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.