쟁점 토지의 거래를 부동산 투기거래로 볼 수 있는지의 여부(경정)

투기거래로 인정하기 위해서는 양도소득세 공정과세위원회에 상정하여 동위원회의 자문을 받아 동 거래가 투기거래임을 구체적으로 인정하는 절차를 거쳐야 함에도 불구하고 처분청은 서울 지방 국세청의 통보에 의하여 쟁점 토지의 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되었다는 사실만을 들어 이 건 거래를 투기거래로 보아 과세한 것은 절차상 하자있는 처분임

1. 사실청구인은 경기도 하남시 OO동 OOOOO에 거주하는 사람으로 79.12.15 취득한 서울 강남구 OO동 OOOOO소재 대지 31.4평방미터와 동소 OOOOO, OOOOO소재 대지 1,150.4평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 각각 86.9.9 및 87.3.2, 87.3.14 양도하고 처분청에 기준시가에 의거 자산 양도차익 예정신고를 하였으나, 처분청은 87.8월경 서울지방국세청이 청구인에 대한 부동산 투기 혐의 조사결과 쟁점 토지거래를 투기거래로 보아 통보한바에 따라 88.2.15 양도가액은 실지거래가액(821,330,189원)으로 취득가액은 환산가액(322,487,412원)으로 하여 양도차익을 산출하고 86귀속분 양도소득세 415,530원, 동방위세 83,100원과 87귀속분 양도소득세 93,551,350원, 동방위세 18,710,270원을 고지한바, 청구인은 이를 납부하였으나 89.2. 감사원 감사결과 시정요구에 따라 쟁점 토지의 취득가액을 청구인으로부터 확인한 실지거래가액 (평당 700,000원, 계 250,262,693원)에 의거 양도차익을 산출하여 과세표준과 동 세액을 경정하고 89.3.1자로 기 납부세액 차감액 86귀속분 양도소득세 1,888,290원, 동방위세 1,001,930원, 87귀속분 양도소득세 102,216,330원, 동방위세 20,442,040원을 부과 고지하자, 청구인은 이에 불복하여 89.4.17 심사청구를 거쳐 89.8.4 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장처분청은 청구인이 79.12.15취득하여 86.9.9 및 87.3.2-3.14 양도한 쟁점 토지를 부동산 투기거래로 보아 실지거래가액에 의거 양도차익을 산출하여 이 건 양도소득세를 부과 결정하였으나, 쟁점토지의 취득동기는 청구인의 주거용 자택을 신축하기 위하여 취득한 것이며, 주택신축을 위한 건축설계, 목재구입등을 준비하였으나 식구들의 의견불일치로 착수하지 못하고 7년 4개월만에 부득이 양도한 것으로 전혀 투기의도가 없었음에도 투기로 본 처분은 부당하며, 재산제세 사무처리 규정 제72조 제3항 제8호에서 규정하는 양도소득세 공정과세위원회의 절차도 거치지 않은 하자있는 처분이므로 당초 예정신고한대로 기준시가에 의거 양도차익을 산출하여야 하며, 예비적 청구로 첫째, 신고불성실 및 미납부 가산세부과는 납세자의 귀책사유가 없이 증액고지된 것이므로 부당하며, 둘째, 종합세율 적용시 쟁점토지의 보유기간을 8년으로 계산하였으나 9년이 타당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 쟁점 토지 거래가 부동산 투기거래가 아니라는 주장이나, 당초 조사관서인 서울지방국세청장이 부동산 투기억제와 관련하여 청구인을 투기혐의자로 선정, 세무조사를 실시한 결과 양도당시의 실지거래가액이 확인되었고, 이후 취득당시의 실지거래가액 또한 청구인 자신이 확인하여 실지거래가액이 모두 확인되고 있으므로 처분청이 쟁점 토지 거래를 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정한 당초 처분은 달리 잘못이 없으며, 신고납부 불성실 가산세 부과는 소득세 과세표준시 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고하거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한때소득세법 제121조제1항 및 제3항의 규정에 의하여 신고, 납부불성실 가산세를 부과하는 것이므로 당초 처분은 타당하며, 종합소득세율에 의한 세액산출시 보유년수는 취득일로부터 양도일까지의 기간을 년단위로 계산하되 1년미만의 기간은 1년으로 보는 것이고 이때의 기간은 년단위를 만으로 계산한다음 1년 미만을 1년으로 보는 것이라 할 것이므로(재산 01254-861, 88.3.24참조)처분청이 쟁점 토지의 보유년수를 8년으로 계산한 것은 타당하다는 의견이다.

4. 쟁점가. 이 건의 다툼은 쟁점 토지의 거래를 부동산 투기거래로 볼 수 있는지의 여부와,나. 신고·납부불성실 가산세를 부과한 처분의 당부와,다. 종합소득세율 적용시 쟁점 토지의 보유년수를 8년으로 하여 이 건 세액을 산출한 처분의 당부를 가리는데 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단

가. 이 건 토지의 거래를 부동산 투기거래로 볼 수 있는지의 여부에 대하여 살펴보기로 한다. 먼저 처분청의 과세경위 및 청구주장을 보면 청구인이 79.12.15취득한 쟁점토지를 86.9.9 및 87.3.2, 3.14 각각 양도하고 처분청에 쟁점 토지의 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 하여 자산 양도차익 예정신고하였으나, 처분청은 87.8월경 서울지방국세청의 청구인에 대한 부동산투기혐의 조사결과 이 건 토지거래를 부동산 투기거래로 보아 통보함에 따라 88.2.15 양도가액은 실지거래가액(821,330,189원)으로, 취득가액은 환산가액 (322,487,412원)으로 하여 양도차익을 산출하고 86귀속분 양도소득세 415,530원, 동방위세 83,100원과 87귀속분 양도소득세 93,551,350원, 동방위세 18,712,270원을 고지한바 청구인은 이를 납부하였으나, 89.2 감사원의 시정요구에 따라 쟁점 토지의 취득가액을 청구인으로부터 확인한 실지거래가액 250,262,693원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하고 89.3.1자로 기납부세액의 차감액인 86귀속분 양도소득세 1,888,290원, 동방위세 1,001,930원, 87귀속분 양도소득세 102,216,330원, 동방위세 20,442,040원을 부과고지하였으며, 이에 대하여 청구인은 쟁점 토지는 청구인이 기거할 주택을 신축하기 위하여 취득한 것이나 가족내의 의견충돌로 8년간 보유하다가 부득이 양도한 것으로 이를 부동산 투기거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산출한 것은 부당하며, 더우기 재산제세 사무처리 규정 제72조 제3항 제8호에 의거 부동산 투기거래로 인정할 경우 양도소득세 공정과세위원회의 자문절차를 거쳐야 함에도 절차를 거치지 아니하였으므로 절차상 하자있는 처분이라는 주장이다.

다음으로 관련 규정을 보면,소득세법 제23조제4항 및동법 제45조제1항에서 자산의 양도차익 산출시 양도가액 및 취득가액을 원칙적으로 기준시가에 의하여 결정하도록 하되 다만소득세법 시행령 제170조제4항에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”등은 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 또한 처분청이 쟁점 토지를 투기거래로 보는 근거인 재산제세 사무처리 규정 (국세청 훈령 제980호, 87.1.26)제72조 제3항 제8호에서 “위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와소득세법 시행령 제170조제9항 및동법 시행규칙 제82조의 2, 제1항의 규정에 의거 실시된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한때”로 규정하고 있다. 살펴보건대, 청구인은 쟁점 토지를 79.12.15 취득하여 이중 OO동 OOOOO소재 대지 31.4평방미터는 86.9.9 양도하고 동소 OOOOO 및 OOOOOOO 소재 대지 1,150.4평방미터는 87.3.2 및 87.3.14 양도하였으므로 6년 9개월-7년 4개월 소유하였음이 쟁점 토지의 등기부등본에 의하여 확인되고 있으나 청구인 주장대로 주택 신축목적으로 취득하여 사정상 부득이 양도하였는지에 대하여는 건축설계, 건축허가등 객관적인 입증서류를 제시못하고 있어 그 신빙성을 인정하기는 곤란한 반면에 5억 3천여만원 정도의 거액의 양도차익이 발생한 것을 감안하여 볼때 실수요 목적의 취득이라고 보기는 곤란하다고 할 것이다.

다만, 쟁점토지중 87.3월 양도한 서울 강남구 OO동 OOOOO 및 동소 OOOOOOO 소재 1,150평방미터에 대하여 처분청이 전시 토지거래를 부동산 투기거래로 본 근거가 재산제세 조사 사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26)제72조 제3항 제8호에 해당된다고 보았는바, 동 규정에 따라 투기거래로 인정하기 위해서는 양도소득세 공정과세위원회에 상정하여 동위원회의 자문을 받아 동 거래가 투기거래임을 구체적으로 인정하는 절차를 거쳐야 함에도 불구하고 처분청은 서울 지방 국세청의 통보에 의하여 쟁점 토지의 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되었다는 사실만을 들어 이 건 거래를 투기거래로 보아 과세한 것은 절차상 하자있는 처분으로 보아야 할 것이다. (국심 89서 321, 89.7.20 동지)나. 신고·납부불성실 가산세를 부과한 처분의 당부를 살펴보면, 관련규정인소득세법 제121조제1항에서 “거주자가 과세표준 확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한때에는 종합소득금액, 퇴직소득금액, 양도소득금액 또는 산림소득금액에 대하여 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 차지하는 비율을 산출금액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에 가산한다”또한 동조 제3항에서 “거주자가 제107조의 규정에 의한 소득금액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에 가산한다”고 규정하고 있다.

청구인은 쟁점 토지를 양도하고 법소정의 기한내에소득세법 제95조에 의한 자산양도차익 예정신고를 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 산출하여 처분청에 신고하고 동 산출세액을 납부하였음이 확인되고 있으나, 처분청은 이 건 거래를 투기거래로 보아 88.2.15 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 산출하고 예정신고에 의한 납부액과의 차액에 대하여 전시 규정에 따라 신고불성실 및 납부불성실 가산세를 부과고지하였으며, 89.3.1 감사원 사정요구에 따라 취득가액을 청구인으로부터 확인하여 88.2.15 산출세액의 차액에 대하여 전시 규정에 따라 신고 불성실 및 납부불성실 가산세를 부과 결정한 것을 알 수 있다. 살펴보건대, 신고 불성실 및 납부불성실 가산세는소득세법 제117조내지 제120조의 규정에 의하여 결정된 소득금액에 미달하게 신고하거나 납부하여야 할 세액이 미달하게 납부하는 경우 가산세가 적용되는 것이므로 청구인이 쟁점 토지를 기준시가에 의하여 자산양도차익 예정신고 및 동 세액을 자진 납부하였다 할지라도 처분청이 이 건 거래를 투기거래로 보아 산출한 세액 및 소득금액의 차액에 대하여 신고불성실 및 납부불성실 가산세를 부과 결정한 것은 법규정의 적용이 잘못되었다고 볼 수 없다고 판단된다.

다. 종합소득세율 적용시 쟁점토지의 보유년수 계산의 타당성 여부를 검토하여 보면, 관련규정인소득세법 제70조제8항에서 “제3항의 양도소득산출세액이 양도소득 과세표준(다만, 양도소득 특별공제액을 공제하지 아니한 금액으로 한다)를 보유년수로 나눈 금액에 제1항의 세율을 적용하여 계산한 금액에 대하여 보유년수를 곱한 금액(이하 “종합소득세율에 의한 세액”이라 한다)보다 적은 경우에는 종합 소득세율에 의한 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니한다”라고 규정하고 보유년수 기간계산에 대하여는동법 시행령 제121조의 4제2항에서 “제1항의 보유년수는 당해 자산의 취득일로부터 양도일까지의 기간은 연단위로 계산하되 1년 미만의 기간은 1년으로 본다”고 규정하고 있다.쟁점 토지중 다툼이 되고 있는 87년도 양도분에 대한 종합소득세율적용시 보유기간 계산은 처분청은 79.12.15 취득시부터 87.3.2까지 “년단위”를 먼저 “만”으로 계산하고 나머지 기간은 1년으로 계산하여 만7년 3개월이므로 8년으로 계산하였음을 알 수 있는바, 이는 전시 규정에 따라 올바르게 계산하였다고 보아지며, 청구주장은 법리를 잘못이해하고 있다고 보여지는바 (가)의 심리결과로 이부분은 사실상 심리의 실익이 없으므로 판단을 생략한다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.