쟁점주택의 양도로 인한 소득이 사업소득이라는 청구주장의 당부

쟁점주택의 양도로 인한 소득을 사업소득으로 볼 수 있을 정도로 청구인이 계속성과 반복성을 가지고 주택신축판매업을 영위한 것으로 보기는 어려우므로 처분청이 쟁점주택의 양도로 인한 소득을 주택임대업자의 양도소득으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 것은 달리 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2010.12.6. OOO을 OOO에 신축·취득한 후, 2014.12.8. OOO에OOO에 양도하고 양도소득세 OOO을 신고·납부하였다.

나. 이 후 청구인은 2017.12.1. 쟁점주택의 양도로 인한 소득이 주택신축판매업자의사업소득에 해당한다 하여 2014년 귀속 양도소득세 OOO의환급을 구하는경정청구를 하였으나, 처분청은 2018.1.8. 동 소득을 사업소득이아닌 주택임대업자의 양도소득으로 보아 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.2.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2010.8.16. 주택신축판매업을 영위하기 위하여 OOO 토지를 구입하고 업종을 건설업으로, 종목을 주택판매업으로 사업자등록을 신청하였고, 2010.8.19. OOO주식회사와 다세대주택 신축공사 도급계약을 체결하여 쟁점주택을 신축하고 2010.12.6. 소유권보존등기를 하였다.이 후 2011.2.11. OOO 및 2011.3.10. OOO에 쟁점주택의 매도를 의뢰하였으나, 매도가 되지 않아 쟁점주택을 일시적으로 임대하였다. 그러나 청구인은 상기 공인중개사를 통하여 매도활동을 계속하였고, 매도가액을 조정하여 2014.12.8. OOO에 잔금을 지급받은 후 사업자등록 폐업신고를 하였다.청구인은 미국 국적 소유자로 일시적으로 한국에 입국하여 주택신축사업을 하였는데 외국에 거주하므로 임대업을 영위하며 임차인을관리할 능력이 되지 않으며, 쟁점주택을 신축한 후 매도할 목적이었지장기 임대할 목적이 아니었으므로「조세특례제한법」 제96조내지 제97조의4 규정에 의한 조세감면을 받기 위한 임대사업등록도 하지않았는데, 만약 청구인이 주택을 신축하여 임대업을 영위할 목적이었다면관할 구청에 임대업등록을 하고 조세감면혜택을 받기 위한 조치를 하였을 것이다.결론적으로

① 청구인의 쟁점주택 양도는 경제적 성과를 얻을 의도로 사업자등록을 하고 주택을 신축하여 판매를 의도하였으므로 영리목적성을 충족하였고,

② 청구인은 청구인의 계산과 위험에 의거하여 주택신축판매업에 대한 사회적 활동의 내용과 모습을 스스로 결정할 수 있는 지위를 가지고 있었으므로 독립성을 충족하였으며,

③ 1회의 행위라 하더라도 반복의 의도를 갖고 행하여진 경우에는 계속성 또는 반복성을 충족하였다고 보는 것이 통설이고, 고정사업장의 설치, 사업자등록의 이행 등과 같이 사업의 외부적 표방행위는 소득활동의 계속·반복성을 판단함에 있어서 중요한 준거가 되는것으로 청구인이 주택신축판매업으로 사업자등록을 신청한 것은 사업의 외부적 표방행위이므로 계속·반복성을 충족하고 있는 것이다.

따라서, 이와 같이 계속·반복성을 충족하고 있는 청구인의 쟁점주택 양도행위는 일시성 또는 일회성을 특징으로 하는 양도소득과 구별되는 것이므로 사업소득에 해당하는 것임에도 처분청이 쟁점주택의 양도로 인한 소득에 대하여 주택임대업자의 양도소득으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인의 주장과 같이 쟁점주택의 양도로 인한 소득이 사업소득이되려면그거래의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부를 고려하여야 한다.청구인의 경우 쟁점주택 외 다른 주택을 신축판매한 내역이 없으며,2010.8.16. 사업자등록 시 주종목을 임대로 등록한 후 2개월 후인 2010.10.13. 건설업(주택신축판매)를 부업종으로 추가하였으므로 당초부터 주택임대업을 영위하려는 의도가 있었다고 보아야 한다. 그러므로2010.12.6.부터 2014.12.8.까지 4년 동안 임대한 후 매도한 쟁점주택의 양도행위를 계속성과 반복성이 있는 사업활동으로 보기 어렵다.또한, 부동산임대업을 영위하다 양도하여 발생한 소득을 양도소득이라고 판단한 조세심판원 선결정례OOO와같이 청구인의 경우도 4년간의 임대기간에 비추어 볼 때 미분양주택의임대가 매매전 일시적인 목적에서 이루어진 것이라고 보기 어렵다.

따라서, 청구인의 다세대주택(10세대) 중 단 한 건도 분양 및 매매가이루어지지 않았던 점을 고려해 볼 때 이는 주택매매활동이 아니라 주택임대업을 영위한 것으로 보는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점주택의 양도로 인한 소득이 사업소득이라는 청구주장의 당부나. 관련 법률

(1) 소득세법(2014.12.23. 법률 제12852호로 개정되기 전의 것)제19조(사업소득) 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업에서 발생하는 소득

20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득제94조(양도소득의 범위)

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인은 2010.8.16. 주종목을 ‘임대’로 하여 사업자등록을 한 후 2010.10.13. 부업종 ‘건설업(주택신축판매)’을 추가하였고, 2010.12.6. 쟁점주택에 대하여 소유권보존등기를 경료한 후 2014.12.8. OOO로부터 쟁점주택 매매잔금을 지급받고, 사업자등록 폐업신고를 하였다.(나) 청구인이 2014.11.26. OOO에 쟁점주택을 양도하면서 작성한 부동산매매계약서에서 잔금은 매매대금에서 임대보증금 등을 차감한 금액을 지급하는 것으로 되어 있고, 쟁점주택의 호별 매매대금, 임대보증금 등은 아래와 같다.OOO(다) 처분청은 청구인이 쟁점주택 외에 다른 주택 등을 신축·판매한 내역은 없는 것으로 조사하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 양도 행위가 영리목적성 및 독립성을 갖추었고, 사업소득에 해당할 정도로 계속성, 반복성을 충족하고 있으므로 사업소득에 해당한다고 주장하나, 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것인바OOO,이 건의 경우 청구인이 비록 ‘주택신축판매업’을 추가하여 사업자등록을 하였으나 쟁점주택을 신축한 후 약 4년 동안 임대용으로 사용한 것으로 조사된 점, 청구인이 쟁점주택을 양도한 후 스스로 양도소득세 과세대상임을 전제로 양도소득세 예정신고를 한 점, 쟁점주택의 매매잔금을 수령하자마자 사업자등록 폐업신고를 한 점, 미국 국적을 가진 청구인이 쟁점주택을 임대하다가 양도한 것 이외에는 다른 주택을 판매한 사실이 확인되지 않는 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도로 인한 소득을 사업소득으로 볼 수 있을 정도로 청구인이 계속성과 반복성을 가지고 주택신축판매업을 영위한 것으로 보기는 어려운 반면, 청구인이 쟁점주택을 이용하여 상당한 기간 동안 실질적으로 주택임대업을 영위하다 이를 양도한 것으로 봄이 상당하다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도로 인한 소득을 주택임대업자의 양도소득으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.