증여자산의 시가를 매매사례가액으로 적용한 처분의 당부(취소)

매매사례가액의 적용이 가능한 아파트가 여러 개인 경우 증여일로부터 가장 근접한 매매사례아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 과세함이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.12.28. 노OO(청구인의 어머니)로부터 OOO OOO OOO OOOO OOOOOOOO OOOOO OOOO 59.98㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 쟁점아파트의 전세보증금 140,000천원을 기준으로 평가한 140,000천원을 증여재산가액으로 하여 2007.2.27. 증여세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트 증여일로부터 3월 이내인 2007.2.24. 매매계약이 체결된 같은 단지내 아파트 같은 동 502호 59.98㎡(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액인 213,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 2007.10.2. 청구인에게 2006.12.28. 증여분 증여세 4,581,220원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.4. 이의신청을 거쳐 2008.2.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트는 OOO 터널 주위에 있어 차량소음, 일조권의 차이 등으로 인하여 비교대상아파트보다 시세가 낮게 형성되었던 아파트로 청구인의 어머니가 150,000천원~170,000천원에 매도하고자 하였으나 매매계약이 이루어지지 않아 부득이하게 청구인이 전세보증금(140,000천원)을 인수하는 조건으로 증여받은 것으로, 쟁점아파트의 기준시가보다 높고 로얄층인 OOO OOO OOO OOOO OOOOOOOO OOOOO OOO호 59.98㎡의 2006.10.3. 거래가액도 199,500원에 불과함에도 이 보다 고가인 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 동에 소재하고 있으며 기준시가도 106,000천원으로 동일한 점으로 볼 때 쟁점아파트와 유사한 아파트로 볼 수 있어 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트에 적용한 매매사례가액이 적정한 시가인지 여부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일 을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트는 청구인이 2006.12.28. 노OO(청구인의 어머니)로부터 전세보증금 140,000천원을 부담부조건으로 증여받은 사실이 있고, 비교대상아파트의 거래가액(213,000천원)은 쟁점아파트의 평가기준일로부터 3월 이내인 2007.2.24. 매매계약이 체결된 거래가액으로 나타난다.

(2) OOOOO의 쟁점아파트(25평형, 60㎡) 증여일 전후 3월간의 같은 단지내 다른 아파트의 거래내역자료에 의하면 비교대상아파트 외에 아래②, ③, ④아파트의 거래가액이 존재하는 바, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 연접하면서 기준시가·면적·용도가 동일하나 쟁점아파트의 증여일(2006.12.28.)로부터 약 2월 후 거래되었고, ④아파트는 쟁점아파트와 기준시가는 동일하나 연접하지 않으며, ③아파트는 쟁점아파트와 연접한 위치에 있고 쟁점아파트의 증여일(2006.12.28.)로부터 21일 이전에 거래된 것으로 기준시가도 쟁점아파트와 동일한 점으로 볼 때 쟁점아파트와 가장 유사한 매매사례가액으로 보인다. (OO OOO)

(3) 위 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인이 쟁점아파트의 시가라고 주장하는 140,000천원은 쟁점아파트 증여당시 유사한 아파트의 거래가액(199,500천원~200,000천원)에 비해 현저히 저가로 나타나고 있어 시가로 볼 수 없는 것으로 보이고, 비교대상아파트는 쟁점아파트의 증여일(2006.12.28.)로부터 약 2월 후의 거래가액인 반면 OOOOO 등의 자료에 의하면 ③아파트(거래가액 200,000천원)의 경우 쟁점아파트의 증여일(2006.12.28.)에 더 근접한 시점에 매매되어 이를 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 합리적이므로, 쟁점아파트의 시가를 ③아파트의 거래가액인 200,000천원으로 하여 이 건 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.