1)재건축으로 감소된 주택부수토지에 대하여 양도세를 과세할 수 있는지 여부 (기각) 2)재건축공사원가에서 분담금을 차감한 가액을 재건축으로 감소된 쟁점토지의 양도가액으로 보아 양도를 과세한 처분의 당부 (기각)

1)청구인들이 추진한 재건축은「도시 및 주거환경 정비법」이 적용되지 아니하는 재건축에 해당하는 것으로서 종전주택의 부수토지 중 감소면적에 해당하는 쟁점토지는 청구인들이 청담공영에게 공사비를 갈음하여 유상 양도한 것으로 보는 것이 타당함 2)OOOO이 재건축이라는 특수한 과정에서 취득한 OOOO 101호의 매매가액을 정상적인 거래가액이라고 보기 어렵고, 청구인들이 OOOO에게 공사비에 갈음하여 쟁점토지를 유상 양도한 것으로 보이는 점 등을 고려할 때, 쟁점토지의 양도가액을 세대별 공사원가에서 추가 분담금액을 차감한 금액으로 본 당초 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 OOOO시 OO구 OO동 OO-O OO빌라 OOO호의 전소유자로, 2006.6.15. 같은 빌라 7세대의 소유자 8인(청구인과 같이 이하 “청구인 등”이라 한다)과 함께 OOOO 주식회사(OOOO시 OO구 OO동 OOO-O, 대표이사 OO, 이하 “OO공영”이라 한다)를 시행사로 하여 20세대 미만의 재건축사업을 추진하였으며, 2008.12.1. 재건축으로 감소되는 주택부수토지 71.2232㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 기준시가에 의해 양도가액을 307,084,224원으로 계산하고 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 OOO방국세청장으로부터 쟁점토지는 「소득세법」제104조의2 제1항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산이므로 세대별 재건축공사원가에서 재건축분담금을 차감한 가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 부과하라는 과세자료를 통보받고, 이를 근거로 2011.2.22. 청구인에게 양도소득세 95,726,620원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.5.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인 등 9인은 종전주택(OO빌라) 9세대를 멸실시킨 다음 14세대를 재건축하여 각 1세대씩 9세대는 종전주택 소유자가 소유권보존등기하고 5세대를 일반분양하는 과정에서 사업시행사인 OO공영에게 기존의 주택을 제공하였을 뿐 쟁점토지를 양도한 것이 아니며, 일반분양한 5세대의 분양가액으로 재건축공사비에 갈음한 것이므로 쟁점토지에 대한 양도차익이 발생하지 아니하여 양도소득세 납세의무가 없다.

(2) 처분청은 총공사예정원가를 세대별로 안분한 금액에서 재건축 분담금을 차감한 가액을 쟁점토지의 양도가액으로 보아 양도소득세를 부과하였으나, 세대별로 부담한 재건축 분담금이 0원～4억2천만원으로 세대별 양도가액 편차가 객관적이지 아니하고, 양도일로부터 2년 후인 2008년 9월 대물변제계약서가 작성되었으므로 이를 기준으로 하여 양도일 현재 시가를 산정하는 것은 부당하며, 2006.6.22. 재건축에 반대하는 효성빌라 OOO호를 시행사인 OO공영에서 취득한 가액이 불특정다수인 사이에 자유로운 거래에서 통상 성립된 가액으로 보는 것이 타당하므로, 이를 매매사례가액으로 하여 쟁점토지의 양도가액을 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 재개발 또는 재건축사업에 있어서 관리처분계획에 따라 취득하는 토지는 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하나, 「도시 및 주거환경 정비법」이 적용되지 아니하는 20세대 미만의 임의재건축사업에 있어서 종전주택수보다 많은 세대를 신축하여 조합원수를 초과하는 주택을 일반인에게 분양하여 건축비에 충당하는 방식으로 사업을 추진하는 경우에는 종전 토지소유자가 토지를 현물출자한 것으로 보아 양도소득세를 과세하게 되는 것이며, 청구인과 OO공영은 쟁점토지로 재건축사업으로 인한 신축주택 공사비에 갈음하도록 대물변제계약서를 체결하였으므로 쟁점토지를 유상양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

(2) 양도소득세가 부과된 쟁점토지는 기존주택을 철거하고 신축주택을 취득하면서 신축주택 공사비에 갈음하여 대물변제된 것이며, 청구인 등은 2006년 재건축 당시 세대별 공사원가를 산정하고 추가 분담금을 차감한 잔여공사대금에 갈음하여 쟁점토지를 양도한 것이므로, 청구인이 취득한 주택에 대한 잔여공사대금 776,544,863원을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 재건축으로 감소된 주택부수토지를 신축공사비에 갈음한 유상양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 재건축공사원가에서 분담금을 차감한 가액을 재건축으로 감소된 쟁점토지의 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1.토지[「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 나. 지상권 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

7. 제104조의2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제104조의2 【지정지역의 운영】

① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 이 건 양도소득세를 과세하게 된 내역을 보면, 청구인 등은 OOOO시 OO구 OO동 OO-O OO빌라 9세대 중 1세대를 각각 소유하던 전소유자로서, OO공영을 시행사로 하여 종전주택을 멸실하고 14세대를 재건축한 다음 청구인 등은 1세대씩을 소유권보존등기하고 5세대를 일반분양하는 과정에서 청구인 등이 소유하던 주택부수토지 면적이 감소되었으며, 처분청은 신축주택 공사비에 갈음하여 주택부수토지의 일부를 대물변제한 것으로 보아 재건축으로 신축한 주택의 총공사예정원가를 안분계산한 가액에서 세대별로 부담한 재건축분담금을 차감한 대물변제금액을 재건축으로 감소되는 쟁점토지의 양도가액으로 산정하고, 청구인 등에게 2006년 귀속 양도소득세(김OO 109,743,460원, 청구인 95,726,620원, 김OO 169,293,780원, 정OO 69,677,280원, 전OO 67,558,260원, 현OO 113,198,790원, 김OO 126,285,420원, 이OO 131,194,240원, 정OO 79,769,400원, 합계 962,447,250원)를 경정·고지한 것으로 나타나며, 처분청이 계산한 세대별 주택부수토지 감소면적과 대물변제금액은 아래 〈표1〉과 같다. OOOOOOO OOOO O OOOOOO(OOOO) OO(OO O O, OO)

(2) 청구인 등(갑)과 OO공영(을) 및 시공사인 OOOO OOOOOOOO(병) 사이에 작성된 공사도급계약서에는, 아파트 14세대 및 주차장(지하2층, 지상7층, 연면적 5,610.96㎡)을 재건축하고 갑과 을이 동·호수 배정과 공사분담금에 합의한 바에 따라 사업을 추진키로 하며, 갑과 을은 계약 결 이후 사업안정성을 위하여 병의 대표이사 명의로 관리신탁등기를 한다는 내용이 나타난다.

(3) 처분청의 과세전적부심사 심리자료에 의하면, (가) 2006년 7월 청구인 등과 OO공영 사이에 작성된 재건축 분담금 합의 이행각서에는 세대별로 각각 상기〈표1〉과 같이 재건축분담금을 배정하기로 합의하고, 재건축분담금을 누설할 경우에는 분담금 혜택은 없는 것으로 한다는 내용이 나타나고(OOO호 분양자 김OO는 재건축분담금 및 부가가치세 등 일체의 부담금 없이 원하는 호수를 배정받았음), (나) 2008년 9월 청구인 등과 OO공영 사이에 작성한 부동산대물변제계약서(청구인 등 각자와 청담공영이 별도로 작성하였으며, OOO호 분양자 김OO는 부동산대물변제계약서를 작성하지 아니함) 내용에는 아래 〈표2〉와 같이 OO공영이 청구인을 대위하여 시공사에게 변제하였거나 변제할 공사대금채무의 이행에 갈음하여 청구인 등의 부동산 소유권을 OO공영에게 이전하고, 청구인 등은 대물변제를 할 부동산에 대하여 즉시 소유권이전의 등기절차를 이행하기로 하며, OO공영은 위 등기를 필한 때에 채무액이 소멸하는 것을 승낙한 것으로 한다고 되어 있다.

OOOOOOOOOOOOOO OO(OO O O, O) (다) 청구인은 기존주택을 2006.9.26. 신탁을 원인으로 하여 시공사인 주식회사 파라다이스글로벌의 대표이사 최진일에게 소유권이전등기하였으며, 새로운 주택을 2008.10.1. 청구인 명의로 소유권보존등기하였음이 등기부등본에 나타나고, 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의해 양도소득세를 신고·납부한 것으로 나타나며, (다) 처분청에서는 쟁점토지가 「소득세법」제104조의2 제1항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산에 해당되어 실지거래가액 과세대상이므로, 2006년도 분담금 합의이행각서 작성시 산정된 공사예정원가 14,053,990천원(OOO영분 5,984,830천원 포함)을 기준으로 하여 아래 〈표3〉과 같이 각 세대별 공사원가 및 양도가액을 산정한 것으로 나타난다. OOOOOOO OOOO O OOOO(OO O O)

(4) 반면, 청구인은 양도일로부터 2년 후인 2008년 9월 대물변제계약서가 작성되었으므로 이를 기준으로 하여 양도일 현재 시가를 산정하는 것은 부당하며, 2006.6.22. 재건축에 반대하는 OO빌라 OOO호를 OO공영에서 취득한 가액인 1,430백만원을 OO빌라 OOO호의 토지면적 및 감소된 쟁점토지면적으로 안분계산한 가액이 불특정다수인 사이에 자유로운 거래에서 통상 성립된 시가로 보는 것이 타당하므로, 이를 매매사례가액으로 하여 쟁점토지의 양도가액을 신정하여야 한다는 주장이다.

(5) 상기 사실관계를 종합하여 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지를 양도한 것이 아니라는 주장이나, 청구인 등이 추진한 재건축은 「도시 및 주거환경 정비법」이 적용되지 아니하는 일반 재건축에 해당하는 것이어서 종전주택의 부수토지 중 감소면적에 해당하는 쟁점토지를 「소득세법」 제88조 제2항에서 규정하는 환지처분에 의한 체비지로 충당된 경우로 볼 수는 없으며, 재건축 결과 세대수의 증가(9세대 ⇒ 14세대)로 인한 대지의 공유지분 감소분인 쟁점토지는 청구인 등 종전주택의 소유자가 시공사인 OO공영에게 공사비를 갈음하여 유상 양도한 것으로 봄이 타당한 것(국심 2002부3070, 2002.3.7., 국심 1998서455, 1998.11.13., 같은 뜻임)이므로, 청구인의 주장은 받아들이기 어려워 보인다.

(6) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 재건축에 반대한 OO빌라 OOO호를 시공사에서 취득한 가액을 매매사례가액으로 인정하여 달라는 주장이나, 재건축 당시 전소유자들이 처한 입장에 따라 매매가액이 유동적일 수 있고, 재건축을 추진해야 하는 특수한 상황에서 시공사가 취득한 가액을 정상적인 거래가액이라고 보기 어려우며, 쟁점①에서 보는 바와 같이 청구인 등 종전주택의 소유자가 시공사인 OO공영에게 공사비에 갈음하여 쟁점토지를 유상 양도한 것이므로, 2006년 재건축 당시의 세대별 공사예정원가에서 세대별로 추가 부담한 재건축분담금을 차감한 대물변제가액을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없어 보인다. 따라서, 처분청에서 청구인이 취득한 신축주택의 공사예정원가 996,544,863원에서 청구인이 부담한 재건축분담금 220,000,000원을 차감한 776,544,863원을 양도가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.