처분청이 주택 외 면적이 주택 면적보다 크다고 보고 주택 외 부분에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 배제한 처분의 당부

0층은 임차인이 그곳에 주소를 두는 등 거주 목적으로 사용한 것으로 보이고, 그렇게 볼 경우 0층과 0층에 연결된 외부계단 또는 주거 전용으로 볼 수 있으므로 양자를 주택 면적에 가산하여야 하겠지만, 임차인이 실제로 주거공간으로 사용하였는지 여부, 그리고 외부계단의 면적이 얼마인지 객관적으로 확인되지 아니하므로 이를 모두 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 건물의 주택 여부를 판정함이 타당하다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2019.2.20. OOO소재 토지와 그 위의 건물(지하 1층 및 지상 4층의 겸용주택이며, 이하 “이 건 건물”이라 한다)을 OOO양도하고, 주택 면적이 주택 외 면적보다 크다고 보아 건물 전체를 1세대1주택 고가주택으로 하여 양도소득세 OOO신고·납부하였다.

나. 처분청은 양도소득세 조사결과, 주택 외 면적(741.14㎡)이 주택 면적(204.14㎡)보다 크다고 보고 주택 외 부분에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 배제하여 2020.1.28. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.3.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 2층 상가로 통하는 계단은 내부에 있지만 3층과 4층으로 통하는 계단은 건물 외부에 설치되어 있다. 외부계단은 오직 3층과 4층에 연결되어 사용되었다. 처분청은 3층 계단 면적만을 주택 부분으로 인정하였으나 건물 외벽에 설치된 계단(1~4층) 모두 주택 면적에 산입되어야 한다.

(2) 처분청은 3층을 상가로 판단하였으나 이는 OOO3층에 전입신고를 하고 양도시점까지 거주한 사실이 반영되지 않은 잘못된 결정이다. 양도당시 3층이 공실이었던 이유는 매수자인 OOO리모델링을 위해 세입자들의 조속한 이주를 요구하였기 때문에 부득이 이주비까지 지급하며 퇴거시켰기 때문이다. OOO2009.7.29. 이 건 건물에 전입신고를 한 후 2018.10.18.까지 거주하였고, 동생 OOO같이 전입신고를 한 후 거주하였다. 3층의 전기료와 도시가스 사용료를 보면 주택으로 사용된 4층의 전기료 및 도시가스 사용료와 유사함을 확인할 수 있다. OOO방을 주거용으로 사용하였음은 전입신고서와 사실확인서 등에 의해 확인되므로 3층을 주택으로 하여 세액을 재계산하여야 한다.

(3) 지하층에 대한 상가임대차계약서가 없다는 것은 해당 층을 상가로 사용하지 않았다는 것을 단적으로 말해주는 것이고, “지하층을 운동공간으로 사용하였다”는 OOO(청구인 장모의 요양보호사, 2012년 4월~2014년 3월)의 확인서를 통해서도 주택으로 사용되었음을 알 수 있다. 따라서 지하층도 주택 면적에 포함되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 2002년 9월부터 2009년 7월까지 3층에서 학원을 운영한 점, 상가전세계약서에 의하면 3층의 임대용도는 OOO으로 되어 있는 점, 부가가치세 신고시 청구인은 부동산 임대공급가액 명세서에 3층 전체면적을 기재하여 제출한 점, 3층은 2009년 8월부터 2018년 10월까지 OOO으로 등록되어 있었으므로 별도의 독립된 주거를 위한 주택이 아닌 종교시설로 보는 것이 타당한 점, 이 건 건물 매매계약일 전에 OOO이전하여 양도 당시에는 공실이었던 점 등에 비추어 보면, 3층을 상가 용도로 본 당초 결정은 잘못이 없고, 3층과 4층을 연결하는 계단 면적은 주택 면적에 기산입하였다.

(2) 청구인이 제출한 사진자료에 의하면 지하층이 주거용으로 사용된 것으로 보기 어렵고, 그 외에 주거용으로 사용했다는 구체적이고 객관적인 증빙이 부족하며, 「소득세법 기본통칙」 89-154…11에 의하면 겸용주택 지하실의 사용 용도가 명확하지 아니할 경우 주택과 주택 외 면적 비율로 안분하여 계산하도록 되어 있으므로 지하층 일부 면적을 상가로 계산한 당초 결정은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점처분청이 주택 외 면적이 주택 면적보다 크다고 보고 주택 외 부분에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 배제한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

※ 소득세법 기본통칙89-154…3(주택의 범위) 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.89-154…11(겸용주택의 지하실에 대한 주택면적의 계산) 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 그 사용용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 이 건 건물을 2002.5.15. 취득하여 2019.2.20. 양도하였으며, 그 면적과 용도는 다음과 같다. 3층과 지하층 외 나머지 부분에 대해서는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.(단위: ㎡)

(2) 처분청은 양도소득세 조사결과, 임차인OOO3층(182.38㎡)을 사업목적OOO으로 사용한 사실을 확인하고 주택 면적에서 제외하는 한편, 지하층(창고 200.7㎡) 또한 그 사용용도가 불분명하다고 보고 주택과 주택 외 면적에 안분하였다(주택 창고 43.34㎡, 상가창고 157.36㎡).

(3) 청구인은 지하 1층과 3층 그리고 3층에 연결된 외부계단도 주택 면적에 포함되어야 한다며, 다음과 같이 지하층 사진과 요양보호사 OOO확인서, 3층 임차인의 주민등록기록과 확인서, 3층의 전기 및 도시가스 사용 내역, 외부계단의 사진 및 평면도 등을 그 증빙으로 제출하였다.(가) 지하층 사진(나) OOO확인서OOO할머니는 고령이기 때문에 가벼운 신체운동을 꾸준히 해야 했고, 특히 여름에는 4층이 더워서 지하실을 많이 이용하였다.(다) 임차인의 주민등록기록 및 확인서주민등록기록에 의하면 3층 임차인 OOO2009.7.29.부터 2018.10.17.까지, 그 누이 OOO2009.8.4.부터 2018.11.15.까지 이 건 건물(3층)에 주소를 둔 것으로 되어 있고, 확인서에는 방 4개 중 1개만 OOO으로 사용하였다고 되어 있다.(라) 전기 및 도시가스 사용량(단위: kw, ㎥)(마) 외부계단 사진 및 평면도

(4) 국세통합 전산자료에 의하면, 청구인은 2002.9.9.부터 2009.7.27.까지 3층(182.38㎡)에서 OOO학원을 운영하였고, 그 이후 3층은 임차인OOO2009.8.4.부터 2018.10.31.까지 OOO사용한 것으로 나타난다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「소득세법 시행령」 제154조제3항은 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우 그 전부를 주택으로 보되, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있는바, 사진자료에서 보듯이 지하층은 그 사용용도가 불분명하므로 처분청이 그 면적을 주택과 주택 외 면적에 안분계산한 것은 잘못이 없다고 하겠으나, 이와는 달리 3층은 임차인이 그 곳에 주소를 두는 등 거주 목적으로 사용한 것으로 보이고, 그렇게 볼 경우 3층과 4층에 연결된 외부계단 또한 주거 전용으로 볼 수 있으므로 양자를 주택 면적에 가산하여야 하겠지만, 임차인이 실제로 주거공간으로 사용하였는지 여부, 그리고 외부계단의 면적이 얼마인지 객관적으로 확인되지는 아니하므로 이를 모두 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 건물의 주택 여부를 판정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.